上海市新一年度個人住房房產(chǎn)稅的應(yīng)稅房價分界線日前公布。

根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2025年，全市新建住宅銷售均價為46268元/平方米，據(jù)此計算2026年個人住房房產(chǎn)稅稅率適用臨界點為92536元/平方米。

這是自2018年以來，該臨界點（即92536元/平方米的價格線）首次出現(xiàn)下行。

上海試點房產(chǎn)稅最早始于2011年，如今試點已進入第16年個年頭。根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，應(yīng)稅房價分界線是決定新購住房適用0.4%優(yōu)惠稅率還是0.6%標準稅率的關(guān)鍵閾值，其計算方式為上年新建商品住宅均價的兩倍。今年該數(shù)值的下降，直接反映了2025年上海新建商品住宅均價的走勢變化。

嚴躍進指出，臨界點的“由升轉(zhuǎn)降”是一個重要的市場信號。它表明在經(jīng)歷過去幾年的市場調(diào)整后，2025年上海新建商品住宅的成交價格結(jié)構(gòu)發(fā)生了理性回歸，高價位項目的成交占比和價格拉動效應(yīng)減弱，整體均價出現(xiàn)階段性企穩(wěn)或結(jié)構(gòu)性下調(diào)。這為房產(chǎn)稅的稅率適用劃定了一個更貼合當前市場實際的“水位線”。

按照現(xiàn)行政策，年度應(yīng)稅住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70% ×稅率。

根據(jù)上述規(guī)定，對于改善型需求的家庭，其持有成本或購買單價在臨界點以下、且屬于應(yīng)稅范圍的二套及以上住房的，其可以按0.4%的優(yōu)惠稅率計算。若高于臨界點，則適用0.6%的稅率。

易居研究院報告列舉了一個例子：假設(shè)一個滬籍三口之家，已有一套100平方米住房，現(xiàn)新購一套100平方米、單價90000元/平方米的改善房。其應(yīng)稅面積為家庭總住房面積200平方米-人均免稅60平方米×3人=20平方米。適用稅率因新購單價90000元<臨界點92536元，適用0.4%。因此，年度應(yīng)納稅額為：20平方米×90000元/平方米×70%×0.4%=5040元。

值得一提的是，上海市財政局等三部門于今年1月發(fā)布關(guān)于延長《關(guān)于本市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點若干問題的通知》有效期的通知，明確相關(guān)通知有效期延長至2031年1月27日。在業(yè)內(nèi)人士看來，這為市場提供了長期穩(wěn)定的政策預(yù)期。

近年來，立足于市場變化和新形勢，上海在稅費政策方面進行了一系列積極調(diào)整，包括取消非普通住宅標準、下調(diào)契稅、減免增值稅、調(diào)整個人所得稅等。在房產(chǎn)稅領(lǐng)域，政策也做了針對性地微調(diào)。

2025年9月，上海市財政局等發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個人住房房產(chǎn)稅試點有關(guān)政策的通知》，明確對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

符合條件的非本市戶籍居民家庭包括兩大類：一是持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；二是持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人。

對于居住證未滿3年的非滬籍購房者，則實行“先征后退”的規(guī)則。政策明確，持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按《暫行辦法》的規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其新購的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅、新購的家庭第二套及以上住房中人均不超過60平方米部分在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

此外，今年2月，上海發(fā)布的《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》中明確，自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

嚴躍進認為，2026年上海房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界點下調(diào)，更多體現(xiàn)了在市場調(diào)整的過程中政策口徑的匹配。在既有一系列利好政策的引導下，各項政策正發(fā)揮和形成了組合拳效應(yīng)，有力促進樓市小陽春態(tài)勢的形成。