一家新央企正式面世。

3月31日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布公告顯示，中國(guó)融通資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司（下稱“中國(guó)融通”）列入國(guó)資委履行出資人職責(zé)的企業(yè)名單。中國(guó)融通在國(guó)資委披露的央企名錄中列第10位。

同日，中國(guó)融通官方微信發(fā)布首條消息披露，公司為中央直接管理的商業(yè)類獨(dú)資企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、酒店及旅游業(yè)、商業(yè)服務(wù)等十多個(gè)領(lǐng)域。

中國(guó)融通于去年7月成立籌備組，由中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)原董事長(zhǎng)溫剛?cè)吸h委書(shū)記、董事長(zhǎng)，中國(guó)誠(chéng)通原董事長(zhǎng)馬正武任總經(jīng)理。此外，中建、中糧、中化、中航工業(yè)等央企也將各派駐一人出任分管副總經(jīng)理。

中國(guó)融通管理經(jīng)營(yíng)解放軍移交的全國(guó)范圍內(nèi)所有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及物業(yè)和農(nóng)場(chǎng)等，在各省市基本都設(shè)有子公司和分公司。因其手中掌握大量地產(chǎn)資源，被稱為繼中國(guó)鐵路總公司后資產(chǎn)最大的央企。

業(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)融通成立或應(yīng)央企市場(chǎng)化改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的必然要求。在非地產(chǎn)央企從事房地產(chǎn)業(yè)的“清零”任務(wù)向前邁出一大步關(guān)鍵時(shí)期，中國(guó)融通以地產(chǎn)巨頭姿態(tài)位列央企有其特殊性，且資產(chǎn)規(guī)模超萬(wàn)億元，除了房地產(chǎn)作為中國(guó)融通主業(yè)外，它還是一家資產(chǎn)管理公司。中國(guó)融通應(yīng)運(yùn)而生的意義在于能夠利用市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保值增值，并服務(wù)于軍隊(duì)建設(shè)。

再添一央企房地產(chǎn)巨無(wú)霸

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中所扮演的角色正在從“發(fā)動(dòng)機(jī)”向“穩(wěn)定器”轉(zhuǎn)移。中國(guó)融通這一地產(chǎn)龐然大物的“橫空出世”，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的思考。

有聲音認(rèn)為，中國(guó)融通從事傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)樓市未來(lái)發(fā)展帶來(lái)深刻變革；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于軍隊(duì)資產(chǎn)的特殊性以及政策因素，中國(guó)融通要消化全部資源尚需時(shí)日，對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)影響有限。

值得注意的是，今年1月，國(guó)資委要求央企嚴(yán)把主業(yè)投資方向，不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過(guò)參股等方式開(kāi)展中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務(wù)。這被業(yè)界視為更為嚴(yán)厲的重申央企“退房令”。

在3月20日至22日，中紀(jì)委公布十九屆中央第三輪巡視整改進(jìn)展情況。作為45家被巡視單位之一，國(guó)家電網(wǎng)在巡視整改材料中表示下決心退出房地產(chǎn)業(yè)。同日，中國(guó)航空集團(tuán)也在關(guān)于中央第三輪巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)中表示，清理低效房產(chǎn)、退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

央企集中退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于10年前。彼時(shí)，面對(duì)央企大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的情形，在2010年3月底，國(guó)資委出面作出表態(tài)，嚴(yán)令除中國(guó)建筑等16家央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)之外，其他78家央企必須限期退出。

巧合的是，這一表態(tài)正是因?yàn)樵?010年3月15日，軍工企業(yè)中國(guó)兵器裝備集團(tuán)旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擊敗了綠地，奪得北京地王海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊而引發(fā)熱議。

“10年前，有幾家國(guó)企在不合適的時(shí)機(jī)搶了幾塊‘地王’，引發(fā)了央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域大撤退。軍用土地大多位于城市黃金地段，因其特殊性，普通民企開(kāi)發(fā)商是不敢觸碰的，這或許也是國(guó)資委成立中國(guó)融通的原因，按計(jì)劃激活軍用閑置土地?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

“為全面落實(shí)這項(xiàng)工作，國(guó)家研究提出了終止收回、置換移交、委托管理、社會(huì)化保障四種停止方式，其中委托管理就是在保持軍隊(duì)權(quán)屬不變的前提下，由國(guó)有企業(yè)或組建國(guó)有企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)，中國(guó)融通也應(yīng)運(yùn)而生，其成立意義在于能夠利用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)盤(pán)活軍隊(duì)資產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)保值增值，并服務(wù)于軍隊(duì)建設(shè)，使軍隊(duì)建設(shè)與提供有償服務(wù)分隔開(kāi)，并促進(jìn)軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)變。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林說(shuō)。

提高土地利用效益

今年以來(lái)，央企重組整合速度在加快，國(guó)務(wù)院國(guó)資委直接監(jiān)管企業(yè)已從最初的196家銳減至目前的108家，銳減88家。

隨著中冶集團(tuán)整體并入中國(guó)五礦，中航地產(chǎn)被保利地產(chǎn)合并，神華集團(tuán)與中國(guó)國(guó)電合并重組，2011年國(guó)資委特批的5家非房地產(chǎn)主業(yè)央企中，除魯能外，還有較大規(guī)模地產(chǎn)業(yè)務(wù)的已所剩不多。疊加上級(jí)對(duì)軍用土地和房地產(chǎn)資源整治力度的加大，這個(gè)時(shí)候成立的中國(guó)融通或被賦予了更多意義。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為央企從事地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置更高門(mén)檻，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為理性有序，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也將進(jìn)入新階段。按企業(yè)自身發(fā)展需求，國(guó)資委會(huì)像以往的結(jié)構(gòu)調(diào)整一樣去支持企業(yè)，包括中國(guó)融通在內(nèi)。

按照國(guó)土資源部、財(cái)政部、解放軍總后勤部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓的管理問(wèn)題的通知》，要求各市、縣人民政府在編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)優(yōu)先安排納入軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃的土地，未納入軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃和當(dāng)年土地年度供應(yīng)計(jì)劃的土地，不得轉(zhuǎn)讓。凡是屬于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅和工業(yè)用途的，必須在當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的土地市場(chǎng)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)人。

上述通知還指出，要嚴(yán)格控制軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓范圍。軍隊(duì)空余土地應(yīng)當(dāng)首先滿足軍隊(duì)單位的用地需求，凡是軍隊(duì)新上建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)盡量從現(xiàn)有軍隊(duì)空余土地中調(diào)整解決。

為盤(pán)活軍用閑置土地資源，軍隊(duì)在2018年也進(jìn)行過(guò)一場(chǎng)軍用土地資源規(guī)劃整合的行動(dòng)，軍地之間將軍事價(jià)值低而經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的閑置土地釋放給地方，換來(lái)部隊(duì)?wèi)?zhàn)備訓(xùn)練急需用地，讓存量資源充分發(fā)揮保障效益，這一方式在海南、福建、浙江等地建立了試點(diǎn)。

盤(pán)和林認(rèn)為，中國(guó)融通成立之后，為盤(pán)活空置的軍用土地資源，可以將經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)釋放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，或?yàn)闈M足軍隊(duì)單位的用地需求繼續(xù)與地方合作進(jìn)行置換。中國(guó)融通的誕生意味著房地產(chǎn)業(yè)又出現(xiàn)一家重量級(jí)房企，其手中掌握的資產(chǎn)總規(guī)模已超過(guò)了萬(wàn)億，它的誕生對(duì)其他開(kāi)發(fā)商生存提出了挑戰(zhàn)。此外除了傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)，它的主要任務(wù)是清理處置盤(pán)活軍隊(duì)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響，但對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)的影響應(yīng)該不大。

不久前華潤(rùn)置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生加盟中國(guó)融通，擔(dān)任旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理。對(duì)于這家神秘的新型航母，蔣智生或許是擇優(yōu)的人選。

蔣智生任華潤(rùn)置地副總裁有7年時(shí)間，一直是華北區(qū)域的核心人物之一。2019年4月，在2019華潤(rùn)置地華北大區(qū)商務(wù)品牌發(fā)布會(huì)上，蔣智生還自嘲華潤(rùn)置地面臨著“在當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)背景下一個(gè)地產(chǎn)中年油膩男的焦慮”問(wèn)題，成為一時(shí)熱點(diǎn)。他在一線操盤(pán)過(guò)華潤(rùn)北京最知名的項(xiàng)目橡樹(shù)灣，也負(fù)責(zé)過(guò)天津等區(qū)域公司，既精通營(yíng)銷又有豐富區(qū)域統(tǒng)籌經(jīng)驗(yàn)。華北大區(qū)一直都是華潤(rùn)置地重要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)域，2019年前11個(gè)月，華北大區(qū)銷售494.89億元，占總合同銷售金額的21.8%。

相關(guān)人士透露，蔣智生加盟中國(guó)融通，可以說(shuō)是支援新設(shè)央企的人員建設(shè)，配合組織安排，算央企間的人員交流，但也承擔(dān)地產(chǎn)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)重任。

在2016年中央軍委印發(fā)的《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》中提到，中央軍委計(jì)劃用3年左右時(shí)間，分步驟停止軍隊(duì)和武警部隊(duì)一切有償服務(wù)活動(dòng)。其中計(jì)劃的第二步就涉及房地產(chǎn)租賃、農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)、招接待、醫(yī)療、科研等5個(gè)行業(yè)的項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這部分資產(chǎn)未來(lái)都應(yīng)該交給中國(guó)融通管理。軍用土地資源規(guī)劃整合具有強(qiáng)大生機(jī)和巨大潛力。軍用土地作為特殊自然資源和國(guó)防資產(chǎn)，集軍事價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值于一體，特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律對(duì)資源配置的調(diào)節(jié)和約束作用越來(lái)越重要。通過(guò)海南等地試點(diǎn)，軍隊(duì)把城里的土地釋放出來(lái)，實(shí)行等值置換，既拓展城市建設(shè)用地，也可以建設(shè)更為適宜的軍事設(shè)施，最大限度地把存量資源區(qū)位優(yōu)勢(shì)有效轉(zhuǎn)化為規(guī)模使用效益優(yōu)勢(shì)。

（原題為《重磅 | 新央企地產(chǎn)巨頭中國(guó)融通誕生背后：盤(pán)活軍隊(duì)資產(chǎn)資源》）