“上市資金尚有57%未使用?！?/p>

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經涂鴉

據公司情報專家《財經涂鴉》消息，時代鄰里（09928.HK）于8月11日晚間公布去年12月上市以來的首份財報，率先打響港股上市地產、物業(yè)公司財報季的槍聲。

如同業(yè)績預告一樣，時代鄰里本次財報數據相對亮麗。于2020年上半年，時代鄰里收入同比增加54%至7.02億元，毛利同比增加62.4%至1.99億元，歸母核心凈利潤達到8425萬元，亦較2019年同期相比增加76.2%。

截至2020年6月30日，時代鄰里總合約建筑面積（包括市政環(huán)衛(wèi)項目及城市公共服務項目）約1.06億平米，較2019年末約5800萬平米增加約82.6%。

層層光環(huán)籠罩之下，探尋數字背后的真實情況顯得更有意義。一是后房地產時代物管價值凸顯，年初疫情使得物管行業(yè)再攀高峰，多家物業(yè)公司的盈喜預告即是最好的證明；二是行業(yè)格局尚未完全建立，每一家物業(yè)企業(yè)都存在做大做強的機會。

物管行業(yè)規(guī)模為王，以在管面積計，時代鄰里體量或許要打些許折扣。通常，在管面積衡量的是物業(yè)公司能夠產生收入的部分，更能作為企業(yè)規(guī)模的指征。截至2020年6月末，時代鄰里的總在管面積約7900萬平，包括298個在管物業(yè)管理服務項目、6個市政環(huán)衛(wèi)項目及5個城市公共服務項目，涉及在管建筑面積分別為4840萬平米、830萬平米及2230萬平米。

時代鄰里物業(yè)管理面積（來源：半年報）

需要一提的是，市政環(huán)衛(wèi)項目和城市公共服務項目基本都是時代鄰里今年新增的業(yè)務，除此之外的物業(yè)管理服務項目實際增加面積僅為1368萬平米，增幅則要低于40%，不及合約面積逾80%的增長，一定程度反映其在擴張規(guī)模方面的相對滯后。

而面積的增長又由內生和外拓兩種方式取得。不同于諸多房企系物業(yè)公司，時代鄰里承接關聯公司項目相對有限，主要通過不斷外拓進行規(guī)模的提升。時至2020年6月，時代鄰里來自時代中國集團的在管面積為1966萬平米，來自第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積為2869萬平米，兩者占總在管面積的比重分別為40.6%和59.4%。

時代鄰里關聯方依賴情況（來源：半年報）

事實上，上半年時代鄰里進行數次收并購，如收購廣州浩晴和廣州耀城，并簽訂收購上海科箭51%的股本權益，一舉進入工業(yè)物流地產物業(yè)管理領域。

饒是如此，時代鄰里收并購并沒有盡到其的全力。2019年時代鄰里上市募資總凈額為7.87億港元，但據半年報披露，現時合計用去3.38億港元，仍有57%的募資款趴在賬上；而其用于收并購及發(fā)展戰(zhàn)略聯盟共計花費2.87億港元，僅是總計劃的5.11億港元的一半有余。

面積上對關聯方依賴度減輕，并不意味著時代鄰里收入上可以擺脫時代中國的限制。據悉，時代中國對時代鄰里的物業(yè)管理收入貢獻率由2019年上半年的64.9%降至2020年上半年的53.4%，仍然占據半壁江山。

除物業(yè)管理服務之外，時代鄰里尚提供非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務、專業(yè)服務其他三類業(yè)務。相較而言，非業(yè)主增值服務和專業(yè)服務增長更為迅速，2019年上半年錄得的收入分別增長64%至1.92億元及增長243%至3640.3萬元。

時代鄰里收入結構（來源：半年報）

不過該兩類業(yè)務的毛利率水平并不算高，但由于物業(yè)管理服務規(guī)模有所增長，以及營運流程的改進，上半年時代鄰里的綜合毛利率上升1.5個百分點至28.4%。