為進(jìn)一步貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記“4.13”重要講話和《中共中央 國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》精神，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，保持海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好服務(wù)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。2020年3月7日，省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。

1.我省實(shí)施全域限購政策以來，調(diào)控成效如何?這次《通知》出臺(tái)的調(diào)控政策跟以往有什么不同?

近年來，省委、省政府堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，全省上下思想高度統(tǒng)一，行動(dòng)堅(jiān)決，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，決不當(dāng)“房地產(chǎn)加工廠”，以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破除經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

海南2018年4月22日實(shí)施“全域限購”政策以來，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價(jià)保持在1.5萬元/平方米左右，價(jià)格基本平穩(wěn)。同時(shí)，海南主動(dòng)作為，加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持總體平穩(wěn)，2019年全省生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.8%，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長(zhǎng)6.3%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，海南三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為20.1：20.6：59.3，服務(wù)業(yè)比重提高0.9個(gè)百分點(diǎn)、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)75%左右，十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為67.3%。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個(gè)百分點(diǎn)至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。2019年全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)走勢(shì)向好、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、動(dòng)能轉(zhuǎn)強(qiáng)、效益提升、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢(shì)，為海南自由貿(mào)易港建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

另外，這次新冠肺炎疫情對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過落實(shí)省政府支持中小企業(yè)共渡難關(guān)八條措施、幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過難關(guān)，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。《通知》的出臺(tái)，并不是針對(duì)新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，而是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，原來的調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，并進(jìn)一步完善。

《通知》提出明確總體要求、明確部門職責(zé)、落實(shí)主體責(zé)任、健全住房體系、分類精準(zhǔn)施策、規(guī)范市場(chǎng)秩序、落實(shí)目標(biāo)任務(wù)和加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等方面內(nèi)容。其中核心內(nèi)容是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。具體體現(xiàn)在以下幾方面：

一是繼續(xù)堅(jiān)持全域限購政策不改變。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

二是建立城市主體責(zé)任制?！锻ㄖ访鞔_，各市縣對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，要避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具和手段，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。要制定“一城一策”工作方案，提出年度調(diào)控目標(biāo)和具體政策措施，努力使地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租水平保持在合理區(qū)間，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)各市縣年度調(diào)控目標(biāo)落實(shí)情況，每年進(jìn)行考核。

三是健全住房保障與供應(yīng)體系?！锻ㄖ诽岢霭l(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房四類住房。

四是加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)?！锻ㄖ芬蟾魇锌h要編制住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)省政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施，合理確定各類住房供應(yīng)比例，有序推進(jìn)各類住房建設(shè)，構(gòu)建租購并舉的住房制度。

2.《通知》提出的住房體系具體包括哪些內(nèi)容?

《通知》提出發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房四類住房，滿足居住需求，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。公共租賃住房的保障對(duì)象為城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員住房困難家庭。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售。市場(chǎng)化商品住房根據(jù)本地居民和引進(jìn)人才改善性住房需求適度建設(shè)，市場(chǎng)化租賃住房根據(jù)在城鎮(zhèn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、務(wù)工和旅游度假養(yǎng)生的省內(nèi)外居民租賃住房需求，加快發(fā)展。

其中，對(duì)困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進(jìn)行保障，符合條件的引進(jìn)人才可以申請(qǐng)公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對(duì)城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金;對(duì)低收入住房困難家庭減免租金;對(duì)其他符合條件的保障對(duì)象，租金原則上不超過市場(chǎng)平均租金的50%。

目前海南老百姓收入水平相對(duì)不高，但房?jī)r(jià)相對(duì)較高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，2018年我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國31個(gè)省市排名第18位，而2019年三亞市和?？谑猩唐纷≌N售均價(jià)在全國40個(gè)重點(diǎn)城市分別排名第7位和第12位。為有力解決本地居民家庭和引進(jìn)人才住房問題，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)紅利?！锻ㄖ穭?chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，讓符合條件的居民家庭和引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價(jià)格，購買一套安居型商品住房。

安居型商品住房限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房。安居型商品住房售價(jià)由各市縣按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、物價(jià)水平、建設(shè)成本等實(shí)際情況確定，并在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。今年省政府工作報(bào)告已將穩(wěn)妥推進(jìn)安居型商品住房建設(shè)列為重點(diǎn)工作任務(wù)之一。近期，海南擬在需求較大、住房?jī)r(jià)格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點(diǎn)建設(shè)。具體輪候條件、分配次序等在試點(diǎn)建設(shè)中逐步完善。下一步，將根據(jù)試點(diǎn)情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，分步實(shí)施，逐步推開。

3.為什么要實(shí)行本地居民多套住房限購政策?

堅(jiān)持“房住不炒”，遏制投機(jī)炒房，不僅是針對(duì)省外居民，還包括本地居民。為進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時(shí)為防止占用過多社會(huì)公共資源，為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障，《通知》參照國內(nèi)部分城市的做法，提出實(shí)行本地居民購買多套住房的限購政策，對(duì)在我省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

4、為什么要實(shí)行現(xiàn)售制度?

目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

5、鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的思路是什么?

為加快推進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、提質(zhì)增效，《通知》提出，鼓勵(lì)存量商品住宅用地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房。下一步，海南將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn);繼續(xù)實(shí)施棚戶區(qū)改造和大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求;有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。

（原標(biāo)題《解讀：海南為何實(shí)行現(xiàn)房銷售制度、本地居民多套住房限購政策？》）