土地是資源，也是生產(chǎn)資料。如今，像“北上廣”這樣的大城市，土地資源緊缺，土地的價(jià)格十分昂貴。大城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)有嚴(yán)格的限制和規(guī)定，土地或房?jī)r(jià)的主要參數(shù)就是“容積率”，就是在一塊固定面積的土地上，只能根據(jù)規(guī)定建設(shè)相應(yīng)建筑面積的房子，如果在一塊10000平方米的土地上建設(shè)建筑面積30000平方米的房子，以30000÷10000＝3，那么，“容積率”就是3。如今，大城市的市中心區(qū)建設(shè)新房子的土地主要來(lái)源于對(duì)舊房的動(dòng)遷或征收，動(dòng)遷或征收的成本十分高昂。

清朝上海的土地價(jià)格

以前中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，土地是主要的生產(chǎn)資料，國(guó)家的稅收也主要來(lái)自農(nóng)業(yè)稅。古代中國(guó)大概沒(méi)有如現(xiàn)在的“土地使用性質(zhì)”的規(guī)定，土地，一般分為農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地，也可以分為農(nóng)用地和宅基地。土地的價(jià)格一般參照土地的畝產(chǎn)糧食，肥沃的土地，價(jià)格略高，貧瘠的土地，價(jià)格略低。那么，上海的土地，每畝大概值多少錢呢？

葉夢(mèng)珠是明末清初上海人，著作甚豐，其《閱世編》主要記錄他自己親見(jiàn)、親歷、親聞的事。《閱世編·卷一·田產(chǎn)一》中說(shuō)：

崇禎中，華（亭）、青（浦）美田，每畝價(jià)值十余兩。上海田美者，每畝價(jià)值三、四、五兩，縉紳官室，最多不過(guò)數(shù)千畝。無(wú)賤價(jià)之田，亦無(wú)盈萬(wàn)之產(chǎn)也。順治初，米價(jià)騰涌，人爭(zhēng)置產(chǎn)。已賣之業(yè)，加贖爭(zhēng)訟；連界之田，挽謀構(gòu)隙。因而破產(chǎn)者有之，因而起家者亦有之。華（亭）、青（浦）石五、六斗田，每畝價(jià)值十五、六兩；上海六七斗田，每畝價(jià)值三、四兩不等。田產(chǎn)之貴，至此極也。厥后，米價(jià)漸平，賦役日重，田價(jià)立漸馴減。

明末清初，上海地區(qū)的土地價(jià)格是根據(jù)土地的收成或租金計(jì)算的，今上海市西面的華亭縣（相當(dāng)于現(xiàn)在的松江區(qū)）和青浦縣的土地每畝約十幾兩，上海近海，土地貧瘠，以鹽堿地為主，土地價(jià)格每畝在3-5兩之間。到了清初，土地價(jià)格略有上漲，華亭、青浦佃租在五六斗的土地，每畝價(jià)在十五六兩，上海佃租在六七斗的土地，每畝價(jià)在三四兩左右。此后，由于米價(jià)下降，而徭役繁重，上海地區(qū)的地價(jià)有明顯的下降。葉夢(mèng)珠接著說(shuō)：

康熙十九年庚申（1680），因米價(jià)騰貴，田價(jià)驟長(zhǎng)。如吾邑（上?？h）七斗起租之田，價(jià)至二兩一畝，甚至有田地方，各就近爭(zhēng)買者，價(jià)至二兩五錢，以及三兩。華（亭）、婁（縣）石四、五斗起租之田，價(jià)至七八兩一畝。昔年賤價(jià)之田加價(jià)則贖者蜂起。至次年辛酉，米價(jià)頓減，起風(fēng)稍息。

乾隆二十五年江蘇吳江的土地買賣契約

上?？h的田價(jià)通常為每畝2-2.5兩，而華亭、青浦每畝在7-8兩。我沒(méi)能找到上海早期的土地買賣契約，這是一份康熙五十一年（1712）江蘇吳縣的土地契約。原業(yè)主蔡允哲將一塊“四分四厘三毫”的土地以“時(shí)價(jià)九五價(jià)”（即當(dāng)時(shí)的通行價(jià)打九五折）出賣，實(shí)得銀“五兩七錢五分”。計(jì)算下來(lái)，每畝的價(jià)格約13兩。據(jù)我所知，清朝蘇州府的土地價(jià)格從總體上來(lái)說(shuō)略高于松江府，可見(jiàn)，葉夢(mèng)珠的記錄是可靠的。

筆者手頭還有一份江蘇吳縣乾隆二十五年（1760）的土地契約，原業(yè)主沈文元將“四分四厘”麥田出賣，實(shí)得銀“二十兩”，計(jì)算下來(lái)，每畝價(jià)格45兩，時(shí)間相距30多年，土地價(jià)格上漲了2.5倍。這里面可能有土地品質(zhì)和位置的因素，資料短缺，難以考證。

一份道光十四年上海的土地契約，抄錄部分如下：

立賣契囗。全寶官為因正用，將上邑（即上?？h）二十二保囗六圖號(hào)內(nèi)官田壹畝，央中賣于 陳處為業(yè)。三面言定，時(shí)值價(jià)銀弍拾伍兩正。當(dāng) 立契一并交收。其田自賣之后，任從管業(yè)耕種、收冊(cè)過(guò)戶完糧，并無(wú)門房上下言阻等情，恐后無(wú)憑，立此賣照為憑。

道光十四年上海縣二十二保土地買賣契約

“二十二?！痹诂F(xiàn)在楊樹浦黃浦江對(duì)岸的浦東新區(qū)濱江的地方，這份土地契約中說(shuō)“其田自賣之后，任從管業(yè)耕種、收冊(cè)過(guò)戶完糧”，應(yīng)該是一塊農(nóng)田，這塊一畝的農(nóng)田，實(shí)際售價(jià)是25兩。按當(dāng)時(shí)銀兩與銀元的比價(jià)月1:1.3計(jì)算，25兩約等于33銀元。

上?？h城的宅基地價(jià)格

一份簽訂于同治七年（1868）的房屋買賣契約，房子坐落在上?！靶|門外二十五保七圖十六鋪陸家石橋南首古云臺(tái)間壁”，“坐西朝東市樓房壹所，計(jì)兩上兩下，廂樓壹上壹下”，出售的價(jià)格是“紋銀壹佰伍拾兩”。明朝和清朝，上海（中國(guó)）的行政區(qū)實(shí)行鄉(xiāng)、保、圖（都）三級(jí)行政制度，即縣下為鄉(xiāng)、向下為保、保下為圖（都），今老城廂地區(qū)屬于“高昌鄉(xiāng)二十五?！?；“陸家石橋”是明朝上海人陸深出資建設(shè)的跨方浜的石橋，陸深官“大學(xué)士”，所以也叫作“學(xué)士橋”，我們可以在歷史地圖上輕易地找到這塊地塊的位置，就在現(xiàn)在的小東門外。

一份是同治元年（1862）簽訂的上海城里宅基地買賣契約，土地位置在“二十五保拾圖八鋪西門內(nèi)金家牌樓東基地一方”，出售的價(jià)格是“制錢拾伍仟文正”，當(dāng)時(shí)，銀兩與制錢的比值約1:1500?！爸棋X拾伍仟文正”相當(dāng)于10兩銀子。契約沒(méi)有說(shuō)明出賣的土地面積，無(wú)法計(jì)算出土地的單價(jià)，可以估計(jì)這塊土地的面積很小。

同治七年上?？h小東門外宅基地買賣契約

官契總局和上海測(cè)繪傳習(xí)所

“普天之下，莫非王土，率土之濱，莫非王臣”，從理論上說(shuō)，中國(guó)的封建社會(huì)里土地國(guó)有，民間擁有的土地，只是擁有土地的使用權(quán)。政府沒(méi)有對(duì)土地、宅基地買賣的管理和征稅機(jī)構(gòu)。由于缺少國(guó)家管理和公證，也就缺少權(quán)威性，房地產(chǎn)買賣往往只能在親朋好友、鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間進(jìn)行。這樣的土地買賣契約許多地方稱之為“嘆契”。關(guān)于“嘆契”名稱的來(lái)歷，有的人以為，由于土地的買賣是通過(guò)向老鄉(xiāng)親作為中介進(jìn)行的，權(quán)威性和公正性很差，當(dāng)買賣成交后，一方可能會(huì)反悔，就會(huì)到另一方處吵鬧、哭訴、唉聲嘆氣，要求廢除合同，或者要求對(duì)方追加、補(bǔ)償損失。于是，這種契約上會(huì)寫上“永不嘆契”，于是被叫作“嘆契”。“嘆契”缺乏公正性和權(quán)威性，一旦離開環(huán)境就難以用于買賣、抵押等商事活動(dòng)。

近代以后，租界里出現(xiàn)了“道契”，租界的土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)中外雙方的管理者測(cè)繪，確定土地的位置、四至、面積、價(jià)格，外國(guó)人須將“永租”的土地向他們的領(lǐng)事館注冊(cè)登記，然后由領(lǐng)事館集中后呈報(bào)上海道署，上海道署核準(zhǔn)后加蓋道署鈐記，才能成為一份合法有效的土地契約，所以，租界的土地契約稱之為“道契”。近代以后，上海租界的地價(jià)飆升，帶動(dòng)上海老城廂和附近地區(qū)地價(jià)上升，地價(jià)昂貴，可征稅日益增長(zhǎng)，是一筆可觀的收入，于是，上海仿租界的制度，設(shè)立“官契總局”?！豆饩w上?？h續(xù)志》中說(shuō)：

官契總局。設(shè)萬(wàn)生橋西。光緒三十一年（1905），知縣汪懋琨奉藩司札，以民間買賣田、房產(chǎn)業(yè)，須用官契。照會(huì)同仁輔元堂經(jīng)辦，堂董意見(jiàn)不符，改交勸學(xué)所辦理。凡領(lǐng)契者，按照契價(jià)，于中費(fèi)一成內(nèi)提繳學(xué)費(fèi)，二成歸各城、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，作興學(xué)之用……

從此以后，民間的房產(chǎn)、土地買賣須向政府注冊(cè)，繳納契稅，傳統(tǒng)的“嘆契”也變成了“官契”。當(dāng)然，房地產(chǎn)的“契稅”也成為政府的重要收入來(lái)源。官契有政府公證，合法性、權(quán)威性高，可以用作轉(zhuǎn)讓、抵押和其他的商業(yè)用途，土地可以進(jìn)入流通，房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格也與日俱增。土地價(jià)格“日長(zhǎng)夜大”，當(dāng)然，所有人對(duì)土地的測(cè)量和面積開始斤斤計(jì)較、寸土必爭(zhēng)。但是，中國(guó)人沒(méi)有自己的測(cè)量和測(cè)繪人才，于是，官契總局成立后立即成立上海測(cè)繪傳習(xí)所，傳習(xí)所就設(shè)在新建的官契總局大樓里。據(jù)說(shuō)，在幾年里就培養(yǎng)出一大批專業(yè)人才，這些人部分繼續(xù)從事測(cè)繪工作，許多人成了上海早期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。

清末《圖畫日?qǐng)?bào)》繪“上海測(cè)繪傳習(xí)所”，傳習(xí)所設(shè)在“官契總局”里

光緒三十二年（上海官契總局成立后的第二年）的一份“官契”，出賣的房地產(chǎn)“坐落上邑（即上海）城內(nèi)念五保十圖年貳鋪談字圩壹佰四拾三號(hào)?；鼐欧治謇?。凡平房一所，計(jì)七間，泉井一口，后連余地一方”，成交價(jià)是“庫(kù)平銀玖佰兩”。9.5分的宅基地連同上面的房子，成交價(jià)是900兩，一畝宅基地的價(jià)格大概是1000兩。

民國(guó)后，“官契”格式化，這是兩份同一地塊的宅基地買賣的“官契”，一份簽訂于民國(guó)六年（1917），一份簽訂于民國(guó)十一年（1922），房地產(chǎn)所在的位置均是“上邑二十五保拾圖談字圩第壹佰五拾貳號(hào)”，宅基地面積“捌分”，民國(guó)六年契約的實(shí)際出售價(jià)為“叁仟貳佰元”，每畝的價(jià)格為4000元，而民國(guó)十一年契約的成交價(jià)是“柒仟捌佰元”，每畝的價(jià)格是9750元。同一塊宅基地在5年里上漲了竟1.5倍，漲幅之大，可想而知。眾所周知，住宅是越用越舊的，越舊越不值錢，而這塊宅基地過(guò)了五年，價(jià)格上漲了1.5倍，所漲的不是房子，而是土地，也就是宅基地。

這份“官契”的補(bǔ)充說(shuō)明中記錄，“其房坐落捌鋪金家牌樓磚灰公所對(duì)面，坐北朝南，平房玖間，天井壹方”。由于年份較近，記錄詳細(xì)，我們可以找到這塊土地的位置，大概就是現(xiàn)在的金家坊71-81號(hào)。

（本文摘自2019年第6期《檔案春秋》，澎湃新聞經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載，圖片由作者提供。）