2026年開年，上海樓市迎來新一輪樓市新政。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“新七條”），并自2026年2月26日起施行。此次新政涉及限購(gòu)政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策等三大項(xiàng)內(nèi)容。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在今年前兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好的背景下，此類增量政策將發(fā)揮積極效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

調(diào)減住房限購(gòu)政策，滿足多樣化住房需求

新政明確，調(diào)減非滬籍居民購(gòu)房繳納社保年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限從目前“滿3年及以上”調(diào)減為“滿1年及以上”。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這充分說明非滬籍家庭在上海購(gòu)房的門檻進(jìn)一步降低，或等待成本在下降。在非滬籍家庭滿足1年社保的情況下，政策前僅可認(rèn)購(gòu)?fù)猸h(huán)外的住房，而現(xiàn)在則擴(kuò)大至全市。

同時(shí)，立足職住平衡、住房改善等需求，此次“新七條”明確符合條件的非滬籍居民家庭可增購(gòu)1套住房。對(duì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。

如此計(jì)算，對(duì)于滿3年社保的非滬籍家庭，其在外環(huán)內(nèi)可認(rèn)購(gòu)兩套住房。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，當(dāng)前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房，特別講究地段，政策精準(zhǔn)釋放這些買家的需求。其次，對(duì)社保滿3年的非戶籍家庭或單身人士可以在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。多一張房票給買家更多靈活操作空間。

此外，新政明確符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購(gòu)買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購(gòu)1套住房，無需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。

嚴(yán)躍進(jìn)提及，政策調(diào)整前，對(duì)于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購(gòu)房資格。此次“新七條”立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購(gòu)房需求導(dǎo)向，允許持有滿五年的居住證即有購(gòu)房資格。換句話說，過去限購(gòu)政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。

優(yōu)化住房公積金貸款政策

優(yōu)化住房公積金貸款政策，支持宜居安居需求方面，新政明確提高最高貸款額度。將家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度上限從160萬元提高至240萬元。

業(yè)內(nèi)人士指出，提高公積金貸款額度，將享受更低的貸款利率，亦可降低首付款壓力。此次上海“新七條”將貸款最高額度從160萬提高到240萬，購(gòu)房者最終的公積金貸款額度，要視其公積金賬戶余額等情況而定。若疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款的上浮政策，新政后上海公積金個(gè)人貸款最高額度可達(dá)324萬元。

此外，新政明確上海公積金貸款的條件進(jìn)一步放寬，即落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購(gòu)房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。

新政還明確擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策

新政提出，支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次新政微調(diào)了房產(chǎn)稅的免征口徑。新政前，對(duì)于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購(gòu)置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會(huì)涉及該稅種。新政后，若置換后屬于唯一住房，則也不征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)了對(duì)改善型住房需求的支持。

盧文曦指出，上海樓市政策精準(zhǔn)，能釋放合理購(gòu)房需求。此次政策的誠(chéng)意度也相當(dāng)高，限購(gòu)方面尺度也基本到位，畢竟1年的社保在實(shí)際操作層面不是高門檻。疊加此前的樓市政策，政策的效力會(huì)持續(xù)、穩(wěn)定地釋放。此外，這次政策的反應(yīng)速度快，大家期待政策落地，節(jié)后大家的期待就兌現(xiàn)，也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，讓買家盡早做置業(yè)規(guī)劃。上海樓市今年有良好的開局，配合此前的動(dòng)遷安置房票試點(diǎn)、國(guó)企收購(gòu)二手房等諸多舉措，馬年樓市后續(xù)的走向會(huì)更踏實(shí)。成交量穩(wěn)步釋放的背后，房?jī)r(jià)有望盡快走出底部。

在盧文曦看來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)兼具居住需求支撐與全國(guó)資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢(shì)。政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長(zhǎng)期工作、生活在上海的人群納入合理購(gòu)房通道。政策推進(jìn)有序、落地平穩(wěn)，有望進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，助力樓市加快實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為一線城市的重要風(fēng)向標(biāo)，上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國(guó)市場(chǎng)注入更多信心。