4月6日，近3.5萬人走上柏林街頭，對德國大城市的住房短缺問題提出抗議。此次名為“征收德國居住房地產(chǎn)集團住房（Deutsche Wohnen und Co. Enteignen，以下簡稱德國居?。钡某h是希望對在柏林擁有3000套以上公寓的房地產(chǎn)集團，通過有償補貼的方式征收其住房，讓這些住房重新“社會化”。該倡議一開始是由左翼政黨和團體發(fā)起的，但很快得到了大量民眾的支持?！痘痉ā返?5條規(guī)定，在條件允許的情況下，可以通過補償?shù)男问竭M行土地、不動產(chǎn)或其他生產(chǎn)資料的轉(zhuǎn)讓。倡議發(fā)起人從4月初開始為請愿書收集簽名，若能夠在6個月時間內(nèi)收集齊2萬個簽名，就可以向政府要求根據(jù)《基本法》第15條的內(nèi)容進行全民公投。

這項倡議最初只針對德國居住（Deutsche Wohnen）房地產(chǎn)集團，然而一項法律不可能只針對一家企業(yè)，因此，其它大型房地產(chǎn)集團如維諾維亞（Vonovia）、阿克力務斯（Akelius）等都將受到影響。

房屋租賃市場的壟斷

倡議發(fā)起人指出，維諾維亞和德國居住這樣的大租戶是德國房地產(chǎn)租賃市場中的大投機者。盡管聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，他們的出租房只占德國所有出租房的十分之一，德國絕大多數(shù)出租房仍為私人所擁有，但這些集團在過去幾年間在德國各大城市購買了大量土地和住房，在一定程度上形成了壟斷。

德國居住在今年3月發(fā)布了2018年年度報告，宣布2018年企業(yè)利潤大幅增長，對未來商業(yè)預測持樂觀態(tài)度。2018年，該集團的房屋租金收入增長了3.4%，而柏林一個城市就增長了3.6%。該集團在全德國擁有約16萬套公寓和商鋪，其中11.2萬套位于柏林。除了柏林大都會區(qū)，該集團的核心區(qū)域還包括基爾-盧貝克、漢諾威-布倫瑞克、德累斯頓-萊比錫、曼海姆-路德維希港、萊茵-梅因區(qū)和萊茵蘭地區(qū)，其在每個地區(qū)均擁有5千至1萬套公寓。

德國居住在全德的平均租金為每平方米6.62歐元。由于柏林是具有高需求的供方市場，每年大約有4萬人遷居至此，在今年新簽署的柏林租房合同中，該集團提出每平方米9歐元的冷租價格（指只有房租，不含水電煤氣等雜費），也引起了民眾的強烈不滿。

其實，德國居住并非一開始就如此龐大，而是在千禧年之交，通過并購發(fā)展壯大。當時，柏林政府出售了幾家房地產(chǎn)公司，有數(shù)萬套公寓完成了私有化，而德國居住收購了Gehag和GSW這兩家房地產(chǎn)公司，成交總額達數(shù)億歐元。

另一家房地產(chǎn)巨頭維諾維亞（Vonovia）是德國最大的房地產(chǎn)集團，擁有近40萬套公寓，現(xiàn)在的市場價值已超過440億歐元。集團負責人近日接受《法蘭克福匯報》采訪時表示，他們并沒有開出天價租金，去年該集團在柏林提供的公寓租金為每平方米8.19歐元，比柏林報紙廣告的平均版面費還低。而集團的全國平均租金為每平方米6.52歐元，比上年同期增長四個百分點，還沒有跑贏通貨膨脹率。

房租為何不停地漲？

由于越來越多的人從國內(nèi)外遷移到德國大城市學習或工作，這些大型房地產(chǎn)集團幾乎沒有空缺的住房，他們即使定期提高租金也不怕租不出去。此外，許多投資者希望購買房地產(chǎn)，也使得這些大租戶的價值不斷增加。

大型房地產(chǎn)集團則將其快速提高租金歸因于他們每年在房屋修繕方面的高昂花費：隔離外墻，換暖氣或建造新陽臺。雖然這樣的改造有利于氣候變化或美化空間，但也會將部分費用計入年度租金。德國聯(lián)邦政府規(guī)定，2019年1月1日起，出租方將房屋修繕費用計入年度租金的比例不得超過8%（此前為11%），以避免過于奢侈的修繕與改造。

德國居住負責人表示，當時從Gehag和GSW這兩家房地產(chǎn)公司買入的房屋都破舊不堪，居住條件差，必須修繕才能居住。但是，為了讓柏林政府批準修繕，該公司必須提前向各地區(qū)承諾只將部分成本轉(zhuǎn)嫁給租戶。

維諾維亞不久前也宣布改革，減少對房屋的修繕。該集團2018年翻修了5%的公寓，2019年將只翻修3%的公寓。此外，維諾維亞還想在自己的土地上投資更多的錢建造新建筑，這也是過去三年該集團的核心業(yè)務。

維諾維亞駐柏林首席執(zhí)行官榮格（Sebastian Jung）在接受媒體采訪時表示，集團仍將繼續(xù)在柏林投資，未來幾年將在柏林建造大約9000套公寓，其中還包括政府要求建造的社會保障房。

2014年8月起，柏林政府實施“柏林建筑用地合作發(fā)展模式”，要求涉及周邊開放和配套設施的住房項目開發(fā)商必須承擔開發(fā)成本、幼兒園和學校場地的建設成本，并將項目中30%的住宅建設為社會保障房。

德國各界對此怎么看？

“征收德國居住房地產(chǎn)集團住房”的倡議引發(fā)了社會各界的討論。德國的經(jīng)濟學家們紛紛批評這一倡議，而德國綠黨主席哈貝克（Robert Habeck）在接受《世界報》采訪時則表示，如果其他解決方案都起不了作用，那么也可以考慮這個方案，他說：“為了獲得足夠的低價住房，必要時必須征收房屋”。

德國總理默克爾對該倡議也表示反對，政府發(fā)言人賽博特（Steffen Seibert）說，默克爾認為征收不是一個合適的手段。要解決高昂租金的關鍵是有足夠數(shù)量的、可負擔得起的住房，對此，姐妹黨和社民黨在聯(lián)合執(zhí)政協(xié)議中已提出了一系列措施。

社會民主黨秘書長克林貝爾（Lars Klingbeil）也對征收的倡議提出批評：“只有建造新房才能解決問題，而征收并不能有效解決問題。作為替代方案，他提出“凍結租金”，即在租金問題嚴重的人口密集區(qū)，未來五年不再提高租金，以此緩解房地產(chǎn)市場的壓力。

柏林市長邁克爾·穆勒（Michael Müller）也拒絕征收，相反，他想從德國居住房地產(chǎn)集團購回數(shù)千套公寓。不過，自民黨和基民盟認為，市長的建議也是錯誤的解決方案，還不如將這筆錢用于建造新的住房。

柏林政府有何應對措施？

柏林房租飆升歸根到底反映出的是柏林人口增加與住房短缺問題之間的矛盾。對此，柏林政府也推出了一系列政策措施，以緩解柏林住房難的問題。

柏林政府大興土木，通過與國有房地產(chǎn)公司和各地方政府的合作，努力推進新住房的建設、開放新住宅區(qū)。通過加快規(guī)劃和審批流程，市政府已選定14個城區(qū)作為急需開發(fā)的新住宅區(qū)，并與地方政府一起確保新住宅區(qū)的交通和生活配套設施的建設，預計可完成4.2萬套新公寓的建造。除了新建以外，柏林政府還致力于將部分房屋國有化，目標是在本屆政府任期內(nèi)新建3萬套住房，并從私有房地產(chǎn)集團收購1萬套住房。

柏林政府還積極為中低收入家庭建造社會保障房。2018年，公共財政經(jīng)費資助建造3373套用于出租或出售的社會保障房。政府向房地產(chǎn)公司提供了國有土地，用于建造216套新公寓，并就租金和售價與房地產(chǎn)公司達成了協(xié)議。

也就是說，2018年，柏林共新增3589棟社會保障房，實現(xiàn)了增加3500套社會保障房的目標，為中低收入家庭提供了額外的居住空間。這些社會保障房的冷租價格設定在每月每平方米6.5歐元，且政府對租金的約束期從20年延長至30年。

隨著城市化進程的演進，大城市的住房短缺已成為德國各大城市的“通病”，是每個政府、每個相關房地產(chǎn)公司都需要面臨的一大課題。法蘭克福、斯圖加特等城市頒布了“住宅居住功能異化禁令（Wohnraumzweckentfremdungsverbot）”，通過征收高昂費用，降低城市住宅的空置率，減少房地產(chǎn)投機的可能性。

德國居住的年度報告指出，新建住房雖不能徹底解決住房短缺的問題，但能夠緩解大城市租金高漲的問題，因此，集團堅決反對諸如房屋國有化、征收以及租金設上限等方案。

此前，德國居民曾多次試圖抵制增加租金的限制，但都沒有成功。此次征收倡議不論結果如何，至少再次引起了政府和社會各界的重視，相信柏林政府還將采取進一步行動，有效遏制租金的上漲。