撰文丨養(yǎng)老行者1988

2010-2020，謹(jǐn)以此文紀(jì)念我的10年養(yǎng)老行業(yè)生涯

開篇：養(yǎng)老十年，江湖不忘

從2010年7月19日，我大學(xué)畢業(yè)，人生第一次踏進(jìn)養(yǎng)老院的大門，從此便于養(yǎng)老事業(yè)結(jié)緣，這一結(jié)，竟已十年光景。

2020年這場突然其來的新冠疫情，讓中國養(yǎng)老行業(yè)經(jīng)歷了一次歷史上難得的患難與共，養(yǎng)老人彼此鼓勵、相互支持，成為整個行業(yè)的主旋律。

2020年2月28日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計分類（2020）》（家統(tǒng)計局令第30號），共分為：12個大類+51個中類+79個小類，讓我們第一次如此清晰地看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來巨大的發(fā)展空間。

養(yǎng)老圈內(nèi)往往把2013年作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年，但我更愿意用一個完整的10年周期去回顧這些過往，從2010到2020，在這過去的十年間，中國養(yǎng)老行業(yè)經(jīng)歷了從“小米+步槍”到“飛機(jī)+大炮”的幾何級變革，也孕育出一批相對成功的養(yǎng)老企業(yè)和項目。

然而，江湖無情，有成功，就有失敗，當(dāng)我們站在2020年的時點，也看到一些養(yǎng)老企業(yè)/項目已經(jīng)走到終結(jié)，漸漸淡出了行業(yè)視線，被歲月無情遺忘。

吳曉波在著作《大敗局》一書中曾提到：1個失敗案例，勝過10個成功案例，本文選取了這十年間的十個“失敗”案例，內(nèi)容涉及：CCRC、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)居家、養(yǎng)老人才、國外品牌等多個維度，希望從這些案例的深度解讀中能給養(yǎng)老行業(yè)帶來一些深刻啟示，更希望“以史為鏡”，讓更多的養(yǎng)老企業(yè)可以遠(yuǎn)離失敗，走上成功之路。

之所以給失敗加上“引號”，是為了表達(dá)我對這些失敗最高的尊重，因為從某種程度上來說，在探索和創(chuàng)新的路上，本就沒有失敗者。

  01.  

安信頤和：聯(lián)想集團(tuán)未盡的“養(yǎng)老夢”

圖：安信頤和LOGO、常州項目設(shè)計效果圖

2011年8月1日，“北京安信頤和控股有限公司”在北京市海淀區(qū)工商局注冊成立，注冊資本金2億元，由“聯(lián)想控股”獨(dú)家投資。

作為聯(lián)想控股成員企業(yè)，安信頤和自帶“光環(huán)”，成為早期養(yǎng)老行業(yè)的明星企業(yè)，公司早期專注于3個方向：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營、養(yǎng)老項目開發(fā)、以及聯(lián)想-弘毅健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理，從而構(gòu)建“資本-開發(fā)-運(yùn)營”的養(yǎng)老商業(yè)閉環(huán)。

圖：安信頤和規(guī)劃的投資、運(yùn)營模式

然而，對于養(yǎng)老這種重運(yùn)營的勞動密集型行業(yè)，再完美的商業(yè)模式也需要日積月累地沉淀，更需要“從零開始”的創(chuàng)業(yè)勁頭，沒有這種勁頭，一切就無從談起。

顯然，2011年成立的安信頤和已經(jīng)很難再繼承聯(lián)想老一輩同志的創(chuàng)業(yè)衣缽，據(jù)曾在安信頤和就職的朋友回憶：當(dāng)時公司或多或少帶有一些“國企安逸的色彩”。

而實際上，聯(lián)想控股自2008年開始多元化業(yè)務(wù)擴(kuò)張后，雖然涉足金融、現(xiàn)代服務(wù)、農(nóng)業(yè)、酒業(yè)、物流、化工、能源礦產(chǎn)等多個行業(yè)，但已難復(fù)1994年聯(lián)想集團(tuán)、2001年神州數(shù)碼上市之勇。

圖：聯(lián)想創(chuàng)始人 —— 柳傳志先生

2019年12月18日，聯(lián)想控股發(fā)公告宣布董事長柳傳志退休，這位中國最具代表性的企業(yè)家曾清晰地表達(dá)過聯(lián)想的企業(yè)愿景：“以產(chǎn)業(yè)報國為己任，致力于成為一家值得信賴并受人尊重，在多個行業(yè)擁有領(lǐng)先企業(yè)，在世界范圍內(nèi)具有影響力的國際化投資控股公司?！?/p>

當(dāng)2011年創(chuàng)立安信頤和時，或許在年近七旬的柳傳志內(nèi)心，養(yǎng)老就是自己產(chǎn)業(yè)報國最好的選擇，而安信頤和最重要的旗艦養(yǎng)老項目：安信頤和國際頤養(yǎng)中心，就選址于距柳傳志家鄉(xiāng)——江蘇鎮(zhèn)江僅1小時車程的常州，一切都曾那么美好。

圖：安信頤和（常州）國際頤養(yǎng)中心總體規(guī)劃

安信頤和（常州）國際頤養(yǎng)中心總規(guī)劃用地面積33000㎡，建筑面積82000㎡，共設(shè)計260套自理公寓、157個頤養(yǎng)單元、186個護(hù)理單元，項目位于城市中心的成熟片區(qū)，周邊交通便利，醫(yī)療、商業(yè)配套成熟，且該項目爭取了37%的帶產(chǎn)權(quán)可售面積（老年住宅），這樣的優(yōu)質(zhì)條件，即使放在今天的視角看，依然是個“好項目”。

圖：安信頤和國際頤養(yǎng)中心被收購的首次品牌發(fā)布會

2017年9月21日，北京安信頤和控股有限公司完成了工商股東變更，最終“接盤者”是九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司（持股55%）和上海融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（持股45%），九如城負(fù)責(zé)項目實際操盤。

2017年12月22日，常州項目正式更名為“九如城·安信頤和國際頤養(yǎng)中心”，并在常州著名的富都戴斯大酒店舉辦了隆重的品牌發(fā)布會，至此，一切塵埃落定。

圖：二毛照護(hù)官網(wǎng)（舊版）

如今，當(dāng)我們回顧安信頤和這短暫的一生，不禁感慨：從開始到結(jié)束，這家明星企業(yè)甚至連一個完整運(yùn)營的項目都沒有，其間能讓人回憶起的高光時刻，或許就是曾戰(zhàn)略合作了居家養(yǎng)老服務(wù)平臺“二毛照護(hù)”，2016年3月，二毛照護(hù)獲得藍(lán)馳創(chuàng)投200萬美元的天使輪投資。

在養(yǎng)老圈，一直有種聲音存在：認(rèn)為國企做不好養(yǎng)老?；蛟S，這與企業(yè)性質(zhì)并無絕對關(guān)系，還是要看人、看事、看如何去做，對于聯(lián)想這樣一家重量級，且有民族榮譽(yù)感的知名企業(yè)，我們都希望它的離去只是暫時的，我們都希望在未來中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的版圖上，依然能看到聯(lián)想的身影。

  02.  

曜陽國際：紅基會+北京城建的“王炸組合” 

圖：北京曜陽國際老年公寓整體規(guī)劃效果圖

距北京天安門車程約90公里，駕車約2小時，一路向北，穿過一條小路，可以來到“北京曜陽國際老年公寓”的大門前，這個占地面積13.74萬㎡，總建筑面積6.6萬㎡，容積率僅為0.49的知名養(yǎng)老項目，是早期國內(nèi)中高端養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）的代表。

不過真正引起行業(yè)關(guān)注的，其實是曜陽國際背后的兩個股東，被圈內(nèi)戲稱為“王炸組合”的中國紅十字基金會 + 北京城建集團(tuán)，一個坐擁強(qiáng)大的醫(yī)療資源整合能力，一個坐擁北京最優(yōu)質(zhì)的項目資源，二者又同時具備強(qiáng)大的“政府信任背書”和“離退休老干部渠道資源”。

在當(dāng)時，恐怕即使再挑剔的眼光，似乎也找不到這對組合的任何弱點，不過事后看來，有些時候，完美并不就等于成功。

2005年6月，紅基會與北京城建成立了北京長青國際老年公寓有限公司，即北京曜陽國際項目的實際操盤公司。其中，北京城建出資2400萬元，占股80%；紅基會下屬北京拔萃雙語學(xué)校出資599.9萬元，占股20%，不過據(jù)一位知情人士透露，紅基會20%的股份實為干股。

2007年6月，長青老年公寓公司以9097萬元的底價拿下了這一掛牌的206畝居住用地，規(guī)劃建筑面積約8萬平方米，容積率為0.6，樓面地價約1100元/平方米。

圖：曜陽曾規(guī)劃引入的中國武警總醫(yī)院

2007年11月，北京曜陽國際老年公寓正式奠基。

2010年9月，敬老月前夕，北京曜陽國際老年公寓正式建成，并正式對外預(yù)售，項目配有：182套居家式養(yǎng)老公寓、58套躍層養(yǎng)老公寓、92套聯(lián)排養(yǎng)老公寓、11棟高端別墅、82套護(hù)理型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)間、以及約11000㎡的養(yǎng)老會所、約9000㎡的醫(yī)療中心。

圖：曜陽國際獨(dú)棟別墅設(shè)計效果圖

在銷售上則采取“會員+月費(fèi)模式”，這也符合如今地產(chǎn)類養(yǎng)老項目的常規(guī)邏輯，不過截止被北交所掛牌交易時，項目僅有不到25套公寓簽署了“永久性租賃協(xié)議”，也就是我們現(xiàn)在常說的“終身會員”，永久性租賃的開盤價為1.4萬元/㎡，擁有70年使用權(quán)。

其余公寓銷售情況不佳，后來在實際運(yùn)營中按照傳統(tǒng)床位月租模式，綜合月費(fèi)區(qū)間在4000至6600元/月，押金3至10萬。

圖：海淀區(qū)千禾敬老院（香山）外景圖

正式運(yùn)營前，曜陽國際的年輕照護(hù)團(tuán)隊曾先后分兩批次，來到位于北京市海淀區(qū)的千禾敬老院進(jìn)行“實彈演習(xí)”，他們也應(yīng)該算是養(yǎng)老行業(yè)最早期的“青春養(yǎng)老人”。

這一系列的動作都彰顯了當(dāng)時曜陽做養(yǎng)老的決心與態(tài)度，不過隨著項目正式投入使用，糟糕的運(yùn)營被赤裸裸地暴露，每月平均在20-30人的入住水平導(dǎo)致連年巨額虧損，更無法保障相關(guān)硬件和服務(wù)的到位，用內(nèi)部人士的話說“項目實際早已經(jīng)進(jìn)入半停業(yè)狀態(tài)”。

圖：北京曜陽國際老年公寓2016、2017經(jīng)營狀況

2014年，北京城建分別在3月6日、4月9日和11月24日3次預(yù)掛牌轉(zhuǎn)讓北京長青國際老年公寓有限公司80%股權(quán)及6.18億元債權(quán)，作價6.43億元，都以失敗告終。

2016年8月31日，中國紅十字基金會正式退出北京耀陽國際老年公寓，由北京城建集團(tuán)100%持股。

2019年9月18日，北京產(chǎn)權(quán)交易所（簡稱“北交所”）官網(wǎng)發(fā)布消息：北京曜陽國際老年公寓實際持有方——“北京長青國際老年公寓有限公司” 100%股權(quán)及7.95億元債權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價8.25億元，不過依然無人接盤。

圖：揚(yáng)州曜陽國際老年公寓沙盤

圖：杭州富春江曜陽國際老年公寓外景

但是，北京曜陽國際老年公寓的失敗并不意味著紅基會就此停止養(yǎng)老事業(yè)的腳步，除北京項目外，揚(yáng)州、杭州、濟(jì)南、福州、五指山都早已有曜陽的項目布局。

根據(jù)《曜陽養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展綱要》計劃：至2015年，在全國建成10個曜陽國際老年公寓。時間已經(jīng)過去5年，顯然沒有達(dá)成當(dāng)初的預(yù)期。不過，對于大多數(shù)養(yǎng)老企業(yè)，面對政策、市場、運(yùn)營的不確定性，這也再正常不過。

如今，隨著時間的流逝，已經(jīng)很少在養(yǎng)老圈內(nèi)聽到“曜陽”的名字，但“曜陽國際老年公寓”的幾個大字依然出現(xiàn)在大江南北，服務(wù)無數(shù)長者。

養(yǎng)老這件事，天然帶有福利屬性和商業(yè)屬性，如何將“公益與產(chǎn)業(yè)”結(jié)合，我想，是“曜陽的使命”，更是中國養(yǎng)老事業(yè)的使命。

  03.  

萬科?幸福家：沒有什么比“區(qū)位”更重要

圖：萬科集團(tuán)總裁——郁亮先生

2014年6月，《人民日報》轉(zhuǎn)載萬科集團(tuán)總裁郁亮的文章《樓市進(jìn)入白銀時代》，一時成為社會熱點，也標(biāo)志著傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭們開始重新思考下一個10年、20年的企業(yè)轉(zhuǎn)型和新業(yè)務(wù)探索方向：

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，成為地產(chǎn)巨頭們的共識。

同年10月，萬科召開養(yǎng)老品牌發(fā)布會，宣布萬科在北京區(qū)域的首個自持養(yǎng)老項目——萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心正式對外開放，并公布了萬科在北京區(qū)域（北京、香河、秦皇島）第一階段的養(yǎng)老戰(zhàn)略布局：10個項目+90000㎡+3000床位。

圖：2014年10月23日，萬科?幸福家品牌發(fā)布現(xiàn)場

萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心作為萬科在北京區(qū)域的首個養(yǎng)老項目，無疑承載了太多的使命：品牌的建立、建造標(biāo)準(zhǔn)的建立、服務(wù)體系的建立、運(yùn)營模式的探索，以及盈利模式的驗證，然而，對于一個地產(chǎn)背景的養(yǎng)老項目來說，盈利，似乎并不那么容易。

因遲遲無法取得“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可”，直到2015年3月中旬，萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心才正式開門迎客，然而，即使把收費(fèi)壓低到3000元/床，包含：床位費(fèi)、餐費(fèi)、基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)，開業(yè)后的真實去化情況也依然不太樂觀，這與萬科當(dāng)初“一床難求”的擔(dān)心形成鮮明對比。

其實，很多知名企業(yè)在剛開始涉足養(yǎng)老時，都會容易走入誤區(qū)，實踐證明：在一個領(lǐng)域的成功經(jīng)驗并不能直接復(fù)制到養(yǎng)老上，而企業(yè)的品牌影響力，在短期內(nèi)，也并不能給養(yǎng)老項目帶來多少實際客戶轉(zhuǎn)化，即使知名度如萬科。

圖：無處不在的適老化，真的那么重要嗎？

不過，導(dǎo)致萬科·幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心入住率低迷的核心原因其實只有一個：偏遠(yuǎn)的區(qū)位。

萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心位于北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)，地處北京城西南六環(huán)外，如果你打開北京地圖，會發(fā)現(xiàn)從地理位置上來說，萬科?幸福家離河北更近一些，對于絕大多數(shù)北京人來說，可能這輩子都不會聽到竇店這個地名。

圖：萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心（竇店）位于左下角

2015年，《北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（藍(lán)皮書）》對外發(fā)布，可以清晰地看到：以北京五環(huán)為分界線，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均入住率差異明顯，越遠(yuǎn)的區(qū)縣，平均入住率越低。

對于定位中高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，區(qū)位的重要性則顯得更為重要，在那個年代，越是中高端的客群越不愿意到郊區(qū)養(yǎng)老，郊區(qū)在客戶心理，等同于：貧瘠的醫(yī)療資源、遠(yuǎn)離自己的生活圈、遠(yuǎn)離子女、以及很微妙的心理感受。

圖：萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心（竇店）外景效果圖

2018年12月底，因為持續(xù)地經(jīng)營虧損，萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心（竇店）停止運(yùn)營，也宣告了北京首個養(yǎng)老項目在經(jīng)營層面探索的失敗。在這之后，北京萬科又先后停止了萬科嘉園、北萬光熙康復(fù)醫(yī)院的運(yùn)營，曾經(jīng)的“3+N”產(chǎn)品線只剩下萬科隨園、北萬怡園兩個項目。

不過，如果以投資的眼光看，萬科?幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心（竇店）依然是筆劃算的買賣，至少相比于椿萱茂的市場化租賃模式，萬科?幸福家享受到了這些年的重資產(chǎn)升值，也算對得起項目的另一個股東：誠和敬（占股40%）。

如今的北京萬科養(yǎng)老戰(zhàn)略方向，是以萬科隨園（房山區(qū)社會福利中心）為樣板，全身心投入到公建民營CCRC項目，貼近政府，降低成本，這是在走過了浮躁年代后的理性轉(zhuǎn)變。

從某種意義上來說，萬科·幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心（竇店）完成了一個地產(chǎn)巨頭在養(yǎng)老業(yè)務(wù)創(chuàng)新路上的歷史使命，它的離去，雖難免讓人惋惜，但其實并不可惜。

  04.  

萬科?橡樹匯：“物業(yè)+養(yǎng)老”，只是看上去很美

圖：萬科·橡樹匯（長陽半島項目）實景圖

從萬科·幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心（竇店）出發(fā)，沿著京港澳高速（G4）一路向東北方向，大約20分鐘車程，便是北京萬科曾經(jīng)的另一個養(yǎng)老項目——萬科·橡樹匯長者服務(wù)中心，與萬科·幸福家隸屬于萬科地產(chǎn)體系不同，萬科·橡樹匯是由萬科物業(yè)打造的“社區(qū)居家養(yǎng)老品牌”，分布在北京和成都。

作為萬科物業(yè)服務(wù)升級的重要嘗試，萬科·橡樹匯總建筑面積約430㎡，使用面積約380㎡，由萬科長陽半島社區(qū)2號院底商改建而成，共分為3個板塊：適老化展廳+智慧生活服務(wù)中心+健康服務(wù)中心（與北醫(yī)三院合作）。

圖：萬科·橡樹匯總體布局規(guī)劃

與早期大多數(shù)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)項目一樣，萬科·橡樹匯并沒有設(shè)置床位，這是一件非?？膳碌氖虑?，因為沒有床位意味著沒有穩(wěn)定的收入來源，這也是“日間照料中心”要升級為“養(yǎng)老驛站”的本質(zhì)原因：無論是政府，還是企業(yè)，都已經(jīng)很清醒地意識到，沒有24小時長住床位，幾乎宣告了這種社區(qū)居家養(yǎng)老項目的“死刑”。

圖：萬科·橡樹匯部分服務(wù)體系與內(nèi)容

從2013年10月27日正式開業(yè)，到2019年1月1日停止運(yùn)營，在這短短五年多的時間內(nèi)，橡樹匯團(tuán)隊先后嘗試了：老年大學(xué)、產(chǎn)品團(tuán)購、旅游旅居、社團(tuán)活動、外出匯演、公益講堂、家政對接、健康管理、適老改造、志愿聯(lián)盟等各種創(chuàng)新業(yè)務(wù)，但均未能實現(xiàn)“商業(yè)維度的單點突破”。

一方面受制于項目周邊區(qū)域的客群結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力，但可能更重要的，是受制于大公司成熟體系下對創(chuàng)新業(yè)務(wù)的隱性打壓，對內(nèi)的資源協(xié)調(diào)消耗掉了業(yè)務(wù)團(tuán)隊太大的精力，“混沌大學(xué)”創(chuàng)始人李善友先生對此類問題曾有過深刻的表述和推演。

圖：萬科·橡樹匯停業(yè)通知

2018年12月3日，萬科·橡樹匯的大門上正式貼出“停業(yè)通知”，也意味著北京萬科基于物業(yè)+養(yǎng)老的嘗試將告別歷史舞臺，當(dāng)?shù)褂嫊r的鐘聲一點點臨近，我們不禁要想：社區(qū)居家養(yǎng)老到底該走向何方？物業(yè)+養(yǎng)老是否如看上去那般美好？

也許，只有時間會給我們答案。

  05.  

日本?禮愛：“日托模式”，離成功還有多遠(yuǎn)

圖：日本禮愛上河村社區(qū)托老所開業(yè)宣傳單（部分）

2011年5月30日，理愛（北京）企業(yè)管理咨詢有限公司（后更名為“禮愛”）在北京市海淀區(qū)工商局成立，注冊資本金200萬美元，由株式會社亞洲禮愛100%出資成立。

2012年10月16日，日本禮愛上河村社區(qū)托老所正式對外開放，這家位于北京市海淀區(qū)魯園上河村高端住宅社區(qū)的養(yǎng)老項目，是早期國內(nèi)最高端、最純正的“社區(qū)日間照料中心”，也是禮愛在國內(nèi)的首個養(yǎng)老項目，完全復(fù)制禮愛在日本的成功產(chǎn)品模型，即“社區(qū)嵌入式小規(guī)模、多機(jī)能機(jī)構(gòu)”。

圖：日本禮愛上河村社區(qū)托老所內(nèi)部實景

日本禮愛上河村社區(qū)托老所，位于魯園上河村小區(qū)內(nèi)，建筑面積約400㎡，三層復(fù)式公寓，共設(shè)計9張日托床位，房屋性質(zhì)為住宅，產(chǎn)權(quán)方為個人房東，而后兩者也為禮愛的后期運(yùn)營“埋下了后患”，從這點我們也能看到國外企業(yè)對中國政策和社會環(huán)境的不了解：

1、居民住宅性質(zhì)的房屋無法取得相關(guān)政府部門的驗收手續(xù)，比如消防、餐飲。

2、個人房東不會簽署長期合同，且提前解約或到期解約的風(fēng)險極高。

不幸的是，這兩個隱患最后都成為了現(xiàn)實，雖然養(yǎng)老主管部門都表達(dá)了對“日托模式”的支持，但并不意味著可以協(xié)調(diào)其它部門“一路綠燈”；五年合同到期后，房東也不再續(xù)約。

圖：日本禮愛社區(qū)托老所日?；顒?/p>

回歸到運(yùn)營層面，即使養(yǎng)老市場發(fā)展到今天，這種定位“日托模式”的養(yǎng)老產(chǎn)品依然生存艱難，尤其是對于禮愛這種純外資的養(yǎng)老公司，高昂的建設(shè)和運(yùn)營成本始終無法通過運(yùn)營和服務(wù)收入覆蓋。

從某種層面來看，“日托”是政府需要的，但可能并不是當(dāng)前市場最需要的。

經(jīng)過一段時間的嘗試，面對冰冷的市場，日本禮愛社區(qū)托老所開始尋求轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的方式其實很簡單，幾乎不需要任何硬件上的調(diào)整，只需要將原有定位“日托的床位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤?4小時長期護(hù)理床位”，這其實是一種“經(jīng)營觀念”上的調(diào)整。

很快，調(diào)整帶來了市場的認(rèn)可，即使是每月高達(dá)約8000至10000元的收費(fèi)，禮愛的9張床位也很快住滿，入住者以高齡失能失智長者為主，而這種位于城市中心的微型養(yǎng)老項目也更符合中國家庭的養(yǎng)老需求。

圖：日本厚生勞動大臣到禮愛上河村托老所參觀

2016年7月13日，日本厚生勞動大臣塩崎先生、吉田大臣秘書官、篠崎大臣秘書官、三浦老健局振興課長、西川書記官等專程來到禮愛，了解中國養(yǎng)老市場，以及禮愛在中國的發(fā)展情況，充分體現(xiàn)了日本政府把對中國養(yǎng)老市場的“介護(hù)出口輸出”作為“日本國家戰(zhàn)略”的決心，而禮愛也配得上這種榮譽(yù)，因為與絕大多數(shù)日本養(yǎng)老企業(yè)不同，禮愛是“真金白銀”的在投入，而并非像其它養(yǎng)老企業(yè)以品牌IP輸出和咨詢培訓(xùn)為主。

圖：日本禮愛上河村社區(qū)托老所開業(yè)慶典

然而，實現(xiàn)100%入住率的禮愛上河村社區(qū)托老所很快意識到一個現(xiàn)實的問題：僅僅依靠這9張床位，是無法盈利的，而在沒有政府購買服務(wù)的前提下，社區(qū)居家養(yǎng)老也很難真正開展。

的確，對于脫離了日本“介護(hù)險”保護(hù)的日本養(yǎng)老企業(yè)，面對中國這樣一個“幾乎完全市場化”的養(yǎng)老局面，需要更強(qiáng)的“商業(yè)經(jīng)營意識和能力”，而這，顯然不是日本養(yǎng)老企業(yè)所擅長的。

禮愛帶來了更好的理念、更好的裝修、更好的設(shè)備、更好的人員、更好的服務(wù)，卻也帶來了極高的建設(shè)和運(yùn)營成本，顯然，這種成本模式并不適合目前中國的養(yǎng)老消費(fèi)市場。 

2017年，房東不再續(xù)租，加之持續(xù)的虧損，日本禮愛社區(qū)托老所（上河村）結(jié)束了它短暫的生涯，作為早期外資獨(dú)資的養(yǎng)老項目，禮愛帶給中國養(yǎng)老行業(yè)的絕不僅僅是一個小機(jī)構(gòu)，而是一種國外的全新產(chǎn)品，這個產(chǎn)品是多維度的。

圖：日本禮愛成都項目實景圖

如今，禮愛已經(jīng)不再做這種日托產(chǎn)品，轉(zhuǎn)型在上海、成都、南通分別設(shè)立了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，雖然盈利依然艱難，但已經(jīng)越來越適應(yīng)中國的養(yǎng)老市場環(huán)境。

  06.  

日本?木下：“厚樂居”的失敗也許不是偶然

圖：厚樂居望京項目外景效果圖

如今談及“厚樂居”，養(yǎng)老圈已經(jīng)鮮有人知，不過，厚樂居背后的兩個股東，卻是家喻戶曉：一家是日本排名前10的養(yǎng)老集團(tuán)木下介護(hù)，另一家是國資背景的誠和敬養(yǎng)老集團(tuán)。

2013年1月22日，北京誠和敬投資有限責(zé)任公司（占股70%）與北京木下醫(yī)療科技有限公司（占股30%）共同出資成立“北京厚樂居健康科技有限公司”，前者是北京國資委100%控股的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，后者是由日本株式會社木下控股（占股49%）與北京晨悅投資咨詢有限公司（占股51%）合資成立的木下在中國的養(yǎng)老主體。

圖：厚樂居股權(quán)架構(gòu)及主要業(yè)務(wù)

厚樂居依托誠和敬的資金、項目資源與日本木下的養(yǎng)老經(jīng)驗，定位于“高端養(yǎng)老服務(wù)及養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營”，下設(shè)3條產(chǎn)品業(yè)務(wù)線：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理、社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)、以及居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)，是早期養(yǎng)老行業(yè)的一股重要新生力量。

圖：日本木下集團(tuán)總部，左一是木下介護(hù)業(yè)務(wù)（被遮擋）

日本木下集團(tuán)成立于1956年，是一家綜合型、跨領(lǐng)域公司，作為日本最早進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的企業(yè)之一，木下介護(hù)是日本排名前10的養(yǎng)老集團(tuán)，旗下?lián)碛叙B(yǎng)老設(shè)施超過120個，類型涉及：高端養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院、Group Home、日托所、居家養(yǎng)老等。

然而，與禮愛不同，木下介護(hù)來中國的戰(zhàn)略定位并非是“腳踏實地做養(yǎng)老”，而是以“品牌IP輸出”為主，這從其與北京晨悅的合作模式和占股比例就可判斷一二，這種“掙快錢、掙容易錢”的短視思路也注定了木下介護(hù)在中國的發(fā)展不會長久。

無論是位于望京的社區(qū)養(yǎng)老項目，還是位于東直門當(dāng)代MOMA的居家養(yǎng)老嘗試，亦或是依托誠和敬與萬科合作的萬科機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項目，最終都以黯然收場而告終，誠和敬和萬科也早已培養(yǎng)出自己的養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊，不再如當(dāng)初的那般把“日本模式”視為制勝法寶。

圖：厚樂居望京項目實景圖（定位社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)）

圖：厚樂居望京項目實景圖（定位社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)）

圖：厚樂居&萬科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心項目

經(jīng)過一系列的鬧劇之后，2019年3月26日，北京木下退出北京厚樂居健康科技有限公司，由誠和敬100%控股，該公司現(xiàn)已在工商注銷。

沒有實體項目的北京木下，已經(jīng)漸漸淡出養(yǎng)老主流圈，目前主要業(yè)務(wù)為項目咨詢，但時過境遷，中國養(yǎng)老行業(yè)早已進(jìn)入成熟階段，更看重貨真價實的落地項目和可復(fù)制的成功經(jīng)驗，在這點上，木下顯然已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，而厚樂居不幸成為了那個“無辜的犧牲品”。

  07.  

美國?仁愛華：快速隕落的“美國故事”

圖：Right at Home創(chuàng)始人艾倫黑格參加揭牌儀式

Right at Home，中文名叫“仁愛華”，是一家來自美國的居家養(yǎng)老服務(wù)商。

2011年6月9日，仁愛華公司創(chuàng)始人艾倫黑格在北京正式宣布：仁愛華在中國首家居家護(hù)理旗艦店在北京東環(huán)廣場開業(yè)，而將仁愛華引入中國的，卻是一家本土養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)——北京慈愛嘉養(yǎng)老服務(wù)有限公司。

對于Right at Home來說，這是一筆不會虧錢的買賣，但對于慈愛嘉，前路卻有些曲折。

圖：Right at Home團(tuán)隊來到仁愛華東環(huán)廣場店

仁愛華（中國）在國內(nèi)的市場和運(yùn)營策略很簡單：高端。

北京的兩家店分別選址東二環(huán)和東三環(huán)高端商務(wù)區(qū)；團(tuán)隊統(tǒng)一經(jīng)過嚴(yán)格篩選和培訓(xùn)，并采用人力成本最高的“員工制模式”，工資水平也遠(yuǎn)高于同類企業(yè)；服務(wù)費(fèi)方面：護(hù)士上門每小時約250元，24小時護(hù)理每天約500元……

圖：仁愛華（中國）高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊

這種高舉高打的策略顯然并不適合當(dāng)前的國內(nèi)養(yǎng)老消費(fèi)市場，對于一個全新的行業(yè)，早期的市場培育尤為關(guān)鍵，在絕大多數(shù)客戶都無法區(qū)分“家政保姆”與“居家養(yǎng)老照護(hù)師”的本質(zhì)區(qū)別時，用“高價”的粗暴打法顯然極不理智。

面對持續(xù)虧損，仁愛華（中國）團(tuán)隊開始意識到：如果不解決盈利問題，不僅自身發(fā)展舉步維艱，加盟業(yè)務(wù)幾乎更不可能實現(xiàn)。

為了尋求盈利，2012年9月，仁愛華（中國）開始嘗試由“服務(wù)商”到“平臺商”的轉(zhuǎn)變，推出了仁愛華專屬禮品卡，禮品卡可消費(fèi)的范圍為：1）家庭專屬護(hù)士健康管理、行動協(xié)助、康復(fù)鍛煉、個人衛(wèi)生（行動不便者）、陪同就醫(yī)、疾病護(hù)理、老人生活陪伴和家居打理；2）開荒大清、植物養(yǎng)護(hù)、家庭活動安排等方便客戶居家生活的內(nèi)容；3）健康用品、食品。

然而，在商業(yè)的世界里，“被動轉(zhuǎn)型”往往很難成功，仁愛華（中國）這次也未能改變這個魔咒，很快，仁愛華（Right at Home）的名字淡出中國養(yǎng)老圈，慈愛嘉也開始主推自己的品牌。

圖：慈愛嘉官網(wǎng)

與“慈愛嘉”品牌一同亮相的，是更符合中國政策、市場環(huán)境下的“中國式養(yǎng)老生意模式”：不再追求市場化，而是緊貼政策，爭取政府購買服務(wù)、政府公建項目；不再追求價格的絕對高端，而是性價比更高的服務(wù)；不再追求不計成本的服務(wù)體驗，而是與價格匹配的適度服務(wù)和人力配置…..

圖：慈愛嘉海淀區(qū)永達(dá)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站開業(yè)

慈愛嘉的轉(zhuǎn)型是徹底的，從里到外，幾乎不再能看到Right at Home的影子，除了偶爾對外宣傳時的品牌背書。

圖：Right at Home官網(wǎng)首頁

在美國，Right at Home的商業(yè)模式無疑是成功的，但在萬里之外的中國，成功卻不能輕易復(fù)制，與大多數(shù)外資養(yǎng)老品牌一樣，仁愛華的失敗應(yīng)該歸根于對“美國故事”的過分自信，對“中國國情”的過分輕視。

放眼全球，沒有任何一個國家的養(yǎng)老服務(wù)由他國壟斷，最終成功的都是那些扎根于本土的養(yǎng)老企業(yè)，我想，中國，也不會例外。

  08.  

青松康護(hù)：中國社區(qū)居家養(yǎng)老“開創(chuàng)者”

圖：青松曾是養(yǎng)老行業(yè)“絕對的明星企業(yè)”

2004年9月，從歐洲工商管理學(xué)院（INSEAD）畢業(yè)的王燕妮帶著獲得“商業(yè)奧斯卡獎”的“青松計劃”回國，創(chuàng)辦了“青松”，定位“專業(yè)居家康復(fù)護(hù)理”。

在王燕妮身上，有很多耀眼的頭銜：全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展專家委員會委員，中國老年保健醫(yī)學(xué)研究會常務(wù)理事，中國老年學(xué)學(xué)會理事，中國生命關(guān)懷協(xié)會常務(wù)理事，世界經(jīng)濟(jì)論壇“全球青年領(lǐng)袖”稱號，獲對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際金融專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位和INSEAD商學(xué)院工商管理學(xué)碩士學(xué)位……

在2004年那個時代，“青松”帶著創(chuàng)始人的光環(huán)、全新的功能性康復(fù)護(hù)理理念、以及國內(nèi)最專業(yè)的居家照護(hù)團(tuán)隊，曾被視為中國養(yǎng)老商業(yè)模式成功的典范，分別在2010年、2014年、2016年完成了從天使輪到B輪的千萬級融資，獲得資本的一致認(rèn)可，中央電視臺更是多次報道“青松模式”。

圖：青松居家照護(hù)場景宣傳照

然而，在這些風(fēng)光背后，與仁愛華（中國）一樣，青松卻也不得不面對“冰冷的居家養(yǎng)老消費(fèi)市場”、“痛苦且漫長的市場教育”、以及“持續(xù)不盈利的經(jīng)營現(xiàn)實”。

在2010、2011年青松鼎盛時期，筆者曾多次走訪過青松網(wǎng)站和對外資料上展示的，分布在北京的線下護(hù)理服務(wù)站點，實際運(yùn)營情況是：80%以上的站點都大門緊閉，想必不可能每次都是在居家上門服務(wù)。

在王燕妮眼中，居家養(yǎng)老是遠(yuǎn)比機(jī)構(gòu)養(yǎng)老更大的市場，更具有商業(yè)機(jī)會，然而，這些年中國養(yǎng)老行業(yè)的血淚史一再證明一個道理：市場大小和商業(yè)機(jī)會，并不能簡單的與老年人口規(guī)模劃等號；而“剛需”也并不意味著“沒有價格天花板”；在養(yǎng)老市場初期，床位可能才是“王道”。

圖：2015年，青松康護(hù)與康復(fù)之家舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式

面對市場化的瓶頸，青松一方面開拓拓展新業(yè)務(wù)，比如：產(chǎn)品銷售；另一方面開始緊緊擁抱“To-G政采”，但似乎都不太成功，前者因為本身服務(wù)沒有形成規(guī)模和客戶粘性，所以很難實現(xiàn)基于服務(wù)的產(chǎn)品銷售，而后者則需要青松進(jìn)行內(nèi)部體系化調(diào)整，用高端服務(wù)的人力成本做政府購買服務(wù)，顯然沒有什么競爭力和利潤空間，一旦失去了政府采購，也就意味著失去了客戶。

2013年前后，青松開始將市場重心轉(zhuǎn)移到上海，在北京養(yǎng)老圈已很難見到青松的身影。

圖：青松康護(hù)創(chuàng)始人——王燕妮女士

對于青松在商業(yè)上的失敗，王燕妮認(rèn)為是進(jìn)入養(yǎng)老的時間太早了，市場還不成熟。但其實并不是這樣，即使到今天，純粹的居家養(yǎng)老公司依然很難生存，所以真正的原因是“選錯了方向”，如果在2004年青松進(jìn)入的是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可能今天又會是另一番景象。

在青松出現(xiàn)之前，“居家養(yǎng)老”就是“保姆”的代名詞，因為青松，專業(yè)的居家照護(hù)、護(hù)理、康復(fù)才逐漸在行業(yè)、市場、政府層面引起關(guān)注，我想，這是青松對中國養(yǎng)老行業(yè)最大的貢獻(xiàn)。

  09.  

北京太陽城：曾經(jīng)風(fēng)光無限，如今陷入“僵局”

圖：美國亞利桑那州Sun City全景

Sun City，中文名叫“太陽城”，是美國著名的“活力成人社區(qū)（AAC）”代表，國內(nèi)多稱之為“可持續(xù)退休生活照料社區(qū)（CCRC）”。

在北京，也有兩個“太陽城”，不過都與Sun City無關(guān)，一個是位于北京市昌平區(qū)的“北京太陽城”，一個是位于北京市順義區(qū)的“東方太陽城”，屬于國內(nèi)早期典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，相比于后者，北京太陽城在業(yè)內(nèi)知名度更高一些。

圖：北京太陽城廣場正門

沿立湯路一路向北，北京光大匯晨老年公寓（北七家）北側(cè)，是北京太陽城的所在地，整個項目占地約42萬㎡，建筑面積約32萬㎡，其中24萬㎡為銷售型住宅，其余8萬㎡為自持型商業(yè)，包含：太陽城銀齡公寓（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）、太陽城醫(yī)院（醫(yī)療機(jī)構(gòu)）、以及超市、郵局、銀行等社區(qū)商業(yè)配套。

圖：已經(jīng)關(guān)停的北京太陽城醫(yī)院

作為國內(nèi)早期養(yǎng)老地產(chǎn)/CCRC的標(biāo)桿項目，無論從住宅銷售，還是自持運(yùn)營，太陽城都無疑是相對成功的，北京太陽城銀齡老年公寓更是被評為最早一批的“四星級養(yǎng)老院”，成為當(dāng)時行業(yè)參觀學(xué)習(xí)的代表。

圖：太陽城獲評四星級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，編號001

2013年，風(fēng)頭正勁的北京太陽城牽頭發(fā)起倡議，成立“百齡計劃?全球聯(lián)盟”，針對“50后”初齡客群推出以旅居為主的候鳥產(chǎn)品，并希望在幾年內(nèi)將候鳥基地聯(lián)盟成員發(fā)展到500家，作為中國第一批投資養(yǎng)老的民營企業(yè)，太陽城對未來市場的嗅覺是靈敏的。

然而，這似乎也成為了太陽城最后的高光時刻，2019年1月22日，《經(jīng)濟(jì)參考報》刊發(fā)題為《北京太陽城：變了味的“養(yǎng)老地產(chǎn)”》的深度報道：醫(yī)院停業(yè)、配套消失、服務(wù)缺失、官司纏身、資金鏈斷裂，太陽城一時被推到風(fēng)口浪尖，至今依然無解。

圖：新華網(wǎng)轉(zhuǎn)載該新聞，引起政府高度重視

如今，隨著泰康、萬科、燕達(dá)、首厚的陸續(xù)布局，北京太陽城早已不是CCRC的標(biāo)桿，被各種負(fù)面消息包圍，不免讓業(yè)內(nèi)惋惜，而最終拖垮北京太陽城的，可能恰恰就是它引以為豪的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式。

即使養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展到今天，“醫(yī)院”是“養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）”標(biāo)配的理念依然深入人心，但國內(nèi)絕大多數(shù)的真實案例都一再表明：一個養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）是無法支撐一個大體量醫(yī)院的經(jīng)營，最終，“醫(yī)院變成了養(yǎng)老最大的負(fù)擔(dān)”。

的確，中國老年人對“醫(yī)”的需求根深蒂固，但對于養(yǎng)老企業(yè)來說：配置什么醫(yī)療機(jī)構(gòu)類型？配置什么級別？設(shè)置哪些科室？采取何種運(yùn)營模式？如何讓醫(yī)療既賦能養(yǎng)老，又能自身造血…… 這一系列問題，可能才是中國養(yǎng)老實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的終極命題。

  10.  

吉利大學(xué)：“人才”是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的終極課題

圖：吉利大學(xué)（北京昌平校區(qū)）

2011年底，北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院成立，下設(shè)“老年產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理專業(yè)”，是當(dāng)時國內(nèi)首家定位養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)復(fù)合型人才的教育機(jī)構(gòu)。

該專業(yè)課程體系覆蓋：中醫(yī)藥學(xué)、計算機(jī)應(yīng)用、常見病學(xué)、老年心理學(xué)、護(hù)理學(xué)基礎(chǔ)、老年護(hù)理學(xué)、急救醫(yī)學(xué)、養(yǎng)老運(yùn)營與管理、營養(yǎng)學(xué)基礎(chǔ)、人體解剖生理學(xué)、管理學(xué)、健康管理、藥理學(xué)基礎(chǔ)、老年倫理學(xué)、老年產(chǎn)業(yè)概論、老年法律，老年建筑等，跳出了傳統(tǒng)養(yǎng)老專業(yè)偏向一線護(hù)理和服務(wù)為主的課程設(shè)計。

然而，作為“養(yǎng)老人才教育”先行者的吉利大學(xué)，一路卻歷經(jīng)坎坷：一方面向教委申請新學(xué)科、新專業(yè)頻頻受阻，從四年制本科降為了三年制大專；另一方面是招生困難，導(dǎo)致經(jīng)營入不敷出，學(xué)校不再看好這個方向。

圖：烏老師帶領(lǐng)吉利大學(xué)教師團(tuán)隊編寫的教材

2015-2016，我曾先后兩次參加吉利大學(xué)老年產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理專業(yè)畢業(yè)生校招會，看到的是寥寥無幾的場面和同學(xué)們迷茫的眼神，據(jù)老師介紹，他們每年招到的學(xué)生平均不到20人，這屆只有14人，還有些中途就轉(zhuǎn)了專業(yè)，這是早期養(yǎng)老專業(yè)院校面對的共同困境。

五年后，隨著最后一批學(xué)生畢業(yè)，老年產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理專業(yè)也走向了終點。

圖：堅持在養(yǎng)老行業(yè)的吉利大學(xué)畢業(yè)生

然而，星星之火，可以燎原，中國養(yǎng)老人才的培養(yǎng)之路并不會就此停止，截止目前，全國已有近300家本科、高職院校開設(shè)了養(yǎng)老相關(guān)專業(yè)：老年服務(wù)與管理（?？疲⒗夏瓯＝∨c管理（?？疲?、健康服務(wù)與管理（本科） 、社會工作（銀發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與管理，本科）、護(hù)理學(xué)（老年護(hù)理方向，本科）、社會工作（老年福祉與管理，本科）。

傳統(tǒng)教育模式之外，養(yǎng)老人士也在用自己的力量推動：烏丹星老師發(fā)起成立了“CSGC”、關(guān)延斌老師建立了“暖心窩”養(yǎng)老人社群…...

圖：烏丹星老師在CGSC春訓(xùn)上講話

每一次“失敗”，其實都離成功更近了一點，人才，永遠(yuǎn)是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的終極課題，需要政府+行業(yè)共同推動。

結(jié)語

人的一生沒有幾個十年，于我來說，有幸見證了這十年間，中國養(yǎng)老行業(yè)發(fā)生的養(yǎng)老故事，有幸經(jīng)歷了這十年間，中國養(yǎng)老行業(yè)的巨大變革，養(yǎng)老這條路，或許是我們?nèi)松詈玫倪x擇。

這篇文章，前前后后寫了100天，感謝過程中給予巨大幫助的好朋友們，從某種程度上說，這是我們共同的作品，更是我們?yōu)橹袊B(yǎng)老行業(yè)所做的一些微薄貢獻(xiàn)，這些企業(yè)和項目應(yīng)該在中國養(yǎng)老發(fā)展史上留下一些記錄。

還是要說，回顧這十個“失敗案例”，并沒有一絲一毫的貶低之意，而是希望通過復(fù)盤這些真實發(fā)生過的故事，為中國養(yǎng)老事業(yè)的參與者和后來者提供一些不同角度的思考，希望有越來越多的企業(yè)可以在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的路上，實現(xiàn)“義利合一”、“基業(yè)長青”。

十年，只是一個開始。