自上海在今年年初打響收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房的“第一槍”以來(lái)，作為超大城市核心區(qū)的浦東新區(qū)，在這場(chǎng)“存量房換血”的戰(zhàn)役中展現(xiàn)出了極高的執(zhí)行力與示范效應(yīng)。近期，從相關(guān)部門(mén)及浦發(fā)集團(tuán)獲悉，浦東新區(qū)的“收舊換新”工作已從政策藍(lán)圖轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的高效落地階段，目前已有2套房屋率先完成收購(gòu)，另有十幾套房源正在緊鑼密鼓地洽談與評(píng)估之中。這標(biāo)志著上海在探索“以舊換新”的存量盤(pán)活路徑上，邁出了從“個(gè)案”到“擴(kuò)面”的堅(jiān)實(shí)一步。

激活沉寂的置換鏈條

在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“存量時(shí)代”的背景下，大量持有市中心“老破小”的業(yè)主面臨著“賣(mài)不掉就買(mǎi)不了”的置換窘境。這類(lèi)房齡長(zhǎng)、面積小的房源往往成為交易流通的“死角”，讓改善型需求被凍結(jié)。

浦東新區(qū)的“收舊換新”試點(diǎn)方案精準(zhǔn)地瞄準(zhǔn)了這一痛點(diǎn)。根據(jù)公開(kāi)方案，浦東優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平方米以下、總價(jià)400萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源。這一類(lèi)房源，在二手房市場(chǎng)上流動(dòng)性較差，但也恰恰是保租房急需的供給房源。

通過(guò)浦東“收舊換新”機(jī)制，業(yè)主無(wú)需再經(jīng)歷“先賣(mài)房、再找房”的長(zhǎng)周期煎熬和降價(jià)焦慮。公租房公司作為“大買(mǎi)家”進(jìn)場(chǎng)，以市場(chǎng)化評(píng)估體系進(jìn)行收購(gòu)，為老舊房源設(shè)定了明確的價(jià)值“錨點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士表示，這種收購(gòu)模式直接消解了業(yè)主在二手房市場(chǎng)的弱勢(shì)，對(duì)于修復(fù)二手房房東的信心起到了風(fēng)向標(biāo)作用?？梢哉f(shuō)，收舊換新的背后，是小家庭置換鏈條的打通。

房票閉環(huán)下的“穩(wěn)預(yù)期”

與傳統(tǒng)的“以舊換新”僅依賴(lài)中介幫賣(mài)不同，浦東新區(qū)的核心亮點(diǎn)在于“收舊”與“換新”的強(qiáng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，即“房票”閉環(huán)模式。

浦東在此次工作中明確，被收購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)人在出售舊房后，購(gòu)房款將參照“房票”形式進(jìn)行專(zhuān)賬監(jiān)管，用于購(gòu)買(mǎi)浦東新區(qū)范圍內(nèi)的市場(chǎng)化一手住房。當(dāng)新房完成預(yù)告登記，監(jiān)管銀行會(huì)將資金支付給開(kāi)發(fā)商。

這一設(shè)計(jì)展現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)“穩(wěn)市場(chǎng)”的巧妙構(gòu)思。首先是需求端，通過(guò)收購(gòu)存量二手房，定向釋放了原本被鎖定的改善型購(gòu)買(mǎi)力，并將這股強(qiáng)大需求精準(zhǔn)導(dǎo)流至新建商品房市場(chǎng)。這不僅解決了舊房難賣(mài)的問(wèn)題，更為轄區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目輸送了有效客戶(hù)，加速了新建商品住宅的交易。

其次是價(jià)格底的“構(gòu)筑”。國(guó)企以合理估值直接下場(chǎng)收儲(chǔ)，采用一房一價(jià)“雙評(píng)估”機(jī)制，以周邊真實(shí)二手住房成交價(jià)格為參考，先后開(kāi)展初次詢(xún)價(jià)評(píng)估和交易前復(fù)核評(píng)估，最終確定收購(gòu)價(jià)格。這實(shí)際上是為同地段的二手房劃出了一條“心理底價(jià)”。這種公開(kāi)的市場(chǎng)行為有效提升了市場(chǎng)的預(yù)期，讓買(mǎi)賣(mài)雙方從“互相觀(guān)望”轉(zhuǎn)向“積極撮合”。

浦東新區(qū)此舉是在重構(gòu)市場(chǎng)的交易結(jié)構(gòu)，通過(guò)創(chuàng)造新增需求來(lái)消化存量供給，從而在源頭上穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

國(guó)企“壓艙石”作用凸顯

在這場(chǎng)涉及資金籌措、房源評(píng)估、運(yùn)營(yíng)改造的復(fù)雜工程中，有許多國(guó)企承擔(dān)了不可或缺的“壓艙石”角色，浦東新區(qū)城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主力軍的浦發(fā)集團(tuán)就是其中之一。

作為此次收購(gòu)工作的核心實(shí)施主體，浦發(fā)集團(tuán)旗下相關(guān)住房保障板塊不僅負(fù)責(zé)具體房源的篩選、談判與收購(gòu)，更承擔(dān)著“金融+運(yùn)營(yíng)”的雙重使命。據(jù)悉，浦發(fā)集團(tuán)積極對(duì)接金融資源，在建設(shè)銀行等機(jī)構(gòu)的支持下，組合運(yùn)用住房租賃貸款，確保了收購(gòu)資金的足額、及時(shí)到位。

在具體執(zhí)行層面，浦發(fā)集團(tuán)也展現(xiàn)出了區(qū)屬?lài)?guó)企的靈活性與專(zhuān)業(yè)度。先是精準(zhǔn)匹配，針對(duì)浦東新區(qū)“產(chǎn)城融合”的需求，浦發(fā)集團(tuán)在收儲(chǔ)過(guò)程中優(yōu)先選擇配套成熟、交通便利的房源，確保未來(lái)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房后，能精準(zhǔn)解決職住平衡問(wèn)題。其次是運(yùn)營(yíng)賦能，收購(gòu)只是第一步，如何讓“老房子”煥發(fā)“新生命”才是關(guān)鍵。浦發(fā)集團(tuán)利用其在城市更新和租賃住房運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，嘗試后續(xù)的服務(wù)與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，在購(gòu)房服務(wù)、裝修入住等環(huán)節(jié)提供保障，確保房源能成為大家的安居之所。

從“2套房”的成功簽約到十幾套的儲(chǔ)備推進(jìn)，浦東新區(qū)正在用實(shí)際行動(dòng)證明，通過(guò)“政府引導(dǎo)、國(guó)企操盤(pán)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，完全有能力打破“舊房賣(mài)不掉、新房買(mǎi)不起”的死循環(huán)。浦東新區(qū)的“收舊換新”不僅是一項(xiàng)住房保障工作，更是一場(chǎng)精準(zhǔn)的金融與樓市調(diào)控實(shí)驗(yàn)。它讓市場(chǎng)看到，存量“老破小”不再是燙手山芋，而是可以通過(guò)資本化運(yùn)作，轉(zhuǎn)化為激活內(nèi)需、穩(wěn)定預(yù)期的“金鑰匙”。