物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾如何更有效解決？2026年全國兩會(huì)上，全國人大代表、立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所首席合伙人朱建弟建議盡快修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，回應(yīng)城鎮(zhèn)居民對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的美好期待。

全國人大代表、立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所首席合伙人朱建弟。受訪者供圖

朱建弟調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于種種原因，近年來部分小區(qū)物業(yè)服務(wù)與業(yè)主需求矛盾越來越大，形成了業(yè)主不愿交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)沒錢更不愿意做好服務(wù)的“怪象”。而現(xiàn)行《條例》在某些方面過于原則，舉例來說，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的資格條件、物業(yè)管理制度、小區(qū)公共收益管理等實(shí)踐中矛盾突出的問題，規(guī)定不夠明確和具體，缺乏可操作性。

“特別是對(duì)于不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主和對(duì)不作為的物業(yè)管理公司的處罰，只有通過法律渠道解決這唯一方法，將矛盾后置，造成了全國法院系統(tǒng)每年存在數(shù)量驚人的物業(yè)合同服務(wù)糾紛案，占據(jù)了大量的司法資源?！敝旖ǖ芨嬖V澎湃新聞（www.nxos.com.cn）記者，而在司法實(shí)踐中，業(yè)主要告贏物業(yè)必須取證，某些方面也造成了物業(yè)的強(qiáng)勢(shì)。

針對(duì)現(xiàn)存問題，朱建弟建議通過修法解決。

首先，物業(yè)是依附于不動(dòng)產(chǎn)的“配套服務(wù)”，而非獨(dú)立盈利主體，其利潤應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量、人力成本、社區(qū)規(guī)模強(qiáng)綁定，而非通過侵占公共收益、壓縮服務(wù)成本來牟利。

在具體做法上，朱建弟建議物業(yè)的利潤與服務(wù)評(píng)級(jí)掛鉤，設(shè)定基準(zhǔn)利潤率如5%-8%，若物業(yè)年度服務(wù)評(píng)級(jí)達(dá)標(biāo)，可上浮1%-2%的利潤空間，評(píng)級(jí)優(yōu)秀則進(jìn)一步放寬，反之則下調(diào)甚至限制其參與新項(xiàng)目投標(biāo)。同時(shí)，公共收益強(qiáng)制分紅，明確公共收益（如電梯廣告、車位出租）的70%以上必須用于業(yè)主福利（如抵扣物業(yè)費(fèi)、社區(qū)設(shè)施升級(jí)），剩余部分可計(jì)入物業(yè)利潤，從源頭壓縮物業(yè)可操縱的利潤空間。

其次，對(duì)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)應(yīng)有測算標(biāo)準(zhǔn)。建議聘請(qǐng)第三方審計(jì)介入，每半年邀請(qǐng)獨(dú)立會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)成本進(jìn)行審計(jì)，每年根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)、人力成本漲幅，對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次評(píng)估調(diào)整，調(diào)整幅度需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過。

第三，完善業(yè)主委員會(huì)組成、職能。比如，業(yè)委會(huì)職能要從“被動(dòng)維權(quán)”到“主動(dòng)治理”。每月審核物業(yè)的服務(wù)臺(tái)賬，每季度組織業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行滿意度評(píng)分，評(píng)分低于一定程度則啟動(dòng)物業(yè)整改或解聘流程；每半年公示一次公共收益的收支明細(xì)，并邀請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度審計(jì)。

第四，要保障物業(yè)費(fèi)收取順暢。建議參照國外一些好的做法，對(duì)不交物業(yè)費(fèi)業(yè)主應(yīng)有更直接、更公平、公開的處罰方式，核心不是“處罰”而是“信任建設(shè)”。

第五，保障業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)于服務(wù)不到位、有多起小區(qū)投訴的物業(yè)公司，應(yīng)有最有效、合理的處罰措施，結(jié)合國內(nèi)最新實(shí)踐和法律框架，建議應(yīng)“分級(jí)懲戒+信用綁定+業(yè)主賦權(quán)”三管齊下，既要有剛性約束也要有柔性引導(dǎo)，建立業(yè)主解聘綠色通道。

第六，對(duì)于維修基金的使用及增資方式應(yīng)簡化流程，打破“申請(qǐng)難、審批慢、資金睡大覺”的困境，讓維修基金真正成為房屋的“養(yǎng)老錢”。比如，對(duì)于5000元以下小額維修應(yīng)免表決，即報(bào)即批；5000元至10萬元中等規(guī)模維修需按《中華人民共和國民法典》第二百七十八條履行表決程序，建議排除未繳或欠繳維修基金業(yè)主的表決權(quán)，推行“線上表決”機(jī)制，將住建、審計(jì)、財(cái)政部門聯(lián)合審批時(shí)限壓縮至15個(gè)工作日；對(duì)應(yīng)急維修，應(yīng)建立綠色通道。

朱建弟表示，維修基金也是業(yè)主個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，雖然?？顚Ｓ茫珮I(yè)主應(yīng)有知情權(quán)，可隨時(shí)查詢個(gè)人維修基金賬戶余額、資金使用明細(xì)。建議強(qiáng)化第三方監(jiān)督，每年度由業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)獨(dú)立會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)維修基金進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在小區(qū)和政府官網(wǎng)公示。此外，維修基金還應(yīng)有增資機(jī)制。