//深圳市中心區(qū)景觀。 （深圳商報(bào)記者 廖萬(wàn)育 攝）

文｜劉祥 綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究所所長(zhǎng)，博士、中國(guó)工程咨詢協(xié)會(huì)專家委員、多個(gè)地方政府專家顧問(wèn)

2026年5月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專題審議通過(guò)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，會(huì)議明確提出要把城市更新擺在突出位置，持續(xù)加強(qiáng)頂層系統(tǒng)設(shè)計(jì)，完善政策支持體系，構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式。此次高層重磅部署，進(jìn)一步明晰城市更新發(fā)展航向，要求各地立足城市發(fā)展實(shí)際，摒棄傳統(tǒng)舊城改造“涂脂抹粉”的淺層思維，跳出單純修修補(bǔ)補(bǔ)的固化邏輯，從產(chǎn)業(yè)迭代、空間重構(gòu)、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)多維度發(fā)力，真正讓城市更新成為盤(pán)活存量資源、培育發(fā)展新動(dòng)能、增進(jìn)民生福祉的核心抓手，推動(dòng)城市更新高質(zhì)量發(fā)展。

一、中央明確提出：要把城市更新擺在突出位置，強(qiáng)化頂層系統(tǒng)設(shè)計(jì)和可持續(xù)發(fā)展

《城市更新“十五五”規(guī)劃》的出臺(tái)，為全國(guó)城市更新工作提供了根本指引，而將城市更新擺在突出位置的明確要求，更凸顯了其作為國(guó)家戰(zhàn)略的重要性、全局性和系統(tǒng)性，其中，以產(chǎn)業(yè)賦能為核心、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市更新深度融合，正是我國(guó)城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主階段的核心抓手。

從戰(zhàn)略站位來(lái)看，國(guó)家已將城市更新上升為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)大盤(pán)、優(yōu)化人居格局的關(guān)鍵性戰(zhàn)略舉措，明確以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為核心導(dǎo)向，反復(fù)強(qiáng)調(diào)摒棄重規(guī)模、重增量、重表象的老舊發(fā)展思維，緊扣存量提質(zhì)增效核心主線，聚焦既有城市空間的產(chǎn)業(yè)價(jià)值深挖，推動(dòng)城市發(fā)展重心從向外擴(kuò)圍向向內(nèi)提質(zhì)徹底轉(zhuǎn)變，通過(guò)城市更新盤(pán)活存量空間、完善產(chǎn)業(yè)載體，讓每一寸城市空間都成為產(chǎn)業(yè)培育、業(yè)態(tài)升級(jí)的重要陣地，釋放最大產(chǎn)業(yè)發(fā)展效能，真正實(shí)現(xiàn)“小空間承載大產(chǎn)業(yè)、小更新撬動(dòng)大升級(jí)”，這正是存量提質(zhì)增效階段的核心要義。

從落地模式來(lái)看，頂層設(shè)計(jì)始終以構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)賦能+可持續(xù)更新”的發(fā)展模式為目標(biāo)，著力搭建政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的三位一體長(zhǎng)效發(fā)展格局，同步完善土地、財(cái)稅、金融、審批全鏈條配套政策支持體系，重點(diǎn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供給、降低產(chǎn)業(yè)入駐門(mén)檻，破除各類要素流動(dòng)壁壘，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本、專業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)力量深度參與城市更新全流程，推動(dòng)城市更新與產(chǎn)業(yè)培育深度綁定，擺脫單一財(cái)政依賴，通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、業(yè)態(tài)升級(jí)實(shí)現(xiàn)自主造血、良性循環(huán)、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，避免“一陣風(fēng)”式更新，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)興則城市興”的長(zhǎng)久發(fā)展，為存量提質(zhì)增效提供堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐和模式保障。

從核心布局來(lái)看，國(guó)家明確六大實(shí)戰(zhàn)發(fā)力方向，始終將產(chǎn)業(yè)培育作為城市更新的核心抓手，緊扣存量提質(zhì)增效和可持續(xù)發(fā)展要求，既要盤(pán)活閑置低效空間、培育新興產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、升級(jí)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)載體，為城市經(jīng)濟(jì)注入全新產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)活力；也要圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，打磨宜居宜業(yè)生活場(chǎng)景，全方位優(yōu)化產(chǎn)業(yè)從業(yè)者生活體驗(yàn)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)；同步推進(jìn)城市綠色低碳轉(zhuǎn)型，完善產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)防災(zāi)避險(xiǎn)、應(yīng)急處置綜合韌性；兼顧本土特色產(chǎn)業(yè)傳承弘揚(yáng)，留住城市產(chǎn)業(yè)煙火底色，更要下沉基層治理力量，打通產(chǎn)業(yè)服務(wù)、城市精細(xì)化治理“最后一公里”，實(shí)現(xiàn)城市更新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展全方位均衡推進(jìn)，讓更新后的城市既有“產(chǎn)業(yè)活力”更有“發(fā)展底氣”，既有“顏值”更有“內(nèi)涵”，彰顯城市更新擺在突出位置、賦能產(chǎn)業(yè)升級(jí)的實(shí)踐價(jià)值。

//雄安新區(qū)在規(guī)劃建設(shè)新城中，堅(jiān)持“世界眼光、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、中國(guó)特色、高點(diǎn)定位”理念，努力打造能夠經(jīng)得起千年歷史檢驗(yàn)、留給子孫后代的歷史遺產(chǎn)。如今，“未來(lái)之城”已雛形初顯，一座座體現(xiàn)雄安特色風(fēng)貌的建筑拔地而起。圖為雄安商務(wù)服務(wù)中心夜景。 （新華社記者 牟宇 攝）

二、城市更新的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)與空間的錯(cuò)配，是”低效空間”到“高能場(chǎng)域”背后的產(chǎn)業(yè)升級(jí)必要要求

長(zhǎng)期以來(lái)，不少地區(qū)對(duì)城市更新陷入認(rèn)知誤區(qū)，簡(jiǎn)單將城市更新等同于舊房翻新、街道整修、建筑外立面改造，片面認(rèn)為城市更新就是拆掉破舊樓宇、修建嶄新建筑，甚至覺(jué)得“樓夠新、路夠?qū)挕本褪歉碌轿?。這種認(rèn)知，恰恰錯(cuò)失了城市更新的核心要義，也導(dǎo)致很多更新項(xiàng)目“只改面子、不改里子”，最終淪為“勞民傷財(cái)”的無(wú)用功。

實(shí)則城市更新的核心本質(zhì)，并非建筑老舊破敗，而是城市空間與本土產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)配。這絕非簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是一場(chǎng)發(fā)展載體的迭代升級(jí)、發(fā)展邏輯的根本切換：淘汰落后低端產(chǎn)能，騰挪優(yōu)質(zhì)發(fā)展空間，承接科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)等新興業(yè)態(tài)，依托空間升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，依靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)吸納高端人才，憑借人才集聚反哺區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展，最終形成空間、產(chǎn)業(yè)、人才三者雙向賦能、良性循環(huán)的發(fā)展格局。跳出“重建筑翻新、輕產(chǎn)業(yè)植入”的淺層思維，才算真正抓住了城市更新的“牛鼻子”。

三、深圳視角下的城市更新實(shí)踐，產(chǎn)業(yè)蛻變的核心推手

城市更新，先行示范。作為全國(guó)城市更新的“試驗(yàn)田”和“排頭兵”，深圳不僅擁有大量城市更新實(shí)踐案例，更出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》等一系列重要法規(guī)，構(gòu)建了較為完善的城市更新政策體系，為全國(guó)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。截至2026年3月，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目達(dá)1064個(gè)，拆除范圍面積累計(jì)達(dá)8967公頃，這場(chǎng)規(guī)?？涨暗拇媪扛锩屔钲谠谕恋刭Y源極度緊張的困境中，硬生生“擠”出了發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)能級(jí)的跨越式提升：

撐起產(chǎn)業(yè)半邊天：城市更新項(xiàng)目直接承擔(dān)了深圳40%以上的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，成為先進(jìn)制造業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、人工智能等“高精尖”產(chǎn)業(yè)的核心承載載體，讓深圳在有限空間里實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的“騰籠換鳥(niǎo)”。

功能指數(shù)級(jí)爆發(fā)：通過(guò)更新改造，原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的孵化功能提升260%，研發(fā)設(shè)計(jì)功能激增450%——昔日低矮破舊的代工廠、老舊廠房，如今蛻變?yōu)榧把邪l(fā)+中試+總部+服務(wù)”于一體的垂直產(chǎn)業(yè)森林，成為培育創(chuàng)新企業(yè)、集聚高端人才的“沃土”。

畝產(chǎn)效益倍增：以天安云谷、全至科技創(chuàng)新園為代表的“工改工”項(xiàng)目，在同一塊土地上，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)值翻30倍、稅收翻10倍、企業(yè)質(zhì)量層級(jí)躍遷的奇跡，真正實(shí)現(xiàn)了“一寸土地一寸金”。

深圳的實(shí)踐給出了最明確的答案：城市更新的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不在于拆了多少樓、建了多少房，而在于通過(guò)空間重構(gòu)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)城市能級(jí)、產(chǎn)業(yè)活力、民生福祉的同步提升。

//深圳華潤(rùn)城（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

四、城市更新算好三本賬，不能只追求單一的項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡

城市更新絕非短期工程建設(shè)，更不能只盯著項(xiàng)目本身盈虧得失，想要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展，必須樹(shù)立全局長(zhǎng)遠(yuǎn)思維，牢牢算準(zhǔn)項(xiàng)目賬、經(jīng)濟(jì)賬、社會(huì)賬三本核心賬目，跳出項(xiàng)目看產(chǎn)業(yè)、跳出當(dāng)下看長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)決不做“糊涂賬”，不打“短期牌”。地方政府也不能只關(guān)注短期利益，只看到單個(gè)項(xiàng)目的IRR值，需要多視角、多維度，多從產(chǎn)業(yè)鏈的綜合賬來(lái)看待城市更新。

第一本是精細(xì)務(wù)實(shí)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)賬。精準(zhǔn)核算城市更新前期改造投入、中期建設(shè)成本、后期運(yùn)維支出，科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)周期、資金回籠節(jié)奏，合理規(guī)劃片區(qū)改造范圍與建設(shè)內(nèi)容，杜絕盲目鋪攤子、無(wú)節(jié)制加大投入，在嚴(yán)控成本的基礎(chǔ)上保障項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)，筑牢城市更新項(xiàng)目落地根基，實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目收支基本平衡——這是底線，也是前提，不能讓更新項(xiàng)目成為地方財(cái)政的“包袱”。內(nèi)部收益率IRR、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV、投資回收期是評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡的重要指標(biāo)。

第二本是放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)賬。這也是城市更新最核心的賬目，堅(jiān)決摒棄只看重短期土地收益、短期商業(yè)利潤(rùn)的短視思維，重點(diǎn)核算片區(qū)更新完成后，長(zhǎng)期穩(wěn)定稅收收益、全產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)效益、區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)作用。依托城市更新導(dǎo)入新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)上下游配套產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，釋放產(chǎn)業(yè)技術(shù)外溢效應(yīng)，激活片區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)、就業(yè)市場(chǎng)，以片區(qū)小更新撬動(dòng)區(qū)域大經(jīng)濟(jì)，依靠產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增收。說(shuō)到底，城市更新算的不是一個(gè)項(xiàng)目的“小賬”，而是一條產(chǎn)業(yè)鏈、一個(gè)區(qū)域發(fā)展的“大賬”，算的是未來(lái)5年、10年甚至更久的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。

第三本是普惠民生的社會(huì)賬。城市更新最終落腳點(diǎn)在于民生改善，要全面核算更新之后人居環(huán)境提升、公共服務(wù)完善、居民就業(yè)增收、社會(huì)治安優(yōu)化、文化氛圍營(yíng)造等民生效益。兼顧不同群體生活訴求，化解片區(qū)發(fā)展矛盾，縮小區(qū)域發(fā)展差距，提升全體市民幸福感、歸屬感與認(rèn)同感，讓城市更新成果全民共享，夯實(shí)區(qū)域和諧穩(wěn)定發(fā)展根基——只有算好這本“民心賬”，城市更新才能真正獲得群眾支持，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

總而言之，城市更新算賬不能局限于單一項(xiàng)目收支，更要主動(dòng)算清全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展賬，打通產(chǎn)業(yè)上下游聯(lián)動(dòng)渠道，串聯(lián)生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大發(fā)展場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、民生效益深度融合，讓城市更新既有短期建設(shè)成效，更有長(zhǎng)期發(fā)展后勁，做到“算一筆賬、興一片城、惠一方民”。

//重慶南岸下浩里城市更新項(xiàng)目（重慶日?qǐng)?bào)）

五、城市更新需要突破四個(gè)方面的瓶頸，因地制宜，有的放矢

各地在城市更新實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中，受資金、產(chǎn)權(quán)、機(jī)制、認(rèn)知等多重現(xiàn)實(shí)因素制約，依舊面臨諸多棘手難題，嚴(yán)重阻礙更新工作提速提質(zhì)，成為城市更新路上的四大“攔路虎”。

其一，資金供需缺口巨大，投融資渠道相對(duì)狹窄。城市更新涵蓋房屋修繕、管網(wǎng)改造、民生配套、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多項(xiàng)內(nèi)容，整體投入體量龐大，多數(shù)民生類更新項(xiàng)目盈利性弱、回報(bào)周期漫長(zhǎng)（通常5-10年）?，F(xiàn)如今地方財(cái)政收支壓力偏大，化債任務(wù)繁重，可投入更新建設(shè)的財(cái)政資金十分有限，再加上隱性債務(wù)管控愈發(fā)嚴(yán)格，地方合規(guī)融資空間不斷壓縮。而城市更新投資大、見(jiàn)效慢的特質(zhì)，與社會(huì)資本逐利避險(xiǎn)的投資理念相悖，市場(chǎng)資本參與熱情低迷，“財(cái)政沒(méi)錢(qián)投、資本不敢投”的困境，依舊是阻礙城市更新推進(jìn)的頭號(hào)難題。

其二，存量產(chǎn)權(quán)錯(cuò)綜復(fù)雜，空間整合阻力重重。老舊城區(qū)、城中村、老工業(yè)區(qū)等更新重點(diǎn)區(qū)域，歷經(jīng)多年發(fā)展演變，形成國(guó)有、集體、企業(yè)、私人等多元混雜的產(chǎn)權(quán)格局，還遺留大量無(wú)手續(xù)歷史建筑，產(chǎn)權(quán)確權(quán)難度大、協(xié)調(diào)成本極高——就像一堆“亂麻”，牽一發(fā)而動(dòng)全身。同時(shí)存量土地用途調(diào)整、用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、空間規(guī)劃優(yōu)化審批流程繁瑣，靈活調(diào)整空間不足，難以快速匹配新興產(chǎn)業(yè)落地空間需求，連片整體更新難度大幅增加，很多更新項(xiàng)目卡在“產(chǎn)權(quán)關(guān)”上，遲遲無(wú)法推進(jìn)。

其三，多方利益難以統(tǒng)籌，發(fā)展訴求存在明顯分歧。城市更新涉及拆遷安置、業(yè)態(tài)調(diào)整、費(fèi)用分?jǐn)偟榷嘀乩嬲{(diào)整，不同群體訴求大相徑庭。部分居民追求高額拆遷補(bǔ)償，抵觸就地改造；部分本土商戶擔(dān)憂業(yè)態(tài)調(diào)整影響經(jīng)營(yíng)收益，不愿配合；政府側(cè)重民生公益保障，市場(chǎng)主體優(yōu)先追求商業(yè)收益，多方訴求難以達(dá)成統(tǒng)一共識(shí)，極易出現(xiàn)項(xiàng)目推進(jìn)停滯、建設(shè)方向跑偏等問(wèn)題，甚至引發(fā)矛盾糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定。

其四，統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)體系不完善，產(chǎn)業(yè)落地運(yùn)營(yíng)能力不足。多數(shù)地區(qū)依舊存在重建設(shè)、輕產(chǎn)業(yè)、重改造、輕運(yùn)營(yíng)的普遍問(wèn)題，只注重硬件設(shè)施翻新改造，忽視核心產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)導(dǎo)入，最終導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)空間閑置浪費(fèi)。同時(shí)跨部門(mén)協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制缺失，項(xiàng)目審批流程繁瑣、辦事效率偏低；基層實(shí)操團(tuán)隊(duì)缺乏產(chǎn)業(yè)研判、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)專業(yè)能力，更新完成后片區(qū)陷入無(wú)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐、無(wú)優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)集聚的困境，最終再度走向衰敗，白白浪費(fèi)更新改造成本。

//黃鶴樓“新紅墻”效果圖。（長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)）

六、以“123”系統(tǒng)化方案破局，提供城市更新綜合咨詢解決方案

綜合開(kāi)發(fā)研究院區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究所長(zhǎng)期從事政府城市更新政策設(shè)計(jì)和片區(qū)城市更新實(shí)戰(zhàn)咨詢業(yè)務(wù)，累計(jì)參與全國(guó)各地城市更新實(shí)操項(xiàng)目超過(guò)百個(gè)，深度參與了深圳車公廟片區(qū)、高新北片區(qū)、筍崗物流園片區(qū)、清水河片區(qū)的更新改造工作，同時(shí)為東莞、中山、惠州、保定、廊坊、洛陽(yáng)、南寧、烏魯木齊、霍爾果斯等多個(gè)地方政府提供全流程城市更新咨詢服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋城市更新政策研究、片區(qū)整體策劃、特色產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)導(dǎo)入、資源統(tǒng)籌整合、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)管理等全鏈條服務(wù)，撰寫(xiě)《城市更新理論與實(shí)踐》《城市更新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展》等專著，形成豐富理論成果與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，既見(jiàn)證了先進(jìn)地區(qū)城市更新鳳凰涅槃的成功實(shí)踐，也目睹了多地更新推進(jìn)中的各類堵點(diǎn)難題。經(jīng)過(guò)百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)打磨，我們總結(jié)提煉出一套成熟完備、可落地、可復(fù)制的城市更新系統(tǒng)化解決方案，核心就是以“1套政策體系、2大核心規(guī)劃、3份實(shí)操報(bào)告”（簡(jiǎn)稱“123”方案）為抓手，全方位助力地方政府破解更新難題，真正實(shí)現(xiàn)“拆得掉、建得好、招得來(lái)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)”，推動(dòng)城市更新高質(zhì)量落地。

（一）1套政策體系：做好城市更新的頂層設(shè)計(jì)

城市更新的成功，政策先行、政策制勝是關(guān)鍵。結(jié)合地方城市發(fā)展層級(jí)、財(cái)政實(shí)力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦等本土實(shí)際情況，量身定制適配性極強(qiáng)的城市更新全域扶持政策、片區(qū)專項(xiàng)實(shí)施政策、市場(chǎng)主體激勵(lì)政策，搭建完善的政策保障框架，理順更新工作推進(jìn)流程，明確各方主體權(quán)責(zé)劃分，用健全政策破除落地壁壘，為城市更新全流程推進(jìn)筑牢政策支撐，避免“一刀切”“照搬照抄”，確保政策貼合地方實(shí)際、具有可操作性，為城市更新提供堅(jiān)實(shí)政策保障。城市更新涉及土地用地性質(zhì)調(diào)整、土地收儲(chǔ)、劃撥出讓、地價(jià)測(cè)算、容積率核算、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、物業(yè)管控等一系列復(fù)雜且高度專業(yè)的環(huán)節(jié)，絕非簡(jiǎn)單通用政策可以套用。深圳作為全國(guó)城市更新先行示范區(qū)，市、區(qū)兩級(jí)政府累計(jì)出臺(tái)城市更新相關(guān)政策超過(guò)800個(gè)，本質(zhì)就是一個(gè)持續(xù)“打補(bǔ)丁”、不斷迭代優(yōu)化、動(dòng)態(tài)完善的過(guò)程，每一項(xiàng)政策都要結(jié)合實(shí)際反復(fù)細(xì)化、精準(zhǔn)適配，形成覆蓋全鏈條、全場(chǎng)景、全要素的政策體系。

此外，我們配套打造城市更新政策“工具箱”，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、清單化、可落地管理：一張城市更新調(diào)查表、一張項(xiàng)目評(píng)價(jià)表、一張更新時(shí)序評(píng)估表、一張財(cái)務(wù)測(cè)算表、一張招商企業(yè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)表、一張政策清單表，通過(guò)六張表把復(fù)雜政策轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行、可對(duì)照、可核查的實(shí)操工具，讓政策真正好用、管用、能用。

（二）2大核心規(guī)劃：錨定產(chǎn)業(yè)與空間適配載體

城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃：緊扣城市更新核心本質(zhì)，立足產(chǎn)業(yè)錯(cuò)配痛點(diǎn)，精準(zhǔn)梳理區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，堅(jiān)決淘汰傳統(tǒng)低端產(chǎn)能，精準(zhǔn)布局適配性新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（重點(diǎn)是知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)），明確產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方向、產(chǎn)業(yè)培育路徑、產(chǎn)業(yè)集聚布局，從根源解決空間與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)問(wèn)題，確保更新后空間真正適配高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。我們引入AHP層次分析法構(gòu)建科學(xué)選產(chǎn)模型，從空間適配、經(jīng)濟(jì)效益、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、導(dǎo)入難度、政策契合五大維度量化優(yōu)選，確保選出的產(chǎn)業(yè)最有效、最易落地；同時(shí)細(xì)化構(gòu)建門(mén)類、大類、中類、小類、細(xì)類、產(chǎn)品6級(jí)產(chǎn)業(yè)目錄，顆粒度足夠精細(xì)，精準(zhǔn)適配政府宏觀、園區(qū)招商、企業(yè)落地等不同層級(jí)決策需求。

城市更新空間布局規(guī)劃：結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，優(yōu)化片區(qū)整體空間結(jié)構(gòu)，合理劃分產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、民生居住空間、生態(tài)休閑空間、商業(yè)服務(wù)空間，讓空間布局精準(zhǔn)適配產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才居住、市民生活多重需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與空間規(guī)劃雙向匹配、深度融合，讓更新后的空間既有“顏值”更有“功能”。

（三）3份實(shí)操報(bào)告：提出城市更新的落地方案

城市更新開(kāi)發(fā)模式研究報(bào)告：結(jié)合片區(qū)定位、資金狀況、發(fā)展需求，全面對(duì)比研判政府主導(dǎo)、政企合作、社會(huì)資本自主運(yùn)營(yíng)、居民共建等多種開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)劣，選定最貼合地方實(shí)際、風(fēng)險(xiǎn)最低、效益最優(yōu)的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，避免盲目跟風(fēng)、決策失誤，為城市更新選定最優(yōu)推進(jìn)路徑。

城市更新投融資專項(xiàng)報(bào)告：深挖多元化合規(guī)投融資路徑，統(tǒng)籌整合上級(jí)專項(xiàng)資金、地方專項(xiàng)債、產(chǎn)業(yè)基金、REITs資產(chǎn)盤(pán)活、社會(huì)資本合作等各類資金渠道，搭建多元化、低成本、可持續(xù)的投融資體系，精準(zhǔn)化解資金短缺這一核心難題，保障項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。

城市更新招商運(yùn)營(yíng)專項(xiàng)報(bào)告：圍繞既定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全面梳理上下游招商資源，制定分層分類精準(zhǔn)招商方案，精準(zhǔn)對(duì)接優(yōu)質(zhì)企業(yè)；同步搭建后期片區(qū)運(yùn)維管理、業(yè)態(tài)培育升級(jí)體系，確保產(chǎn)業(yè)引得來(lái)、留得住、發(fā)展好，實(shí)現(xiàn)城市更新從建設(shè)完工到長(zhǎng)效繁榮的平穩(wěn)過(guò)渡，避免更新后二次衰敗。

城市更新是久久為功的自我革新。唯有緊跟國(guó)家最新頂層部署，打破傳統(tǒng)固化認(rèn)知，抓牢產(chǎn)業(yè)升級(jí)本質(zhì)，秉持全局算賬思維，依托“123”系統(tǒng)化方案，因地制宜、穩(wěn)步推進(jìn)，方能盤(pán)活存量、激活動(dòng)能，讓城市在更新中煥發(fā)新生，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。