隨著新冠肺炎疫情在全球主要國家的相繼暴發(fā)，世界經(jīng)濟(jì)面臨新一輪衰退陰影。我國當(dāng)前疫情雖然得到初步控制，但在“外防輸入、內(nèi)防反彈”的大背景下，生產(chǎn)生活短期內(nèi)均難以恢復(fù)正常。

服務(wù)行業(yè)，特別是具備消費者聚集性特征行業(yè)，不可避免要遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。其他多數(shù)行業(yè)雖然有條件恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營，但需求（訂單）卻又因全球經(jīng)濟(jì)不景氣而大幅消減。挽救經(jīng)濟(jì)增長、避免硬著陸，多項經(jīng)濟(jì)振興計劃箭在弦上。

在眾多被提議的經(jīng)濟(jì)振興政策中，以人工智能、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G網(wǎng)絡(luò)、特高壓等為代表的“新基建”目前呼聲很高，同時受到的批評與質(zhì)疑也最多。

倡導(dǎo)者認(rèn)為，新基建代表了未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，可以一舉解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實困難和未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力的問題。但質(zhì)疑者認(rèn)為，新基建巨額資金來源問題無法解決、對就業(yè)的拉動作用有限、投資效益無法保證，因而難以有效化解眼前的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)困境。甚至有人認(rèn)為，從拉動就業(yè)和投資角度來看，新基建的刺激效果還遠(yuǎn)不如以“鐵公基”為代表的傳統(tǒng)基建。

當(dāng)爭議難分高下時，我們不妨以史為鑒。

2008年末，為應(yīng)對全球金融危機(jī)沖擊下我國可能面臨的經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險，我國推出了 “四萬億”投資計劃。這是一項規(guī)模宏大、影響深遠(yuǎn)的大規(guī)?；ㄍ顿Y計劃。根據(jù)國家發(fā)改委測算，四萬億中鐵路、公路、機(jī)場、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市電網(wǎng)改造約1.5萬億元。換而言之，“四萬億”投資計劃的主要資金投向，是以“鐵公基”為代表的傳統(tǒng)基建。之后，我國成功率先從全球金融危機(jī)的陰影中走出。

從中國GDP增速看，2009年經(jīng)濟(jì)增速避免了類似2008年的直線式下滑，2010-2011年經(jīng)濟(jì)增速還有一波較快回升。雖然之后經(jīng)濟(jì)增速重新進(jìn)入緩慢下降的“新常態(tài)”，但短期經(jīng)濟(jì)向下劇烈波動的態(tài)勢得以成功熨平（參見圖1）。

圖1：中國GDP年度增速

盡管“四萬億”投資計劃也顯著推高了房價，但不少人贊同它在一定程度上有效對沖了全球金融危機(jī)的沖擊，避免了大規(guī)模的農(nóng)民工返鄉(xiāng)。此后，一旦遇到經(jīng)濟(jì)增速下滑，人們難免會想到利用加大基建投資去對沖。此次新基建的提出，也和這一歷史經(jīng)驗有一定關(guān)聯(lián)。

然而，利用大規(guī)模基建投資來對沖經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險的“成功歷史經(jīng)驗”可能只是歷史表面現(xiàn)象，并不代表歷史事實。中國如何迅速走出全球金融危機(jī)陰影，我們還有另一個版本的故事。

基礎(chǔ)建設(shè)投資，一般屬于高投入、低回報、回收期極長的項目。雖然可能有利于長期發(fā)展，但對經(jīng)濟(jì)的短期拉動作用有限，甚至還可能使短期經(jīng)濟(jì)失血，加大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，政府大規(guī)模投資可能會產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，推高民間投資與消費成本，從而使民間投資與消費下降。

為什么其他發(fā)達(dá)國家在面臨同樣境地時，很少推出大規(guī)?；ㄍ顿Y計劃呢？為什么中國的“四萬億”投資計劃能夠在全球率先奏效呢？是發(fā)達(dá)國家基礎(chǔ)建設(shè)水平太高不需要重復(fù)建設(shè)嗎？是“鐵公基”成功吸納了大規(guī)模就業(yè)嗎？都不完全是。中國經(jīng)濟(jì)能夠迅速率先從全球金融危機(jī)中脫困，這很可能僅是因為，我們的前述分析中遺漏了一個不愿被公開提及的重要角色。這一重要角色即是房地產(chǎn)。

“四萬億”投資計劃所投資的“鐵公基”，也許能夠為長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)動能，但短期的經(jīng)濟(jì)拉動能力不足也是事實。之所以大規(guī)?；ㄍ顿Y之后，經(jīng)濟(jì)形勢無懼金融危機(jī)陰影迅速好轉(zhuǎn)，僅是因為房地產(chǎn)業(yè)在資金政策雙重剌激下，得以迅速滿血復(fù)活（參見圖2、圖3）。

圖2：歷年新開工房屋面積

圖3：歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資

不僅如此，大規(guī)?；ㄍ顿Y計劃本身，也間接起到為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售投融資的作用。典型的比如大拆大建，各類資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。雖然“鐵公基”對就業(yè)和經(jīng)濟(jì)的短期拉動作用有限，但房地產(chǎn)業(yè)卻是不容置疑的短期經(jīng)濟(jì)強“興奮劑”。

這也可以從另一方面解釋，為什么發(fā)達(dá)國家很少利用大規(guī)?；ㄍ顿Y作為短期經(jīng)濟(jì)的剌激手段。西方國家城市化進(jìn)程早已結(jié)束，國民居住條件較高，已經(jīng)沒有了房地產(chǎn)在后面同時發(fā)力。

新基建投資并不是挽救短期經(jīng)濟(jì)增長的有效手段，能吸納相對更多就業(yè)的傳統(tǒng)基建“鐵公基”也不是，房地產(chǎn)才是。一條新修建的高速公路，可能三五年內(nèi)都沒有多少車通行。而一個新家，從交房之日起便需要不斷的裝飾、維護(hù)、添置家具家電。更別說住房與結(jié)婚及人類繁衍息息相關(guān)。

與住房配套的固定車位，是便利使用新能源汽車的重要條件。房地產(chǎn)業(yè)及其直接關(guān)聯(lián)的建安裝飾產(chǎn)業(yè)不僅本身能吸納大量就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)還對諸多上下游重要產(chǎn)業(yè)有巨大的帶動作用。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇能夠使地方財政脫困，從而促使瀕臨休克的區(qū)域經(jīng)濟(jì)迅速重新進(jìn)入正常運行軌道。

回到最初的討論，離開了房地產(chǎn)，不僅新基建難當(dāng)挽救經(jīng)濟(jì)大任，傳統(tǒng)基建同樣不行，它們都不是很好的熨平短期經(jīng)濟(jì)周期波動的政策工具。2008年以來“鐵公基”為代表的基建作為短期經(jīng)濟(jì)周期工具看似有效，只是因為人們不愿意提及作為“幕后英雄”的房地產(chǎn)。

從這個角度看，部分新基建的倡議者，也可能只是把新基建作為房地產(chǎn)融資的手段，而借機(jī)激活地產(chǎn)才是終極目標(biāo)。

然而，到目前這個階段，房地產(chǎn)還堪當(dāng)大任嗎？答案既是否定的，也是肯定的。

如今，房價處于歷史高位，居民普遍背負(fù)數(shù)十年的房貸，手持多套房者亦不在少數(shù)，三四線城市及大城市遠(yuǎn)郊住宅空置率高企。房地產(chǎn)泡沫帶來的城市低水平向外簡單克隆，也極大損害了城市品質(zhì)。

多數(shù)人心里都明確，我國已經(jīng)無法再承受新一輪的房地產(chǎn)泡沫。再度剌激房地產(chǎn)，一旦引發(fā)房價大起大落和市場崩潰，后果不堪設(shè)想。近年來中央反復(fù)強調(diào)的“房住不炒”，其主要目的之一，就是避免因炒房引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)業(yè)雖然具有較大的泡沫風(fēng)險，但同時也有較大的發(fā)展?jié)摿?。這一論點表面上好像相互矛盾，實際并非如此。

盡管我國一直為房地產(chǎn)泡沫問題所困擾，但是像我國這樣城市化沒結(jié)束而房地產(chǎn)已經(jīng)有大泡沫化特征的，在世界各國發(fā)展史上并不常見。其中一個很重要的原因，就是二元土地開發(fā)制度對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的剛性約束。城市土地由當(dāng)?shù)卣毤遗某?，形成人為的稀缺性。使得人們的住房需求還遠(yuǎn)未得到滿足時，房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)累積。

衣食住行是人們最基本的需要，改善居住條件既是人們向上的動力之一，也是人們對美好生活向往的重要組成部分。我國目前還處于城市化的大背景之下，未來一段時期內(nèi)每年還有上千萬的農(nóng)民進(jìn)城需要住宅，一批已經(jīng)進(jìn)城的無房者（半城市化人口）也需要在未來購置住宅。我國城鎮(zhèn)居民總體住房品質(zhì)也不高，非成套住宅、筒子樓等還占有存量的較大比重，改善性居住需求有待激發(fā)。在抑制泡沫的同時設(shè)法滿足這些基本需求，既能解決房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿栴}，也能部分化解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境。

雖然由于土地制度約束，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走進(jìn)死胡同，泡沫和炒房將隨著行業(yè)復(fù)蘇更快反彈。但如果能夠打破土地壟斷，則我們能夠在大幅增加住房投資、改善居民居住條件的同時，也能抑制消減地產(chǎn)泡沫，可以實現(xiàn)一舉多得。我們需要開發(fā)新的房地產(chǎn)模式，而開啟新地產(chǎn)模式的鑰匙就是土地制度改革。

目前，我們已經(jīng)走出了改革的第一步。自2020年1月1日起施行的新修訂的《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。這實際上為打破土地供應(yīng)壟斷、促進(jìn)經(jīng)營性集體建設(shè)用地直接入市創(chuàng)造了一定的法律條件。

可惜的是，規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模很小，農(nóng)村主要建設(shè)用地是宅基地。這一改革實際應(yīng)用場景極其有限，難以撼動傳統(tǒng)的壟斷性房地產(chǎn)開發(fā)格局。

如果我們能夠更進(jìn)一步，探索宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的直接流轉(zhuǎn)途徑，則新地產(chǎn)模式將誕生。我們既可以放手發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)改善居民住宅條件，又能夠抑制房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張，更可以解決當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)困境，起到一石多鳥的功效。

在新的地產(chǎn)模式下，與街區(qū)制相配合，放開和支持居民在符合規(guī)劃的前提下購地自建房，將進(jìn)一步激發(fā)居民的改善居住條件熱情，促進(jìn)城市風(fēng)貌的多元化。城市單一化擴(kuò)張的格局也能得到進(jìn)一步改善，對城市建筑文化藝術(shù)是一個重大發(fā)展。

總之，新基建和傳統(tǒng)基建作為長期發(fā)展戰(zhàn)略的必要部分，仍需要加大投資。

但短期看，資金很容易流入地產(chǎn)領(lǐng)域，形成新一輪的房地產(chǎn)泡沫。單純采取堵的策略，強力防范資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，可能事倍功半。而且離開了房地產(chǎn)，新基建和傳統(tǒng)基建都只能作為長期戰(zhàn)略而存在，無法迅速拉動經(jīng)濟(jì)、解決當(dāng)前的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)困難，這是一個悖論。

走出歷史怪圈的辦法是，通過土地改革開啟新地產(chǎn)模式，引導(dǎo)資金合理流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在消解房地產(chǎn)泡沫的同時，居民住房條件得到長足改善，短期經(jīng)濟(jì)增長動力問題也得以解決。

（作者鄒琳華為中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任，緯房指數(shù)創(chuàng)始人）