4月24日，上海市人民政府官網(wǎng)公布《關(guān)于完善本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的實(shí)施意見》。

該文件近日由市委組織部、市委社會工作部、市建設(shè)交通工作黨委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)，將進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建換屆、日常運(yùn)作、管理監(jiān)督，推動(dòng)形成居民區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式。

附：關(guān)于完善本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的實(shí)施意見

業(yè)主大會、業(yè)主委員會是住宅小區(qū)業(yè)主自治的重要載體，提高業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化水平是深化推進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理的關(guān)鍵舉措。為貫徹落實(shí)《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》《中共上海市委辦公廳 上海市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理的若干措施》等文件精神，進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建換屆、日常運(yùn)作、管理監(jiān)督，推動(dòng)形成居民區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市居民委員會組織法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施意見。

一、發(fā)揮業(yè)主委員會樞紐作用，夯實(shí)小區(qū)物業(yè)治理基礎(chǔ)

（一）明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會定位

房屋所有權(quán)人為業(yè)主，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會的授權(quán)履行職責(zé)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受居民區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

（二）健全業(yè)主大會決策機(jī)制

業(yè)主大會通過召開定期會議或者臨時(shí)會議，共同決定下列事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用和籌集維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會會議每年至少召開一次，可以采用集體討論和書面征求意見等形式。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會組建和換屆改選

對于符合業(yè)主大會成立條件和業(yè)主委員會換屆改選條件的住宅小區(qū)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處（以下簡稱街鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建籌備組或者換屆改選小組?；I備組、換屆改選小組由街鎮(zhèn)代表、居（村）民委員會代表、業(yè)主代表等組成，組長由街鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)或者直屬單位人員擔(dān)任?；I備組或者換屆改選小組應(yīng)當(dāng)依法組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

（四）做好業(yè)主委員會委員選舉

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由政治可靠、品行端正、能力過硬、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主大會議事規(guī)則可以結(jié)合小區(qū)實(shí)際對其任職條件進(jìn)行約定?；I備組或者換屆改選小組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，綜合考慮政治面貌、年齡、專業(yè)背景、房屋類型、分布區(qū)域等因素，確定業(yè)主委員會委員的分布和構(gòu)成比例。

鼓勵(lì)業(yè)主向居（村）黨組織推薦或者自薦業(yè)主委員會委員候選人。居（村）黨組織應(yīng)當(dāng)用好業(yè)主委員會委員儲備庫，廣泛聽取意見，積極擇優(yōu)向籌備組或者換屆改選小組推薦。候選人名單經(jīng)籌備組或者換屆改選小組審查后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)黨委或街道黨工委（以下簡稱街鎮(zhèn)黨（工）委）報(bào)告。

業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)簽署全市統(tǒng)一的履職承諾書，對當(dāng)選后自覺履行業(yè)主義務(wù)和業(yè)主委員會委員職責(zé)作出承諾。業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)向街鎮(zhèn)辦理備案手續(xù)。

（五）建立業(yè)主委員會候補(bǔ)委員制度

業(yè)主大會議事規(guī)則可以設(shè)立業(yè)主委員會候補(bǔ)委員并約定具體人數(shù)，其任職條件、選舉程序、選舉時(shí)間與業(yè)主委員會委員相同。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時(shí)，一般按照候補(bǔ)委員得票高低順序依次遞補(bǔ)；經(jīng)依次遞補(bǔ)后，業(yè)主委員會委員人數(shù)仍不足半數(shù)的，依法啟動(dòng)提前換屆改選程序。

二、加強(qiáng)業(yè)主委員會自身建設(shè)，提升業(yè)主自治能力水平

（六）明確業(yè)主委員會職責(zé)

業(yè)主委員會按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會的授權(quán)全面履行職責(zé)，包括召開業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會決定，報(bào)告年度履職情況；擬訂業(yè)主大會年度財(cái)務(wù)預(yù)算決算方案、經(jīng)營管理及收益分配方案、物業(yè)共用部分維修更新計(jì)劃、停車管理等業(yè)主自我管理制度；監(jiān)督維修資金使用，組織維修資金再次籌集；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并監(jiān)督協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約；監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止。業(yè)主委員會可以配備秘書，協(xié)助其履行職責(zé)。

（七）完善業(yè)主委員會工作制度

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和小區(qū)實(shí)際情況，建立執(zhí)行定期會議和臨時(shí)會議制度，討論研究物業(yè)管理事項(xiàng)，對業(yè)主反映集中的疑難復(fù)雜問題，及時(shí)向居（村）黨組織、居（村）民委員會（以下簡稱居村“兩委”）報(bào)告。業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章、業(yè)主大會財(cái)務(wù)專用章應(yīng)由不同的業(yè)主委員會委員分別保管，并實(shí)行使用登記制度。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及其他重要事項(xiàng)的記錄，并建立資料查閱和保管制度。業(yè)主委員會主任、副主任出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)推選產(chǎn)生新的業(yè)主委員會主任、副主任。

（八）落實(shí)業(yè)主委員會信息公開制度

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公布業(yè)主大會會議情況、業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同、利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)的合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布維修資金和公共收益的收支、審計(jì)情況，以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)審計(jì)結(jié)果；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

（九）保障業(yè)主委員會履職

業(yè)主委員會委員可以領(lǐng)取津貼，具體金額由業(yè)主大會決定。鼓勵(lì)街鎮(zhèn)探索給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)履職津貼的路徑。街鎮(zhèn)黨（工）委可以將優(yōu)秀業(yè)主委員會委員列入居村“兩委”后備力量培養(yǎng)管理，加強(qiáng)政治吸納，加大“兩代表一委員”等推薦提名力度。街鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)依托黨建引領(lǐng)基層治理工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)相關(guān)職能部門，支持保障業(yè)主委員會履職盡責(zé)。

三、規(guī)范重大事項(xiàng)決策流程，確保運(yùn)作機(jī)制公開透明

（十）優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主的意見建議，擬訂選聘方案，組織召開業(yè)主大會會議作出續(xù)聘或者另聘的決定。鼓勵(lì)業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式，通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺，公開、公平、公正地選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵(lì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

（十一）嚴(yán)格維修資金籌集使用

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納維修資金，維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法依約組織再次籌集?；I集方式和金額按照業(yè)主大會的決定，可以采取一次性籌集，或者按月、按季度分期籌集。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)合理確定授權(quán)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接使用維修資金的范圍和金額標(biāo)準(zhǔn)。超出授權(quán)以外的物業(yè)共有部分維修、更新、改造項(xiàng)目，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在充分聽取業(yè)主意見建議的基礎(chǔ)上編制實(shí)施方案，并根據(jù)業(yè)主大會表決通過的實(shí)施方案確定施工單位，簽訂施工合同，組織竣工驗(yàn)收，按規(guī)定和約定進(jìn)行審價(jià)。工程金額超過審價(jià)金額的部分，不得在維修資金中列支。

（十二）加強(qiáng)公共收益管理

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營，產(chǎn)生的公共收入應(yīng)當(dāng)全額存入監(jiān)管賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開立監(jiān)管賬戶并以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝环謩e設(shè)置賬簿，單獨(dú)列賬、公開透明。公共收入扣除稅收、人工等管理成本后獲得的公共收益，歸業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

（十三）確立工作經(jīng)費(fèi)使用規(guī)則

業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從公共收益中列支。工作?jīng)費(fèi)包括辦公經(jīng)費(fèi)、會議經(jīng)費(fèi)、委員津貼和其他工作經(jīng)費(fèi)，按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定籌集、管理和使用。沒有約定或者約定不明的，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會會議表決。

（十四）規(guī)范財(cái)務(wù)管理

業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、代理記賬機(jī)構(gòu)進(jìn)行賬務(wù)管理。業(yè)主委員會進(jìn)行賬務(wù)管理的，應(yīng)當(dāng)在街鎮(zhèn)的指導(dǎo)下建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、代理記賬機(jī)構(gòu)進(jìn)行賬務(wù)管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)將資金使用決議等抄送給賬務(wù)管理單位。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按規(guī)定和約定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審價(jià)。代理記賬、審計(jì)、審價(jià)費(fèi)用可以從公共收益中列支，業(yè)主大會承擔(dān)費(fèi)用確有困難的，可以向?qū)俚卣暾堎Y金支持。

四、健全聯(lián)動(dòng)指導(dǎo)監(jiān)督機(jī)制，保障業(yè)主自治規(guī)范運(yùn)行

（十五）強(qiáng)化街鎮(zhèn)居（村）指導(dǎo)監(jiān)督

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受街鎮(zhèn)、相關(guān)行政管理部門、居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，按時(shí)參加街鎮(zhèn)組織的政策法規(guī)和物業(yè)管理實(shí)務(wù)等培訓(xùn)。召開業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)邀請居（村）民委員會派員參加，業(yè)主大會會議還應(yīng)當(dāng)邀請街鎮(zhèn)派員參加。

街鎮(zhèn)可以通過投訴分析、居民評議會等方式，加強(qiáng)對業(yè)主委員會組建換屆及運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，重點(diǎn)聚焦組建換屆及時(shí)性、重大事項(xiàng)決策規(guī)范性以及群眾反映的突出問題，及時(shí)組織溝通會商，確保問題有效解決。居（村）“兩委”定期就業(yè)主委員會運(yùn)作、信息公開等情況，集中聽取居民意見，及時(shí)督促問題整改。

（十六）構(gòu)建多方聯(lián)動(dòng)溝通機(jī)制

業(yè)主委員會在履職過程中要充分聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，每月至少安排一次業(yè)主接待日，及時(shí)協(xié)調(diào)、解決業(yè)主反映的問題；主動(dòng)參加居（村）黨組織牽頭的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)月度聯(lián)席會議，溝通商議物業(yè)管理重大事項(xiàng)，并邀請相關(guān)業(yè)主參會，推動(dòng)形成共識。業(yè)主委員會在修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約、大額維修資金和公共收益使用、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘解聘、改造公共設(shè)施等重大事項(xiàng)啟動(dòng)業(yè)主大會決策前，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向居（村）黨組織報(bào)告。

（十七）加大業(yè)主委員會履職約束力度

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得損害住宅小區(qū)公共利益。業(yè)主委員會履職不規(guī)范的，街鎮(zhèn)可以采取約談、發(fā)函等方式督促其依法履職。業(yè)主委員會及其委員的違法違約行為給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（十八）發(fā)揮物業(yè)治理委員會補(bǔ)位救濟(jì)功能

業(yè)主委員會無法按時(shí)組建換屆的，由街鎮(zhèn)牽頭組建物業(yè)治理委員會，發(fā)揮臨時(shí)過渡和救濟(jì)補(bǔ)位等功能，組織業(yè)主開展協(xié)商議事，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)治理事項(xiàng)，推動(dòng)業(yè)主委員會組建換屆，確保物業(yè)治理不停擺、物業(yè)服務(wù)不缺位。

非住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)，參照本意見實(shí)施。