土地高效利用是當(dāng)前中國城市發(fā)展從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”的核心議題。

2026年1月，自然資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（以下簡稱“通知”），將“推進存量土地和空間的臨時利用”列為六大措施之一。幾乎在同一時間，全球首個以“城市和城市化”為固定主題的深港城市\(zhòng)建筑雙城雙年展（UABB）拉開帷幕。于1月15日正式對公眾開放的河套平行展場，將處于“空窗期”的毛坯空間納入展覽體系，使其承載“十個切片”、“機器人劇場”等板塊，為“空間的臨時利用”提供了一種值得關(guān)注的新范式。

結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研及專家訪談發(fā)現(xiàn)，該案例的重要啟示在于：城市更新主體需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思維，將“時間”納入資產(chǎn)范疇，主動盤活項目建設(shè)周期中的“時間紅利”。當(dāng)每一段“等待的時間”都能被賦予功能、產(chǎn)生價值，“時間財政”便有望成為繼“土地財政”之后城市經(jīng)營的又一新支點。

深港城市\(zhòng)建筑雙城雙年展河套平行展區(qū)，“記憶劇場”板塊設(shè)置于一層中庭和三層連廊。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

“臨時利用”，城市空間的高效利用之徑

在城市更新實踐中，如何盤活那些“沉睡”的土地與空間，已成為衡量更新質(zhì)量的關(guān)鍵尺度。上海城市更新專家委員會委員、上?，F(xiàn)代城市更新研究院院長俞斯佳，以上海老城廂等地塊為例指出，一些土地因成本過高、權(quán)屬復(fù)雜或處于規(guī)劃敏感期而短期內(nèi)難以正式開發(fā)。他建議，可以通過制定靈活的臨時性政策，構(gòu)建一個多方力量愿意參與（更新）的過渡機制，在不確定的開發(fā)周期中注入確定性的使用價值。他告訴研究員，善用“臨時過渡期”，是激活城市消極空間、實現(xiàn)資源效益前置的重要手段。

這一思路在國際城市更新實踐中有成熟探索?！芭R時性使用”（temporary use）即針對尚無明確開發(fā)計劃的閑置土地與建筑，進行短期、靈活、富有創(chuàng)意且往往帶有自發(fā)性質(zhì)的空間再利用。作為西歐最早系統(tǒng)推動臨時性使用的國家，德國在1990年代便將其納入《建筑法典》，確立臨時性使用在城市更新體系中的法定地位。

最具代表性的案例之一，是自1990年代末啟動的漢堡港城更新項目。在長達二十余年的開發(fā)進程中，項目方并未讓大片待開發(fā)土地淪為“城市空白”，而是策劃了一系列富有活力的臨時用途：在荒地和工地上舉辦“Musikalische LandArt – Tune”音樂節(jié)；引入國際“Artgenda”藝術(shù)家駐留計劃；邀請塔利亞劇院在Strandkai等地搭建夏季臨時劇場，上演專為場地定制的劇目。這些活動將冰冷的施工現(xiàn)場轉(zhuǎn)化為充滿人文溫度與藝術(shù)想象的城市實驗場，使等待成為創(chuàng)造的一部分。

臨時性利用可劃分為兩種類型——存量土地與存量空間，恰與“通知”中第（五）、（六）條所指內(nèi)容相呼應(yīng)。俞斯佳所關(guān)注的老城廂，正屬于前者：一些地塊因開發(fā)門檻高、用途敏感或時序未定，難以進入常規(guī)開發(fā)流程。他建議，可在過渡期內(nèi)簽訂中長期臨時使用協(xié)議，使運營收益能夠覆蓋基礎(chǔ)性更新投入，從而實現(xiàn)資源價值的提前釋放。對此，“通知”也明確提出，在滿足特定條件的前提下，應(yīng)制定空閑建設(shè)用地的臨時利用規(guī)則，為存量土地的“空窗期”賦予制度空間。

而存量空間的臨時性利用，則在深港城市建筑雙城雙年展（UABB）的實踐中得到了系統(tǒng)演繹。深圳市雙年展公共藝術(shù)基金會秘書長、深規(guī)院城市設(shè)計與公共藝術(shù)促進中心主任劉磊向研究員介紹，UABB自創(chuàng)立之初便確立了“城市即展場，展覽即實踐”的核心模式，拒絕將展覽固定于永久性場館中，而是主動嵌入正在生長的城市更新項目。2005年首屆選址深圳華僑城創(chuàng)意園，展覽恰逢園區(qū)更新完成之際，成為其面向公眾的“啟幕禮”；第七屆落地南頭古城，則在項目全面改造前，提前激活了關(guān)于城中村未來的公共討論。劉磊認(rèn)為，二者都是“臨時性利用”的生動注腳——前者點亮更新成果，后者引發(fā)更新議題。

在UABB二十周年之際，河套科創(chuàng)中心是如何入選并成為平行主展場的？深圳市河套深圳園區(qū)發(fā)展署規(guī)劃建設(shè)部副部長姜雪告訴研究員，作為河套合作區(qū)深圳園區(qū)的標(biāo)桿項目，地理位置上，河套科創(chuàng)中心與香港只隔著寬度約200米的深圳河，生動詮釋“深港”雙城的一衣帶水；此外，項目在初始設(shè)計階段便致力于為科研人員打造兼具功能性與創(chuàng)造力的空間體驗，一層大廳等公共區(qū)域預(yù)留了充分的展陳空間，UABB在建筑、規(guī)劃、藝術(shù)、科技等層面的思考和河套科創(chuàng)中心的發(fā)展理念多有契合，一場空間與內(nèi)容的合作由此展開。

執(zhí)行層面，于2024年開園的河套科創(chuàng)中心，其三層（F3）規(guī)劃為科技孵化平臺，原計劃于2026年初進行裝修。UABB的展期剛好處于空間設(shè)計方案調(diào)整及確認(rèn)階段，也就是這層空間的“空窗期”，原本閑置的毛坯空間，因此與招商中的二層（F2）被納入展覽敘事：八大板塊（十個思想、十個切片、 聲響一百、記憶劇場、黑箱劇場、機器人劇場、地外劇場、友好劇場）、兩個特別單元（__生__：AI藝術(shù)單元、導(dǎo)報·深圳·未來）、三個專題館（河套館、香港館、荷蘭館）和兩個特別展項（未來城市·共生·演化、城市長桌），被巧妙布局于一層大廳、中庭、三層空中連廊，以及二、三層待裝修區(qū)域，充分發(fā)揮存量空間價值，體現(xiàn)空間的高效利用。上海風(fēng)語筑是本次聯(lián)合策展機構(gòu)，執(zhí)行策展人、風(fēng)語筑公共藝術(shù)研究院院長呂凝玨告訴研究員，建筑中的待使用空間就如同城市中待激活的空間一樣，通過城市策展、藝術(shù)加入，讓建筑更充分的利用，呈現(xiàn)這些“隱地”未被發(fā)現(xiàn)的價值。

“十個切片”板塊，以河套科創(chuàng)中心2層、3層毛坯空間作為展陳背景。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

河套科創(chuàng)中心3層規(guī)劃為孵化平臺，處于裝修進場前的空置階段，被臨時利用為“機器人劇場”等板塊的展示空間。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

漫長的項目周期與靈活的“臨時利用”

河套科創(chuàng)中心二層、三層的毛坯空間，恰好處在裝修進場前的“尷尬期”或“空窗期”，作為存量空間，其閑置狀態(tài)具有臨時性。它們并非亟待激活的消極空間，而是一個項目蝶變過程中短暫凝固的片段。

當(dāng)城市發(fā)展告別“快周轉(zhuǎn)”的粗放邏輯，城市更新項目往往要經(jīng)歷數(shù)年甚至數(shù)十年的漫長周期。與此同時，隨著存量時代的到來，即便是新建項目，其招商與去化節(jié)奏也被迫放緩。如何在這種“空窗期”中激活空間的臨時價值，成為值得探討的命題。

上海外灘的老市府項目提供了一個值得關(guān)注的樣本。2023年5月，該項目完成工程建設(shè)，進入招商階段，2024年11月，在其大規(guī)模開放（2025年11月）的整整一年之前，卡地亞在此發(fā)布了全新NATURE SAUVAGE高級珠寶系列，舉辦“自然藝境，曠野珍奇”珠寶展。在空間尚未正式啟用之際，一場品牌事件便率先賦予其新的敘事。

由此來看，“存量空間”的內(nèi)涵正在被重新定義。它不再僅指那些老舊、待改造的建筑遺存，也包括那些因招商周期拉長而暫時閑置的新建空間——可能是一段時間的空置，也可能是某一層、某一區(qū)的留白。這些空間并非“無用”，而是等待被重新發(fā)現(xiàn)、被臨時激活。

公共文化藝術(shù)與“臨時利用”似乎天然契合，但一個公共文化項目在臨時利用期間，也會給日常運營帶來挑戰(zhàn)。河套科創(chuàng)中心在這方面做了哪些運營模式的創(chuàng)新？

據(jù)姜雪介紹，項目方與物業(yè)管理方協(xié)調(diào)，在每組六部電梯中，專門設(shè)置一部作為觀展專用梯。這一安排一方面保證了觀眾的觀展動線順暢，另一方面也通過分流，有效避免了對樓內(nèi)辦公人員的干擾。此外，由于展覽空間并非完整獨立場館，而是分散在樓宇各處的碎片化區(qū)域，項目方還安排了志愿者提供導(dǎo)覽服務(wù)，幫助參觀者更順暢地穿行其間，實現(xiàn)“絲滑觀展”。

在經(jīng)濟層面，由于UABB的公益性質(zhì)，多年來一直由項目方免費提供場地。河套科創(chuàng)中心本次提供的展覽空間以公共區(qū)域(如中庭、大廳、連廊)及閑置空間為主，因此并未產(chǎn)生租金損失。而借助UABB這一平臺，項目得以向公眾開放展示，讓更多人認(rèn)識、了解甚至希望未來能到這里工作，可以說，在經(jīng)濟效益上實現(xiàn)了正向回報。

那么，是否有人的利益因此受到影響？比如在科創(chuàng)中心工作的科研人員，會否感到被打擾？

“城市更新背景下，河套科創(chuàng)中心的區(qū)域面臨從倉儲物流空間向科創(chuàng)空間轉(zhuǎn)型，不僅是功能轉(zhuǎn)變，更亟需空間品質(zhì)的全面提升。”姜雪告訴研究員，在這一過程中，項目方逐漸認(rèn)識到，人文藝術(shù)是科創(chuàng)生態(tài)中不可或缺的養(yǎng)分。而此次展覽的引入，正是實現(xiàn)人文與科創(chuàng)價值共振、達成理想耦合的一次契機。

工作日下午，在位于中庭的“記憶劇場”，遛娃的媽媽們帶孩子坐進電話亭改造成的“花轎”。魯怡 攝

工作日下午5點開始，園區(qū)與地鐵口之間，下班人流匯成一條行色匆匆的“河”，匯成“深圳速度”的具象演繹。有在園區(qū)工作的科研人員告訴研究員，這場公共藝術(shù)展就像給滿是“班味兒”的工作日常，加入了一道調(diào)味劑?！拔缧輹r下樓看一眼，放松一下大腦，呼吸一點藝術(shù)的空氣，感覺挺好。”

深圳大學(xué)本原設(shè)計研究中心公共藝術(shù)研究所主任沈少民是本次雙年展總策展人，他告訴研究員，為了讓展覽與園區(qū)日常更好地“共生”，策展團隊將互動屬性最強的“記憶劇場”板塊設(shè)置在河套科創(chuàng)中心一層中庭和三層連廊——兩個地塊之間的露天空間。

“記憶劇場”由100+個廢棄電話亭構(gòu)成，經(jīng)過建筑師×藝術(shù)家×科學(xué)家重塑，它們變身手風(fēng)琴、圖書館、相親角，組成一座交織了日常生活公共空間與群體記憶的體驗矩陣。最受小朋友歡迎的是電話亭改造的“蹺蹺板”和“大花轎”，為嚴(yán)肅的園區(qū)注入童趣；讓“科學(xué)家”們躍躍欲試的則是一個自助打碟的電話亭，充滿好奇心的他們排隊體驗打碟；研究員在攜程上看到了香港人寫的UABB逛展攻略，“香港的友友”表示“太值得沖了”。

引導(dǎo)方面，戶外及一樓大廳都有志愿者負(fù)責(zé)引導(dǎo)，電梯按鈕、電梯廳等相關(guān)動線上都設(shè)有相關(guān)指引。

電梯廳、電梯內(nèi)及走廊處的觀展路線指引。魯怡 攝

志愿者導(dǎo)覽。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

如何克服“毛坯空間”的不利因素將其轉(zhuǎn)化為展覽亮點，也得到了巧妙地解決。研究員現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，毛坯空間營造的場域，一方面更容易讓觀展者將注意力聚焦于展覽內(nèi)容，另一方面，有點“荒涼”的質(zhì)感更易激起觀眾對城市的反思，而反思性與批判性正是UABB的重要內(nèi)核。

 “具體在展陳細(xì)節(jié)，策展團隊需要考慮到外露的各種管線和復(fù)雜的天花板，會有一定的難度和限制?！眳文k表示，不同于美術(shù)館精致的白盒子，毛坯空間對藝術(shù)內(nèi)容的表達來說，其實有它的特色，有一種未完成的粗糙感。

中國工程院院士孟建民和同濟大學(xué)副校長李翔寧參觀“十個切片”板塊，毛坯水泥地面用碎木塊進行臨時“鋪裝”。圖片來源：上海風(fēng)語筑

以“機器人劇場”版塊為例，展覽構(gòu)建了機器人城市模擬場景，毛坯空間傳遞了機器人“入侵”未來生活后，城市可能淪為巨大而冰冷的機器。如：“備用包”展示在未來機器狗將被新技術(shù)淘汰，淪為“廢品”，在廢棄的空間流浪。裸露著鋼筋水泥的巨大空間，回蕩著“流浪狗”的足音，讓人生出一種不安，激起更深層的思考：除了便利，我們也應(yīng)看到人工智能帶來的巨大消耗，決定城市未來的，可能是如何與機器人共生的智慧。

位于3層毛坯空間的“機器人劇場”，利用“毛坯”場景，作品“備用包”展示了如今大熱的機器狗在未來淪為過時的廢品，流浪在城市廢棄的角落。魯怡 攝

從“土地財政”走向“時間財政”

在過去“增量擴張”主導(dǎo)的時代，城市發(fā)展的核心邏輯是“土地財政”——依賴土地的一次性出讓換取短期收益，建設(shè)追求“高周轉(zhuǎn)”，速度即是一切。當(dāng)城市進入“存量提質(zhì)增效”階段，土地的增量紅利見頂，時間的價值便開始浮出水面。那些以往被視為“等待期”的建設(shè)空窗、招商間隙，恰恰成為可以被重新盤活的時間資產(chǎn)。

從河套的經(jīng)驗來看，空間臨時利用的價值不在于創(chuàng)造即時的租金收益，而在于將“空窗期”轉(zhuǎn)化為品牌積累期、公眾觸達期、活力培育期——這是一種從“土地財政”到“時間財政”的思維躍遷。與之相應(yīng)，運營的邏輯也在發(fā)生轉(zhuǎn)變：過去的“高周轉(zhuǎn)”指向建設(shè)的快進快出，而今天的“高周轉(zhuǎn)”則應(yīng)指向空間功能的快速迭代、內(nèi)容策劃的敏捷響應(yīng)。建設(shè)可以慢下來，但運營必須快起來——用高頻的內(nèi)容激活低頻的開發(fā)，用流動的事件填充凝固的空間。這或許正是存量時代城市更新的新命題：不是等待空間被填滿，而是在等待中，讓空間先活起來。

結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研及專家采訪，研究員整理出三條建議：

一、各地盡快出臺配套實施細(xì)則。《通知》提出了方向性要求，如“各地可結(jié)合實際制定空閑建設(shè)用地臨時利用規(guī)則”“探索存量建筑物臨時利用的正面清單管理”等，但這些原則性表述要轉(zhuǎn)化為市場主體的可操作預(yù)期，亟需地方細(xì)則的配套支撐，如：明確臨時利用的“正面清單”與“豁免清單”、構(gòu)建臨時利用的激勵與保障機制。

二、建立“空間資源臺賬”與“需求對接平臺”。城市更新項目中，哪些空間處于“空窗期”？預(yù)計持續(xù)多長時間？具備什么樣的物理條件？這些信息散落在各個項目主體手中，缺乏系統(tǒng)梳理。建議由相關(guān)部門牽頭，建立存量空間資源的動態(tài)臺賬，同時搭建與文化藝術(shù)機構(gòu)、策展團隊、品牌方的需求對接平臺。讓“有空間的人”和“找空間的人”能夠高效匹配，讓臨時利用從“碰運氣”變?yōu)椤翱深A(yù)期”。

三、建立“臨時利用”的專屬團隊/項目。“臨時利用”聽似“臨時起意”，實則對專業(yè)能力要求極高——需要懂空間、懂內(nèi)容、懂運營、懂協(xié)調(diào)。建議從城市層面或?qū)I(yè)主體單位設(shè)立“城市空間臨時利用創(chuàng)新項目”，通過項目制的方式，資助和孵化一批有潛力的臨時利用實踐，培育一批懂存量空間運營的專業(yè)力量，讓臨時利用從“偶爾為之”走向“專業(yè)常態(tài)”。

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