United Dwelling是洛杉磯的一間初創(chuàng)公司，他們的業(yè)務(wù)有些特殊，一面與當(dāng)?shù)卮罅看嬖诘莫?dú)戶住宅房東簽訂協(xié)議，長期租下他們的車庫和后院，一面投入設(shè)計(jì)和建設(shè)費(fèi)用，將其改造為出租屋，并從房租中抽成。

在加州，這種存在于車庫和后院里的加建房被稱為“附屬居住單位”（Accessory Dwelling Unit，ADU），最初它屬于違章建筑。

早期這些加建房用途多樣，除了供人居住，還可以作為堆放貨品的倉庫，有人偷偷經(jīng)營起食品加工作坊，還有人搭建起小型制衣工坊，靠幾臺縫紉機(jī)接單過活。同樣是“車庫創(chuàng)業(yè)”，這些房東卻與硅谷的創(chuàng)業(yè)者命運(yùn)迥異，他們常常遭到鄰居投訴和公共部門的檢查。大部分的私自改建都存在安全隱患，防火、防震級別不夠。很多車庫沒有配備窗戶，并不適合長期居住。

但近些年，違建的ADU獲得了合法身份。這與整個(gè)加州的住房危機(jī)有關(guān)。

住在加州越來越“貴”，當(dāng)?shù)氐臒o家可歸者人數(shù)持續(xù)上升。根據(jù)2012年12月20日美國住房及城市發(fā)展部公布的數(shù)據(jù)，全美無家可歸者人數(shù)連續(xù)第三年上升。其中29個(gè)州的數(shù)據(jù)有所回落，但加州的增幅卻達(dá)到了16.4%。住房部部長Ben Carson在一份聲明中表示，這堪稱一場危機(jī)，并呼吁地方及州領(lǐng)導(dǎo)人采取措施。

加州的可負(fù)擔(dān)住宅供應(yīng)量嚴(yán)重不足，新建計(jì)劃仍需時(shí)間，一些人提出，ADU或許能在一定程度上緩解加州的壓力。通過改建ADU，房東們可以獲得額外收入，而租客也能以相對低廉的租金生活在交通便利、社區(qū)設(shè)施和服務(wù)較為完善的地方。

獨(dú)戶別墅、帶草坪的前后院、雙車位，這一度是美國中產(chǎn)夢的空間外化。大量存在的獨(dú)戶住宅也讓人們看到了未來ADU在數(shù)量上的潛力。

俄勒岡大學(xué)城市規(guī)劃學(xué)教授Anne Brown、加州大學(xué)洛杉磯分校城市規(guī)劃學(xué)教授Vint Mukhija和特聘教授Donald Shoup曾研究洛杉磯的ADU。根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，洛杉磯有40萬家庭擁有雙車位甚至更大的車庫。而United Dwelling在接受FastCompany網(wǎng)站采訪時(shí)也表示，洛杉磯有58萬套獨(dú)戶房具有ADU的可能，很多家庭的車庫就是雜物堆放間。

2017年，加州政府頒布了附屬居住單位法案，允許人們進(jìn)行ADU申請，以合法的方式將車庫或后院改造為可以獨(dú)立居住的住宅。而2019年末，加州州長加文·紐森也簽署了一系列新法案，進(jìn)一步鼓勵(lì)和推進(jìn)ADU。

比如，地方政府必須在ADU申請?zhí)岢龊蟮牧靸?nèi)完成審理，加州還要求各個(gè)地方取消對房東的限制，新購房產(chǎn)的房東同樣可以申請ADU。

Steven Dietz是United Dwelling的創(chuàng)始人，他原本從事的是風(fēng)險(xiǎn)投資。Dietz認(rèn)為，盡管加州已經(jīng)承認(rèn)了ADU的合法性，但推進(jìn)速度仍然不夠快。

“對于一些中低收入的房東而言，要想在自家后院或車庫建造一套額外住宅，他們往往缺少資金，這通常需要至少15萬美元。此外，還有很多房東不了解申請程序和流程。”

在其官網(wǎng)上，United Dwelling表示，作為中介，他們提供的服務(wù)包括提出ADU申請、聘用設(shè)計(jì)師和施工隊(duì)，以及建成后的運(yùn)營維護(hù)和收租。他們設(shè)計(jì)的ADU內(nèi)含廚房、洗衣間和配套的戶外空間。目前他們與房東簽訂的租約分為12年、15年和25年三檔。

而根據(jù)其官網(wǎng)的列表，一套月租金1395美元的15年長租ADU，房東最終每月到手的租金為316美元。而房東要想提前結(jié)束租約，可以7.99萬美元的價(jià)格買下ADU。

2019年，Dietz的公司已經(jīng)改建出了幾間樣板房。2020年他們計(jì)劃在洛杉磯多處社區(qū)落地，平均每處建造5套ADU。

相比United Dwelling這類商業(yè)化的ADU建造者，也有一些非營利機(jī)構(gòu)采取其他進(jìn)路。比如城市設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)LA -Más，他們曾發(fā)起一個(gè)名為“后院里的家”的計(jì)劃，通過標(biāo)準(zhǔn)化定制降低ADU的建造成本，加入該計(jì)劃的房東可以選擇有限的幾種建造方案，還能夠借到一筆錢用于建造ADU。

至于誰會是后院里“理想的陌生人”，不同人往往有不同答案。目前，United Dwelling的首批目標(biāo)租客主要是工作在當(dāng)?shù)氐慕處煛⒆o(hù)士、急救人員和社工，他們的收入水平使得他們無法居住在工作區(qū)域附近，但ADU的租金低廉，他們甚至可以步行上班，無需耗費(fèi)大量時(shí)間和精力在通勤上，用時(shí)間換空間。

當(dāng)然，ADU也引發(fā)了一系列鄰避抗議（Not In My Backyard，NIMBY）。比如亞拉巴馬州首府蒙哥馬利，抗議的房東們稱，ADU是對美國夢的“腐蝕”，它們會改變成熟社區(qū)的人口結(jié)構(gòu)，甚至拉低房價(jià)。

越來越多人開始討論，美國應(yīng)該繼續(xù)在城市近郊打造低密度的獨(dú)戶住宅，還是提高居住區(qū)的密度。如果選擇后者，更多問題接踵而至，比如，當(dāng)人口密度增加，社區(qū)的公共設(shè)施和服務(wù)如何擴(kuò)容？教育等相對有限的資源如何分配？