自上海在今年年初打響收購二手住房用于保障性租賃住房的“第一槍”以來，作為超大城市核心區(qū)的浦東新區(qū)，在這場“存量房換血”的戰(zhàn)役中展現(xiàn)出了極高的執(zhí)行力與示范效應(yīng)。近期，從相關(guān)部門及浦發(fā)集團(tuán)獲悉，浦東新區(qū)的“收舊換新”工作已從政策藍(lán)圖轉(zhuǎn)入實質(zhì)性的高效落地階段，目前已有2套房屋率先完成收購，另有十幾套房源正在緊鑼密鼓地洽談與評估之中。這標(biāo)志著上海在探索“以舊換新”的存量盤活路徑上，邁出了從“個案”到“擴(kuò)面”的堅實一步。

激活沉寂的置換鏈條

在上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入“存量時代”的背景下，大量持有市中心“老破小”的業(yè)主面臨著“賣不掉就買不了”的置換窘境。這類房齡長、面積小的房源往往成為交易流通的“死角”，讓改善型需求被凍結(jié)。

浦東新區(qū)的“收舊換新”試點(diǎn)方案精準(zhǔn)地瞄準(zhǔn)了這一痛點(diǎn)。根據(jù)公開方案，浦東優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平方米以下、總價400萬元以內(nèi)的房源。這一類房源，在二手房市場上流動性較差，但也恰恰是保租房急需的供給房源。

通過浦東“收舊換新”機(jī)制，業(yè)主無需再經(jīng)歷“先賣房、再找房”的長周期煎熬和降價焦慮。公租房公司作為“大買家”進(jìn)場，以市場化評估體系進(jìn)行收購，為老舊房源設(shè)定了明確的價值“錨點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士表示，這種收購模式直接消解了業(yè)主在二手房市場的弱勢，對于修復(fù)二手房房東的信心起到了風(fēng)向標(biāo)作用。可以說，收舊換新的背后，是小家庭置換鏈條的打通。

房票閉環(huán)下的“穩(wěn)預(yù)期”

與傳統(tǒng)的“以舊換新”僅依賴中介幫賣不同，浦東新區(qū)的核心亮點(diǎn)在于“收舊”與“換新”的強(qiáng)聯(lián)動機(jī)制，即“房票”閉環(huán)模式。

浦東在此次工作中明確，被收購房屋的產(chǎn)權(quán)人在出售舊房后，購房款將參照“房票”形式進(jìn)行專賬監(jiān)管，用于購買浦東新區(qū)范圍內(nèi)的市場化一手住房。當(dāng)新房完成預(yù)告登記，監(jiān)管銀行會將資金支付給開發(fā)商。

這一設(shè)計展現(xiàn)了相關(guān)部門“穩(wěn)市場”的巧妙構(gòu)思。首先是需求端，通過收購存量二手房，定向釋放了原本被鎖定的改善型購買力，并將這股強(qiáng)大需求精準(zhǔn)導(dǎo)流至新建商品房市場。這不僅解決了舊房難賣的問題，更為轄區(qū)內(nèi)新房項目輸送了有效客戶，加速了新建商品住宅的交易。

其次是價格底的“構(gòu)筑”。國企以合理估值直接下場收儲，采用一房一價“雙評估”機(jī)制，以周邊真實二手住房成交價格為參考，先后開展初次詢價評估和交易前復(fù)核評估，最終確定收購價格。這實際上是為同地段的二手房劃出了一條“心理底價”。這種公開的市場行為有效提升了市場的預(yù)期，讓買賣雙方從“互相觀望”轉(zhuǎn)向“積極撮合”。

浦東新區(qū)此舉是在重構(gòu)市場的交易結(jié)構(gòu)，通過創(chuàng)造新增需求來消化存量供給，從而在源頭上穩(wěn)定了市場預(yù)期。

國企“壓艙石”作用凸顯

在這場涉及資金籌措、房源評估、運(yùn)營改造的復(fù)雜工程中，有許多國企承擔(dān)了不可或缺的“壓艙石”角色，浦東新區(qū)城市建設(shè)和運(yùn)營主力軍的浦發(fā)集團(tuán)就是其中之一。

作為此次收購工作的核心實施主體，浦發(fā)集團(tuán)旗下相關(guān)住房保障板塊不僅負(fù)責(zé)具體房源的篩選、談判與收購，更承擔(dān)著“金融+運(yùn)營”的雙重使命。據(jù)悉，浦發(fā)集團(tuán)積極對接金融資源，在建設(shè)銀行等機(jī)構(gòu)的支持下，組合運(yùn)用住房租賃貸款，確保了收購資金的足額、及時到位。

在具體執(zhí)行層面，浦發(fā)集團(tuán)也展現(xiàn)出了區(qū)屬國企的靈活性與專業(yè)度。先是精準(zhǔn)匹配，針對浦東新區(qū)“產(chǎn)城融合”的需求，浦發(fā)集團(tuán)在收儲過程中優(yōu)先選擇配套成熟、交通便利的房源，確保未來轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房后，能精準(zhǔn)解決職住平衡問題。其次是運(yùn)營賦能，收購只是第一步，如何讓“老房子”煥發(fā)“新生命”才是關(guān)鍵。浦發(fā)集團(tuán)利用其在城市更新和租賃住房運(yùn)營領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，嘗試后續(xù)的服務(wù)與運(yùn)營環(huán)節(jié)，在購房服務(wù)、裝修入住等環(huán)節(jié)提供保障，確保房源能成為大家的安居之所。

從“2套房”的成功簽約到十幾套的儲備推進(jìn)，浦東新區(qū)正在用實際行動證明，通過“政府引導(dǎo)、國企操盤、市場運(yùn)作”的模式，完全有能力打破“舊房賣不掉、新房買不起”的死循環(huán)。浦東新區(qū)的“收舊換新”不僅是一項住房保障工作，更是一場精準(zhǔn)的金融與樓市調(diào)控實驗。它讓市場看到，存量“老破小”不再是燙手山芋，而是可以通過資本化運(yùn)作，轉(zhuǎn)化為激活內(nèi)需、穩(wěn)定預(yù)期的“金鑰匙”。