無法通過新增建設(shè)用地解決租賃住房需求怎么辦？緊缺的公共住房滿足不了深圳人的需求怎么辦？深圳又要試水放大招了。

1月9日，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（征求意見稿）開始公開征求社會(huì)意見?！锻ㄖ丰槍?duì)部分商業(yè)辦公用房出現(xiàn)閑置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的困境，提出將允許既有商業(yè)辦公用房改建成租賃住房，切實(shí)增加深圳的住房租賃市場(chǎng)有效供給，實(shí)現(xiàn)市民住有所居目標(biāo)。

為引導(dǎo)更多主體參與改建，《通知》中還設(shè)計(jì)了項(xiàng)目激勵(lì)措施。將“商改租”與中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)掛鉤，明確按照《通知》進(jìn)行改建并使用，改建項(xiàng)目可按規(guī)定申請(qǐng)中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金，其用水、用電、用氣價(jià)格均按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。

至少50套（間）房才能商改租

深圳市住建局介紹，在深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟(jì)遭遇系列負(fù)面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。

此外，近年來城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進(jìn)，向市場(chǎng)供應(yīng)了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務(wù)區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。

對(duì)此，深圳市委市政府高度重視，要求根據(jù)國(guó)家試點(diǎn)工作要求，結(jié)合深圳實(shí)際，制定已建成但空置的商業(yè)辦公項(xiàng)目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業(yè)辦公用房，培育住房租賃市場(chǎng)，解決人民群眾住有所居問題。

《通知》對(duì)可實(shí)施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進(jìn)行了限定。具體而言，該類用房需同時(shí)滿足以下條件才能進(jìn)行改建：1.已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)。2. 不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益的，必須同時(shí)取得所有他項(xiàng)權(quán)益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當(dāng)是相對(duì)獨(dú)立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

改建后不提供學(xué)位

為規(guī)范該類租賃住房的改建活動(dòng)、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對(duì)商業(yè)辦公用房的改建提出了七個(gè)方面的要求。

一是結(jié)構(gòu)安全。改建項(xiàng)目實(shí)施前，實(shí)施主體應(yīng)委托具有檢測(cè)資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性檢測(cè)鑒定，確定房屋結(jié)構(gòu)安全現(xiàn)狀情況，作為房屋改建設(shè)計(jì)的依據(jù)。項(xiàng)目改建過程中，項(xiàng)目建設(shè)單位或者設(shè)計(jì)單位不得損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，必須確保房屋結(jié)構(gòu)安全牢固。

二是消防安全?？紤]到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。為此，《通知》要求，改建項(xiàng)目應(yīng)以不低于公寓建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，并按照公寓使用功能辦理消防審批手續(xù)。

三是環(huán)保衛(wèi)生。為確保改建后的租賃住房居住功能的發(fā)揮，《通知》對(duì)改建后租賃住房出租的環(huán)保、水務(wù)、衛(wèi)生條件提出要求，除了必須具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)、采光、給排水等居住條件外，還應(yīng)符合國(guó)家和本市有關(guān)室內(nèi)空氣質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)，以及環(huán)保、水務(wù)、衛(wèi)生部門的相關(guān)專業(yè)要求（如給排水管道設(shè)置、煙道設(shè)置等方面的專業(yè)要求）。改建后的租賃住房首次出租的，須經(jīng)專業(yè)檢測(cè)符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，方可對(duì)外出租。

四是物業(yè)規(guī)范。改建的商業(yè)辦公用房以宗地、棟為單位，或者改建后至少也有50套（間），未來入住人數(shù)較多，物業(yè)管理也許加以規(guī)范。鑒于原按商業(yè)辦公使用時(shí)已形成明確的物業(yè)管理區(qū)域，為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)辦公用房和設(shè)備用房等管理?xiàng)l件，《通知》要求改建后的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理?xiàng)l件，符合我市物業(yè)管理規(guī)定。

五是用途限制。為鼓勵(lì)將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對(duì)“商改租”項(xiàng)目規(guī)定了可申請(qǐng)中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金、實(shí)行民用水電費(fèi)價(jià)格等鼓勵(lì)政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項(xiàng)目自聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，且改建項(xiàng)目只是對(duì)既有建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學(xué)位。

六是綠色改建。為落實(shí)節(jié)能環(huán)保、綠色發(fā)展的要求，改建項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家和本市綠色建筑的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行改建，改建后至少達(dá)到綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)國(guó)家一星級(jí)或者深圳市銅級(jí)的要求。

七是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式，但并未超出現(xiàn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的范疇，具體的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理要求以及最小租住面積應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)和本市現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

改建后要有安全鑒定報(bào)告

改建項(xiàng)目實(shí)施主體可以是房屋的所有權(quán)人，也可以是受房屋所有權(quán)人委托、已在市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)備案的專業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

在項(xiàng)目申請(qǐng)方面，實(shí)施主體應(yīng)按照《通知》規(guī)定，向區(qū)住建部門提交申請(qǐng)報(bào)告、房屋權(quán)屬證明文件、建筑設(shè)計(jì)方案、申請(qǐng)人身份證明以及所有他項(xiàng)權(quán)益人同意改建的書面意見等材料進(jìn)行申請(qǐng)。并由區(qū)住建部門進(jìn)行項(xiàng)目審核。

項(xiàng)目審核通過，且通過消防設(shè)計(jì)審查、取得建設(shè)工程施工許可后，實(shí)施主體應(yīng)按照經(jīng)審定的建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行改建。改建完成后，實(shí)施主體應(yīng)根據(jù)改建項(xiàng)目的具體情況，組織區(qū)住建、水務(wù)、衛(wèi)生、供電、燃?xì)獾刃袠I(yè)主管部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收、出具驗(yàn)收意見并抄送市住建部門。在驗(yàn)收時(shí)，實(shí)施主體應(yīng)提交具有檢測(cè)資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定報(bào)告。 

（原標(biāo)題：深圳擬允許商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，但不提供學(xué)位）