在房屋買賣交易中，因賣方延期交房而需承擔(dān)違約金的糾紛屢見不鮮。在上海市普陀區(qū)人民法院審查的一起執(zhí)行異議案件中，卻出現(xiàn)了一個(gè)“反例”……

因買賣房屋發(fā)生矛盾，賣家小徐與買家曹某夫婦解除合同，約定雙方按期還款交房，否則將支付違約金80萬。過程并非一帆風(fēng)順，還因“烏龍”事件雙方鬧上法庭，小徐到底有沒有還款？曹某夫婦為何未按調(diào)解書規(guī)定期限交房，卻不用支付80萬元？近日，上海市普陀區(qū)人民法院審查了一起執(zhí)行異議案件。其中的“劇情”一波三折。

2020年初，曹某夫婦和小徐因買賣房屋發(fā)生矛盾，經(jīng)法院調(diào)解，雙方簽訂的房屋買賣合同于當(dāng)日解除，并確定徐某應(yīng)于2020年3月31日前返還曹某夫妻購房款260萬元，曹某夫婦在收到購房款后七天內(nèi)騰空房屋并返還徐某；雙方還約定，若一方未能按期返還購房款或未按時(shí)返還房屋的，需支付違約金80萬元。雖達(dá)成調(diào)解，但并未消除之前雙方購房交易發(fā)生的不愉快。

雖然曹某夫婦有多個(gè)銀行賬戶，但其中有些賬戶并未實(shí)際使用，為方便徐某匯款，曹某夫婦微信告知徐某，要求其將260萬元購房款匯入其指定的銀行賬戶內(nèi)，并提供了相應(yīng)的銀行賬號(hào)。然而徐某對(duì)此未置可否。

之后兩個(gè)月正處國內(nèi)疫情爆發(fā)階段，徐某以資金緊張為由，聯(lián)系曹某夫婦能否延期還款，遭到曹某夫婦拒絕。直到約定還款的最后一天，曹某夫婦及代理律師在中午11點(diǎn)32分、12點(diǎn)13分通過微信提醒徐某及其代理律師及時(shí)履行260萬元，徐某未答復(fù)。

兩天后，曹某夫婦因未收到購房款，向法院申請(qǐng)執(zhí)行260萬元購房款及80萬元違約金。就在之后一周，徐某卻以曹某夫婦未按時(shí)交付房屋為由，向法院申請(qǐng)執(zhí)行曹某夫婦交付房屋及80萬元違約金。這是怎么回事？

原來，據(jù)徐某所述，他于約定還款的最后一天將260萬元打入了曹某夫婦的農(nóng)業(yè)銀行賬戶。執(zhí)行法官馬上聯(lián)系曹某夫婦，曹某夫婦表示該賬戶原為辦理購房貸款而開立，但因貸款不成故已棄之不用，后因長(zhǎng)期欠費(fèi)，所以沒有余額變動(dòng)的短信提醒。

經(jīng)過查詢，才確認(rèn)徐某在規(guī)定期限內(nèi)返還了260萬元購房款，次日，曹某夫婦將執(zhí)行標(biāo)的更改為260萬元，案件以執(zhí)行完畢結(jié)案，并于當(dāng)天將房屋交付給徐某。

但是，徐某仍堅(jiān)持申請(qǐng)執(zhí)行立案，他認(rèn)為曹某夫婦超出調(diào)解書規(guī)定的付款期限騰退房屋，構(gòu)成違約，要求曹某夫婦支付80萬元違約金。曹某夫婦就法院發(fā)出的執(zhí)行通知書提起書面異議。

法院認(rèn)為，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是曹某夫婦何時(shí)知道徐某在規(guī)定的付款期限履行了付款義務(wù)的事實(shí)，這是確定曹某夫婦是否應(yīng)支付80萬元違約金的關(guān)鍵問題。

曹某夫婦在民事調(diào)解書確定的2020年3月31日履行期限前，已指定了收款賬戶，徐某并未作出反駁，在3月31日當(dāng)天，曹某夫婦及其代理律師兩次提醒徐某，徐某在明知曹某農(nóng)業(yè)銀行卡系為辦理購房貸款而設(shè)立的，且購房合同已被解除，該銀行卡可能被棄用的情況下，仍將購房款260萬元匯入該卡。

結(jié)合調(diào)解書中雙方應(yīng)履行的義務(wù)看，徐某在返還購房款后，理應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方以早日獲得房屋，但徐某卻選擇不通知、不作為，導(dǎo)致對(duì)方無從知曉付款之事實(shí)，違反了《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的全面履行義務(wù)原則和生活常識(shí)，造成客觀上曹某夫婦違約的事實(shí)。

曹某夫婦所持的農(nóng)業(yè)銀行卡開立后雖辦理了短信提醒服務(wù)，但自開卡至2020年4月15日一直欠費(fèi)，曹某夫婦也提供了相關(guān)證據(jù)證明該卡因欠費(fèi)而無法收到短信提醒，且其于知曉收到款項(xiàng)的第二天也即4月16日就將房屋交還給了徐某。

普陀法院裁定異議人（被執(zhí)行人）曹某夫婦的異議成立，撤銷了法院的執(zhí)行通知書，而徐某要求曹某夫婦支付80萬元違約金的執(zhí)行申請(qǐng)則被駁回，后該裁定也獲上級(jí)法院復(fù)議維持。

作者 | 謝錢錢 金靜華

編輯 | 王菁

原標(biāo)題：《延期交房要承擔(dān)違約金，上海法院落槌一個(gè)“反例”：不違約，不用賠！》

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