原創(chuàng)： 李香菜 新周刊

舊改政策一出，許多問題開始浮出水面。/ 圖蟲創(chuàng)意

舊改并非是朝夕見效的事情，它需要高瞻遠矚的頂層設(shè)計，需要抽絲剝繭的科學(xué)落實，也需要一點耐心。

在“房住不炒”的大政方針下，中國的樓市開始趨于冷靜。多年以來，依靠房地產(chǎn)強勢拉動的中國經(jīng)濟，正需要新的增長引擎。

而在今年，舊改正式接替棚改進入爆發(fā)期。據(jù)住建部統(tǒng)計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共有17萬個，涉及居民上億人，投資總額高達4萬億元。

舊改，即“老破舊小區(qū)改造”，雖然這個概念聽起來不那么高大上，但它正為中國經(jīng)濟增長規(guī)劃出新的路徑。

又一個4萬億！這將產(chǎn)生多少就業(yè)崗位，帶來多少建材需求，提高多少消費可能，增長多少房價空間？一切都還不得而知，一切又多么令人期待。

但令租房族們不安的是，房租上漲，卻已經(jīng)是不得不面臨的現(xiàn)實。

即將舊改的深圳白石洲村。 / 圖蟲創(chuàng)意

接棒棚改，4萬億元舊改登上舞臺

棚改，就是棚戶區(qū)改造。 這是早在2009年就開始的一項民生工程。 作為出生在山西礦區(qū)的“煤二代”，我見證了當(dāng)時礦區(qū)棚改的主要過程。

小的時候，身邊有相當(dāng)一部分同學(xué)都住在棚戶區(qū)。 有的依山而建，山里挖個窯洞，洞前用木板、油皮紙搭個門臉； 也有的住在廢棄的橋洞下，其他部分用磚壘起來……這就是一個家。

棚改不僅讓人們住上了寬敞明亮的高樓，也讓我們一個小小的煤礦，有了除了煤之外的第二個經(jīng)濟引擎——房地產(chǎn)。

被推倒的棚戶區(qū)。/ 圖蟲創(chuàng)意

那時候礦上的房價，一路從幾百元一平飚到了現(xiàn)在的三千多元。

往事已矣，到今年棚改計劃已經(jīng)大幅縮減，2019年公布的37省市棚改計劃僅為285萬套，較2018年實際開工套數(shù)下降54.5％。 棚改走向尾聲，這將導(dǎo)致投資額減少約4500億元。

而高達4萬億元投資總額的舊改，即便設(shè)置5年的改造期，每年也可新增約8000億元的投資，高于棚改減半導(dǎo)致的資金缺口。

但培育拉動經(jīng)濟增長的重要抓手并非易事。 證監(jiān)會的易主席都說，中國經(jīng)濟不能再“過度依賴”房地產(chǎn)了。

舊改是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的難得機遇。 它不僅能夠拉動投資，穩(wěn)住就業(yè)，還有可能刺激消費。

刺激消費的邏輯是，如果老舊小區(qū)裝了電梯，那么上下樓方便了，就有可能促使人們多下樓買點東西。 而如果是新建了停車場，那么又可能促使住戶買輛車，車位都有了，還差個車錢嗎？

想得倒是很美，但這4萬億的錢從哪兒來，就成為最大的問題。 這么多錢不可能都由政府出，否則增發(fā)鈔票可能會造成通脹問題。

許多舊小區(qū)改造后，活動空間被進一步縮小。 / 圖蟲創(chuàng)意

目前政策方向是： “創(chuàng)新投融資機制，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。 運用市場化方式吸引社會力量參與。 ”

但如何吸引社會資本參與？ 社會資本是要盈利的，修個電梯，或者更換一下水電管網(wǎng)，住戶倒是享受到便利，刺激消費拉動GDP了，但這錢社會資本怎么賺得到呢？

我們來盤一盤，舊改主要內(nèi)容是停車位、小區(qū)道路、綠化、加裝電梯、外墻及樓道內(nèi)粉刷等。

停車位可以賣一賣，增設(shè)的充電樁可以出租，電梯里可以設(shè)廣告位，這些雖然都有收益能力，但杯水車薪，現(xiàn)金流很小，融資難度真的很大。

最后就是，政府補貼、企業(yè)融資之外，居民還是要出一部分錢。 但這個錢怎么分，誰多誰少，多多少少多少，產(chǎn)生爭執(zhí)的地方就很多了，尤其體現(xiàn)在裝電梯上。

舊居民樓外加裝的電梯，一度成為業(yè)主們的利益之爭。 / 圖蟲創(chuàng)意

電梯之爭，舊改博弈的現(xiàn)實縮影

按說老舊小區(qū)改造，怎么說也是讓小區(qū)變得更加美觀方便。這么大好的事情，怎么就還會有人反對呢？

這里面可能引發(fā)反對的點，其實還挺多。舊改怎么說也要施工吧，施工引發(fā)的噪音和粉塵很難不被投訴。但這還是小事兒，最主要還是錢的問題。

以加裝電梯為例，對于小區(qū)整體而言，加梯后房價可能出現(xiàn)三種走勢：

一、受小區(qū)改造帶動，整體升值；

二、因為裝上電梯，高樓層升值；

三、因為電梯給低層帶來采光不好、隱私可能暴露等問題，低層房屋升值不僅沒有高樓層快，甚至還更難轉(zhuǎn)手，或者更不值錢。

因此，高低樓層之間的博弈就時有發(fā)生。通常都是高樓層力主修梯，低樓層反對修梯。

選擇加裝電梯，就必然面臨無數(shù)糾紛。/ 圖蟲創(chuàng)意

在成都錦瑞園小區(qū)，甚至有低層業(yè)主主張：低層理應(yīng)獲得補償。他們自發(fā)組建攻守同盟，擬定“補償標(biāo)準(zhǔn)”：1樓為30萬元，2樓20萬元，3樓10萬元。

不光如此，他們還揚言要限制高層業(yè)主在電梯加裝后對房屋進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售，否則需賠償本單元業(yè)主40萬元。其中20萬元賠償?shù)蛯訕I(yè)主，20萬元作為以后電梯維護費用。

而在咸陽市秦都區(qū)興業(yè)園家屬院，整棟樓除了1樓有1戶人家反對之外，都同意裝電梯。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該小區(qū)已經(jīng)達到可以加裝電梯的門檻。但進入施工階段后，這一戶人家卻百般阻撓施工。搞得電梯加不成，家住高層的老人家出行也成了問題。

也有一種情況是，高低樓層之間好不容易達成妥協(xié)，電梯也裝好了。但在交付使用補尾款的階段，有的住戶不想補尾款。我一個住在廣州市荔灣區(qū)桃園社區(qū)的朋友，就遇到了這樣的問題。

怎么辦呢？那就刷卡進電梯，否則不能使用。但也不知道那個沒交尾款的住戶哪來的本事，居然自己配了一張卡，照樣進出。這種不講契約的行為有時候真的讓人無言以對。

等不起的人，選擇自費自建。 / 圖蟲創(chuàng)意

還有加完電梯之后的養(yǎng)護問題。

在廣州市越秀區(qū)盤福路添濠北街社區(qū)，看著歷時4年“闖盡難關(guān)”才裝好的電梯，本來是件開心事。 但由于電梯到了保修期，需要安全管理員， 可符合年齡的人又沒時間負責(zé)，有時間負責(zé)的人又過了年齡，這電梯要萬一出了事真是得不償失。

還有的舊改博弈涉及到了拆建問題，就更難處理。

深圳羅湖木頭龍自2010年列入城市更新計劃至今已逾9年，由于4戶業(yè)主未簽約，項目仍未進入實施階段。已簽約的1336戶業(yè)主，因為項目遲遲無法推進而有家難回，更有49名業(yè)主在等待中遺憾離世。

可見，舊改并非是朝夕見效的事情，它需要高瞻遠矚的頂層設(shè)計，需要抽絲剝繭的科學(xué)落實，也需要一點耐心。但有一個東西在舊改這里顯得很“急躁”，它不是房價，而是房租。

南京一小區(qū)，舊改后房價增值幅度超過一萬元一平。/ 圖蟲創(chuàng)意

房租搶跑，一線城市“奮青”枯了

在舊改政策剛出來的時候，總有營銷號炒作“舊改時代來了！你連老破小都要買不起了”。

我覺得這個也得兩分著來看，如果是像深圳白石洲那樣大拆大建的舊改，房價當(dāng)然會大漲，畢竟從城中村變成了電梯高層。

但如果只是改一下水電管網(wǎng)，加裝一個電梯，結(jié)果可能還不一定。

畢竟現(xiàn)在的限購政策，已經(jīng)嚴(yán)格到有的個貸按揭都暫停了。而舊改并不能產(chǎn)生新的供給，對應(yīng)的也就不會帶來新的需求。所以在房價問題上，目前來看還不是必然促漲的關(guān)系。

但不論如何，舊改會推動房租上漲，已經(jīng)是無法避免的事實。

在深圳坂田村，為響應(yīng)舊改政策，村里就給樓外墻刷個油漆，同時還由月付改為長租公寓模式，房 租就能噌噌噌漲 幾百。

刷個漆就美其名曰舊改，弄個上下床就美其名曰復(fù)式，收翻倍租金，現(xiàn)在的城中村越來越會營業(yè)了。/ 圖蟲創(chuàng)意

再比如廣州潭村，在改造前（2012年），80平的月租金僅1200元，然而在改造后，月租金已達7000元，翻了將近6倍。

但與此同時，和潭村相鄰的員村，由于沒有進行大規(guī)模的舊改，2012年一室一廳月租金在1000元左右，如今月租金仍不到3000元。

如今舊村改造，原本居住在核心區(qū)的“廣漂深漂們”，不得不被迫逃離到更遠的地方。

珠江新城邊的冼村終于也要全然煥新了，高興了村民，卻苦了租客。環(huán)望四周，似乎只有一街之隔的石牌村可以成為最方便的落腳之地，但蜂擁的人潮勢必助推石牌村的房價。

排隊搖號選房的市民。 / 圖蟲創(chuàng)意

在深圳白石洲村舊改之前，有的片區(qū)租金就已經(jīng)直逼小區(qū)房。但好歹不用出物業(yè)費，加總起來，總是要劃算一些。畢竟深圳的房子，不是每一個深漂都有機會買得起的。在房租這里能省還是要省。

現(xiàn)在白石洲舊改已經(jīng)動拆，作為租戶，在拆遷中唯一的參與感，就是來自搬家了。城市保障房現(xiàn)在還沒有流動人口的機會。

失去城中村的廉價住所后，租戶要么接受更貴，要么忍受更遠。有的人甚至?xí)岬缴舷律?、離科技園不遠的西麗，或者是寶安區(qū)的坪洲西鄉(xiāng)一帶，這些地方的房子便宜，但這又憑空多出六七公里甚至更多的路程。

對于深圳這樣一個加班就是日常的城市，只能靠犧牲睡眠來多省點租金了。

搖號購房政策推行后，新房房價被控制，舊房房價不受監(jiān)管，多城房價出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。 / 圖蟲創(chuàng)意

也有的人不甘心一輩子逃離，他們想成為大城市的主人。

于是有人買下一些可能會被改造的城中村民房，盡管有一些是小產(chǎn)權(quán)房。

據(jù)中國經(jīng)營報報道，深圳市龍崗區(qū)的各大城市更新項目中均存在大量無產(chǎn)權(quán)回遷房交易。

“龍崗保利回遷房”“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標(biāo)價的回遷房，公開在百度貼吧中的“舊改吧”“城市更新吧”以及趕集網(wǎng)上掛賣銷售。

甚至有投資客大老遠跑過去，和村民達成利益交換，利用“歷史遺留+開發(fā)商確權(quán)”機制準(zhǔn)備大撈一筆，就等著拆的那一刻。那時候，自己就富了！

但這個里面也有陷阱，由于法律漏洞的存在，萬一其中發(fā)生了資金問題，到時候投入的錢可能就打水漂了。

舊改的影響，對每個人而言都不盡相同。/ 圖蟲創(chuàng)意

參考資料：

“老舊改”與“舊改”、“棚改”有何區(qū)別？對穩(wěn)投資有多大效果,金融界,2019-6-26

國務(wù)院放大招，“舊改”效果將堪比“棚改”,智谷趨勢,2019-6-24

舊改：這個樓市里的大變數(shù)，登場了,真叫盧俊,2019-6-23

小區(qū)加裝電梯業(yè)主起爭執(zhí)低層喊話：補償一樓30萬,成都商報,2018-12-10

老樓裝電梯 1樓住戶不同意多次阻撓致停工,華商報,2018-11-29

“我走不動后，電梯誰來管？”加裝電梯后的新煩惱,廣州日報,2018-5-16

深圳羅湖木頭龍舊改最后4戶仍拒簽 業(yè)主哭訴：項目等死就是業(yè)主等死,南方都市報,2019-8-5

深圳舊改暴富記：一棟房子7人瓜分 坐等巨額利潤回報,中國經(jīng)營報,2018-10-29

深圳最大城中村舊改，15萬深漂人驚夢,第一財經(jīng),2018-6-23

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