文丨西部菌

一城一策，長(zhǎng)沙又有新動(dòng)作。

這兩天，一份《關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》在當(dāng)?shù)貜V泛傳播，根據(jù)媒體求證，契稅調(diào)整屬實(shí)。

自4月22日起，長(zhǎng)沙將停止執(zhí)行2016年2月起對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，稅率統(tǒng)一回調(diào)至4%。

回調(diào)之后，一套價(jià)值百萬(wàn)的房子，交易成本會(huì)增加兩萬(wàn)左右，對(duì)那些對(duì)房?jī)r(jià)敏感的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本提升幾萬(wàn)，影響還是不小的。

長(zhǎng)沙作為一城一策的試點(diǎn)城市，在全國(guó)樓市小陽(yáng)春之際，就通過(guò)取消契稅優(yōu)惠抑制市場(chǎng)交易需求，可能會(huì)打破不少人的預(yù)期。那么長(zhǎng)沙到底有沒(méi)有代表性？

01 長(zhǎng)沙回調(diào)契稅，一城一策不是無(wú)限寬松

在二線(xiàn)城市中，長(zhǎng)沙雖然低調(diào)，但近些年的城市建設(shè)不斷發(fā)力，新世紀(jì)以來(lái)的經(jīng)濟(jì)增速在全國(guó)可以排到第四位。去年的常住人口增長(zhǎng)達(dá)到23.66萬(wàn)，在重點(diǎn)城市中可以排第九，3%的增長(zhǎng)率可以排到前五。

彌補(bǔ)城建短板，加上外來(lái)人口流入，長(zhǎng)沙樓市因此異?；馃?。2017年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了限售、限貸、限購(gòu)政策，依舊沒(méi)能完全降溫。在人才引進(jìn)政策變相開(kāi)閘的刺激下，一度出現(xiàn)庫(kù)存告急的局面。

此番契稅調(diào)整出臺(tái)前，長(zhǎng)沙的新房?jī)r(jià)格同比環(huán)比已連漲了三個(gè)月，新房二手房?jī)r(jià)格相對(duì)于2015年同期增幅超過(guò)40%，在70個(gè)大中城市中，可以列為漲幅最快的一檔。

如此看來(lái)契稅優(yōu)惠取消不難理解。它所釋放的重要信號(hào)是，房住不炒，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期沒(méi)什么商量的余地。

長(zhǎng)沙出手，可能會(huì)打破一些慣性認(rèn)知。

過(guò)去二線(xiàn)城市用搶人變相發(fā)房票，繞過(guò)限購(gòu)政策，這樣的手段被許可，是在嚴(yán)格的“三限”壓力下，樓市整體處在降溫可控的狀態(tài)。

今年以來(lái)，一城一策落地，長(zhǎng)沙、福州、廈門(mén)、杭州、寧波、成都、上海等多各城市，都開(kāi)始研究制定相關(guān)的政策。

調(diào)控紅線(xiàn)仍在，但地方不再必須對(duì)標(biāo)省會(huì)，省會(huì)不再必須對(duì)標(biāo)北上廣深，可以根據(jù)自身實(shí)際定制調(diào)控手段，自主權(quán)大大提高。于是菏澤之后，不少大中小城市蠢蠢欲動(dòng)。

相對(duì)來(lái)說(shuō)更寬松、彈性的調(diào)控政策，加上搶人、基建的紅利，二線(xiàn)城市被普遍看好。然而作為試點(diǎn)城市長(zhǎng)沙，此時(shí)卻潑了一盆冷水，這意味著一城一策不是無(wú)限放松，隱約還是有一根紅線(xiàn)存在。

道理很簡(jiǎn)單，過(guò)去向省會(huì)、北上廣看齊，天塌了有個(gè)子高的頂著，一城一策的放權(quán)，給了地方彈性，更給了主體責(zé)任，壓力之下它們反而可能對(duì)小陽(yáng)春格外警惕。

所以不只長(zhǎng)沙，另一個(gè)發(fā)展迅速、過(guò)去四年二手房漲幅最快的城市合肥，這兩天同樣發(fā)布通知，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊炒房、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

02 長(zhǎng)沙、鶴崗，為何冰火兩重天

其實(shí)長(zhǎng)沙之所以引關(guān)注，甚至有聲音稱(chēng)打壓過(guò)頭，是因?yàn)榻跇鞘姓w上小陽(yáng)春并沒(méi)有形成太大的氣候。

以3月為例。統(tǒng)計(jì).部門(mén)公布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)中，一線(xiàn)城市新房環(huán)比上漲0.2%，二手房環(huán)比上漲0.3%；二線(xiàn)新房環(huán)比上漲0.6%，二手上漲1.2%；三線(xiàn)新房環(huán)比上漲0.7%，二手環(huán)比上漲0.5%。

相較2月，一二線(xiàn)城市環(huán)比漲幅，是呈下降趨勢(shì)；而一二三線(xiàn)城市的同比數(shù)據(jù)，也只是微微提升，但離火爆相距甚遠(yuǎn)。

再看土地市場(chǎng)。3月的成交體量，比2月的確適當(dāng)增長(zhǎng)了，但相對(duì)于去年同期，仍然有三成的縮減。

然而考慮到一城一策容易引發(fā)連鎖效應(yīng)，導(dǎo)致跟風(fēng)松綁，監(jiān)管層依舊沒(méi)有放松。在長(zhǎng)沙調(diào)整契稅的同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)再次表態(tài)，要繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)。

的確，過(guò)去十年以來(lái)，房地產(chǎn)成了為數(shù)不多的投資工具之一，居民債務(wù)增長(zhǎng)了近5倍，杠桿率從17.9%上升到49%，大中小城市普遍受益，地產(chǎn)巨頭甚至下沉到一些十八線(xiàn)縣城，跟地方小房企搶生意。

三線(xiàn)后的高線(xiàn)城市的房地產(chǎn)虛火，通過(guò)近幾年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮得到充分體現(xiàn)，彼時(shí)甚至有觀(guān)察者喊出，“小縣城的樓市狂歡，是對(duì)鄉(xiāng)村中產(chǎn)的致命收割”。

比如鶴崗，這個(gè)地處東北的傳統(tǒng)煤炭城市，最近因?yàn)榉孔印鞍撞藘r(jià)”火遍網(wǎng)絡(luò)，一套53平方米的兩室一廳只賣(mài)2.9萬(wàn)元，某70平方米的房子更是標(biāo)價(jià)1.9萬(wàn)元。

折算下來(lái)300到400元每平的價(jià)格，比普通縣城還要低。據(jù)報(bào)道，當(dāng)?shù)氐恼鎸?shí)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不止于此，低價(jià)房都是棚改毛坯房。不過(guò)這個(gè)價(jià)格還是能折射出一些問(wèn)題。

作為第三批資源枯竭型城市，鶴崗城鎮(zhèn)化率已超過(guò)80%，近些年人口持續(xù)外流，經(jīng)濟(jì)一度負(fù)增長(zhǎng)，低價(jià)房的存在是供應(yīng)過(guò)剩的直接縮影。新聞就提到，當(dāng)?shù)鼐用癯钟袃扇着锔姆康默F(xiàn)象很普遍。

四線(xiàn)的鶴崗，和率先出招的二線(xiàn)長(zhǎng)沙，形成了冰火兩重天的鮮明對(duì)比。它說(shuō)明，在最近的樓市小陽(yáng)春之外，不同規(guī)模的城市正在形成分化。

03 三線(xiàn)外的樓市，要小心

西部菌在過(guò)去的文章中，多次提到城市競(jìng)爭(zhēng)格局洗牌的觀(guān)點(diǎn)。不管因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)空間、產(chǎn)業(yè)定位，還是人口容量，城市洗牌，樓市當(dāng)然也會(huì)洗牌。

還是那句話(huà)，短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

北上廣深四大一線(xiàn)城市，經(jīng)濟(jì)中心的地位短期不會(huì)有任何改變。與之對(duì)應(yīng)的居民購(gòu)買(mǎi)力，以及龐大的人口體量，決定了整體房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。當(dāng)然，作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)，也不會(huì)大漲。

二線(xiàn)城市是西部菌比較看好的地區(qū)。

一方面，其土地開(kāi)發(fā)空間還沒(méi)有像一線(xiàn)城市那樣完全到頂，像杭州市區(qū)面積是深圳四倍，人口密度小很多；成都，十六年面積翻三倍，成為過(guò)去幾年城區(qū)面積擴(kuò)張最快的城市。

有足夠的開(kāi)發(fā)空間，就有足夠的地建房子。

另一方面，隨著強(qiáng)省會(huì)策略加強(qiáng)，開(kāi)放落戶(hù)，人口吸引力還會(huì)提高。不管剛需還是投資，都會(huì)對(duì)樓市形成刺激。

3月二線(xiàn)城市溢價(jià)率漲幅最高，合肥、昆明、廈門(mén)、西安等地，高溢價(jià)成交了多宗土地，正是行情看好的結(jié)果。

三線(xiàn)及更高線(xiàn)城市呢？

2017年9月，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅，首次超過(guò)一二線(xiàn)城市，并維持了很長(zhǎng)時(shí)間。就3月的數(shù)據(jù)來(lái)看，它們的表現(xiàn)同樣不錯(cuò)，70個(gè)大中城市，新房、二手房，同比、環(huán)比數(shù)據(jù)，三線(xiàn)城市普遍高于一二線(xiàn)。

但高線(xiàn)城市像鶴崗那樣收縮，人口外流，將會(huì)是未來(lái)一段時(shí)間的常見(jiàn)現(xiàn)象。

財(cái)經(jīng)雜志的人口調(diào)查顯示，有8.3%的三線(xiàn)城市已經(jīng)處于收縮狀態(tài)?！?019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中首次提到收縮型城市，并要求“瘦身強(qiáng)體”，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中，可以算是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警了。

往小了看，具體到房地產(chǎn)業(yè)，三線(xiàn)后城市樓市火爆的局面，主要得益于兩點(diǎn)：第一，棚改貨幣化的推進(jìn)，讓中小城市積累了大量資金。第二，一二線(xiàn)城市嚴(yán)格的調(diào)控政策，導(dǎo)致房企調(diào)轉(zhuǎn)目光，在下沉市場(chǎng)尋在投資機(jī)會(huì)。

眼下這兩大利好都大大削弱了。先說(shuō)棚改，克而瑞地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，已公布數(shù)據(jù)的19個(gè)省市棚改開(kāi)工目標(biāo)，總體較上一年下調(diào)了21%。比如，3月三四線(xiàn)城市的土地供應(yīng)，就出現(xiàn)了明顯下降。

中小城市本身人口就不多，市場(chǎng)很容易達(dá)到供應(yīng)飽和，像鶴崗的低價(jià)房就是棚改房。一旦產(chǎn)業(yè)空心、人口外流，房子賣(mài)不動(dòng)是必然結(jié)果。

另一方面，一城一策下，總體來(lái)說(shuō)，一二線(xiàn)城市的空間更大了。尤其二線(xiàn)城市，從修建地鐵到人才引進(jìn)，都能抬升地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值。

長(zhǎng)沙此次出手，哪怕引發(fā)跟進(jìn)，也只是政策層面的“短效藥”，中長(zhǎng)期的基建、人口利好擺在那里。

在相對(duì)彈性的調(diào)控氛圍下，那些在下沉市場(chǎng)已經(jīng)賺不到多少錢(qián)的房企，還是會(huì)撤回來(lái)。沒(méi)有錢(qián)沒(méi)有人，高線(xiàn)城市還如何托市？

所以，別被長(zhǎng)沙回調(diào)契稅迷惑，也別被三四線(xiàn)城市短暫的小陽(yáng)春迷惑。城市化進(jìn)入收縮時(shí)代，無(wú)論是就業(yè)還是買(mǎi)房投資，對(duì)三線(xiàn)外地區(qū)保持警惕都沒(méi)錯(cuò)。

那些喊著“三月不買(mǎi)房，四月徒傷悲，五月繼續(xù)悔，年終很悲催”的十八線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商，無(wú)非是為了快點(diǎn)回籠資金，盡早大撤退而已。