8月26日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）召開(kāi)2020年中期業(yè)績(jī)媒體溝通會(huì)，董事長(zhǎng)吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼、公司品牌及營(yíng)銷(xiāo)部常務(wù)副總經(jīng)理許桐琿出席會(huì)議。

邵明曉透露，公司有信心完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)、租金收入目標(biāo)等。未來(lái)公司的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)會(huì)保持每年雙位數(shù)的增長(zhǎng)，商業(yè)、物管、長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)會(huì)保持每年30%的增長(zhǎng)。全集團(tuán)的利潤(rùn)增長(zhǎng)非?？善冢衲昕赡軙?huì)超過(guò)20%的增長(zhǎng)。

銷(xiāo)售：有信心完成全年目標(biāo)

今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1111億元，同比增加5.2%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積654.6萬(wàn)平方米，同比增加0.6%；銷(xiāo)售單價(jià)16973元/平方米，同比增加4.6%。

其中，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)銷(xiāo)售額分別為411.1億元、276.1億元、249.1億元、133.5億元及41.2億元，分別占集團(tuán)銷(xiāo)售額的37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。

具體城市而言，上半年，重慶銷(xiāo)售額為97億元，位于各城市首位，其次是蘇州94.59億元，成都為92.46億元，杭州為71.63億元，寧波為59.16億元。

對(duì)于下半年的銷(xiāo)售計(jì)劃，邵明曉表示，公司有信心完成全年2600億元的目標(biāo)，目標(biāo)沒(méi)有改變計(jì)劃。下半年可售資源約4100億元，96%可售資源聚焦在一二線和環(huán)城市群。其中，環(huán)渤海區(qū)域，西部區(qū)域依然占較大比例。

土地：拿地規(guī)則是控制負(fù)債率

截至今年6月底，龍湖集團(tuán)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備7354萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為5128萬(wàn)平方米，權(quán)益占比69.73%，平均成本為每平方米5829元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的34.3%。

按區(qū)域分，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及中國(guó)香港地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占集團(tuán)總土地儲(chǔ)備的32.6%、26.2%、18.0%、11.9%、11.2%及0.1%。

今年前6個(gè)月，龍湖集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備1101萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為743萬(wàn)平方米，權(quán)益占比67.48%，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米6425元。

按區(qū)域劃分，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的26.0%、23.0%、22.4%、16.8%及11.8%。

此外，公司新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為202萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為162萬(wàn)平方米。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、西部地區(qū)及華南地區(qū)期后新增面積分別占期后新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的52.6%、30.5%、8.6%及8.3%。

龍湖集團(tuán)宣布，今年前7月，公司新增63幅新地，總建筑面積約1303萬(wàn)平方米，新進(jìn)入城市6個(gè)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，邵明曉表示，龍湖集團(tuán)拿地規(guī)則是控制負(fù)債率，要控制在50%-60%之間。得益于公司相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)務(wù)盤(pán)面和現(xiàn)金流，上半年公司保持了平穩(wěn)的投資結(jié)構(gòu)。在土地儲(chǔ)備方面，上半年獲取53宗土地，樓面地價(jià)6400元，貨值獲取6000多億，40塊來(lái)自招拍掛，13塊來(lái)自收并購(gòu)。各個(gè)戰(zhàn)略區(qū)域均有斬獲，全部分布在一二線。

長(zhǎng)租業(yè)務(wù)將實(shí)現(xiàn)微利

物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為33.6億元，較上年同期增長(zhǎng)30.4%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、21.8%和0.8%。

截至6月底，龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為387萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為504萬(wàn)平方米），整體出租率為94.7%；冠寓已開(kāi)業(yè)7.9萬(wàn)間，整體出租率為85.3%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為88.6%。

租金之外，得益于已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的租金上漲、在建商場(chǎng)的持續(xù)投入以及租賃住房冠寓的發(fā)展，截至6月底，龍湖集團(tuán)獲取投資物業(yè)評(píng)估增值17.3億元。

邵明曉介紹，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，目前在手的項(xiàng)目應(yīng)該到年底有接近100個(gè)，到今年年底開(kāi)業(yè)48個(gè)，增長(zhǎng)的潛力大?？梢云诖磥?lái)每年有個(gè)30%增長(zhǎng)。

對(duì)于此前公布的全年開(kāi)業(yè)10間長(zhǎng)租公寓及實(shí)現(xiàn)20億元的租金收入計(jì)劃，邵明曉表示，公司擁有龐大的用戶群，對(duì)完成該目標(biāo)充滿信心，且今年長(zhǎng)租業(yè)務(wù)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)微利了。

就長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，邵明曉介紹，公司重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的比例約為7.5:2.5，公司計(jì)劃將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)和TOD模式結(jié)合，將長(zhǎng)租公寓開(kāi)進(jìn)地鐵上蓋的建筑中，同時(shí)，公司也會(huì)增加重資產(chǎn)的比例。

邵明曉介紹，上半年，龍湖智慧服務(wù)已基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.9億元，毛利率27.5%，實(shí)際管理面積為1.32億平方米。

于當(dāng)下房企分拆物業(yè)上市，邵明曉表示，公司這塊業(yè)務(wù)無(wú)分拆計(jì)劃，同行積極分拆，可能是因?yàn)楝F(xiàn)在是窗口期。

對(duì)于增持綠城物業(yè)，吳亞軍表示，僅是財(cái)務(wù)投資。

龍湖智慧服務(wù)經(jīng)過(guò)數(shù)年的擴(kuò)張拓展與系統(tǒng)打磨，除住宅小區(qū)，還陸續(xù)進(jìn)入到商業(yè)、租賃住房、文旅、辦公、酒店、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校、市政配套乃至智慧城市等13大綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，涉獵豐富多樣的城市生活場(chǎng)景。