上海市新一年度個(gè)人住房房產(chǎn)稅的應(yīng)稅房?jī)r(jià)分界線日前公布。

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2025年，全市新建住宅銷售均價(jià)為46268元/平方米，據(jù)此計(jì)算2026年個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率適用臨界點(diǎn)為92536元/平方米。

這是自2018年以來(lái)，該臨界點(diǎn)（即92536元/平方米的價(jià)格線）首次出現(xiàn)下行。

上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅最早始于2011年，如今試點(diǎn)已進(jìn)入第16年個(gè)年頭。根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，應(yīng)稅房?jī)r(jià)分界線是決定新購(gòu)住房適用0.4%優(yōu)惠稅率還是0.6%標(biāo)準(zhǔn)稅率的關(guān)鍵閾值，其計(jì)算方式為上年新建商品住宅均價(jià)的兩倍。今年該數(shù)值的下降，直接反映了2025年上海新建商品住宅均價(jià)的走勢(shì)變化。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，臨界點(diǎn)的“由升轉(zhuǎn)降”是一個(gè)重要的市場(chǎng)信號(hào)。它表明在經(jīng)歷過(guò)去幾年的市場(chǎng)調(diào)整后，2025年上海新建商品住宅的成交價(jià)格結(jié)構(gòu)發(fā)生了理性回歸，高價(jià)位項(xiàng)目的成交占比和價(jià)格拉動(dòng)效應(yīng)減弱，整體均價(jià)出現(xiàn)階段性企穩(wěn)或結(jié)構(gòu)性下調(diào)。這為房產(chǎn)稅的稅率適用劃定了一個(gè)更貼合當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際的“水位線”。

按照現(xiàn)行政策，年度應(yīng)稅住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)×70% ×稅率。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于改善型需求的家庭，其持有成本或購(gòu)買單價(jià)在臨界點(diǎn)以下、且屬于應(yīng)稅范圍的二套及以上住房的，其可以按0.4%的優(yōu)惠稅率計(jì)算。若高于臨界點(diǎn)，則適用0.6%的稅率。

易居研究院報(bào)告列舉了一個(gè)例子：假設(shè)一個(gè)滬籍三口之家，已有一套100平方米住房，現(xiàn)新購(gòu)一套100平方米、單價(jià)90000元/平方米的改善房。其應(yīng)稅面積為家庭總住房面積200平方米-人均免稅60平方米×3人=20平方米。適用稅率因新購(gòu)單價(jià)90000元<臨界點(diǎn)92536元，適用0.4%。因此，年度應(yīng)納稅額為：20平方米×90000元/平方米×70%×0.4%=5040元。

值得一提的是，上海市財(cái)政局等三部門于今年1月發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)《關(guān)于本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問(wèn)題的通知》有效期的通知，明確相關(guān)通知有效期延長(zhǎng)至2031年1月27日。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這為市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策預(yù)期。

近年來(lái)，立足于市場(chǎng)變化和新形勢(shì)，上海在稅費(fèi)政策方面進(jìn)行了一系列積極調(diào)整，包括取消非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)契稅、減免增值稅、調(diào)整個(gè)人所得稅等。在房產(chǎn)稅領(lǐng)域，政策也做了針對(duì)性地微調(diào)。

2025年9月，上海市財(cái)政局等發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，明確對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

符合條件的非本市戶籍居民家庭包括兩大類：一是持有本市居住證并在本市工作生活的符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；二是持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人。

對(duì)于居住證未滿3年的非滬籍購(gòu)房者，則實(shí)行“先征后退”的規(guī)則。政策明確，持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按《暫行辦法》的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其新購(gòu)的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅、新購(gòu)的家庭第二套及以上住房中人均不超過(guò)60平方米部分在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

此外，今年2月，上海發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》中明確，自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2026年上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界點(diǎn)下調(diào)，更多體現(xiàn)了在市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程中政策口徑的匹配。在既有一系列利好政策的引導(dǎo)下，各項(xiàng)政策正發(fā)揮和形成了組合拳效應(yīng)，有力促進(jìn)樓市小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)的形成。