近期《北京市文化和旅游局等10部門(mén)關(guān)于促進(jìn)住宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》和《打造旅游住宿牌重點(diǎn)項(xiàng)目支持政策》兩則政策的出臺(tái)，在業(yè)內(nèi)激起了不小的討論。

除了政策內(nèi)容之外，這兩份文件也極具特殊性：作為首都，北京過(guò)去對(duì)酒店行業(yè)的關(guān)注更多是放在大文旅的框架里，很少這樣把酒店當(dāng)成核心議題，推出系統(tǒng)性的引導(dǎo)政策。

但這兩年北京很明顯開(kāi)始更加關(guān)注酒店市場(chǎng)，就在去年9月，北京東城區(qū)還發(fā)布了一條新規(guī)《東城區(qū)酒店業(yè)管理暫行辦法》，旨在推進(jìn)地區(qū)酒店市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

那么問(wèn)題來(lái)了，為什么北京開(kāi)始如此關(guān)注酒店業(yè)？邁點(diǎn)研究北京酒店市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，這些關(guān)注本質(zhì)上是北京對(duì)酒店行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾的主動(dòng)破解，也是城市更新戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步，在這過(guò)程中也隱藏著不少機(jī)遇。

1、三重矛盾，政策出臺(tái)的底層邏輯

北京酒店專(zhuān)項(xiàng)政策的出臺(tái)并非偶然，而是基于北京酒店市場(chǎng)的實(shí)際情況而做出的調(diào)整。怎么理解？

根據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京市共有約3229家酒店，客房總量超過(guò)381872間，其中二星級(jí)和三星級(jí)酒店共有約2207家，占比高達(dá)68.34%，四星級(jí)及以上酒店共有989家，占比僅為30.31%，與此同時(shí)2019年開(kāi)業(yè)的酒店占比超60%，其中超847家運(yùn)營(yíng)年限超過(guò)10年，這些數(shù)據(jù)背后隱藏著三個(gè)矛盾。

矛盾之一是供需結(jié)構(gòu)失衡。從邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可知，當(dāng)前北京酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)“中間粗，兩端薄弱”的基礎(chǔ)格局：低星酒店占比較高，同質(zhì)化程度高，高端酒店供給不足，尤其缺乏能匹配國(guó)際商務(wù)等需求的高品質(zhì)設(shè)施。

數(shù)據(jù)顯示，目前北京國(guó)際高端酒店約64家，國(guó)內(nèi)高端酒店約149家，奢華酒店只有約32家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海、紐約等城市。這種供需錯(cuò)位表現(xiàn)為低端供過(guò)于求，高端供不應(yīng)求，國(guó)際游客、高端商務(wù)人群面臨住宿選擇有限的問(wèn)題，而中低端酒店則日益陷入“降價(jià)－降質(zhì)”的惡性循環(huán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：邁點(diǎn)研究院

矛盾之二是區(qū)域布局與城市功能脫節(jié)。從邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前北京市酒店分布并未完全與北京城市空間布局調(diào)整同步，城市副中心通州開(kāi)業(yè)酒店數(shù)量約為163家，大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)所在的大興區(qū)僅為170家，酒店數(shù)量?jī)H為朝陽(yáng)區(qū)的23%、24%，且高端酒店占比不足5%，難以支撐區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口導(dǎo)入需求。

而核心區(qū)如朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)等卻擁有大量的酒店項(xiàng)目，也出現(xiàn)因缺乏客流而閑置、資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)來(lái)源：邁點(diǎn)研究院

矛盾之三是存量更新與增量發(fā)展的協(xié)同性不足。北京酒店市場(chǎng)目前正處于“新舊交替窗口期”，2019年之前開(kāi)業(yè)的酒店占比超過(guò)60%，其中超過(guò)800家運(yùn)營(yíng)年限超過(guò)10年，設(shè)施老化、功能落后問(wèn)題突出。同時(shí)，新增的酒店數(shù)量步伐減緩，后勁不足，雙重問(wèn)題疊加下，行業(yè)發(fā)展陷入瓶頸。

數(shù)據(jù)來(lái)源：邁點(diǎn)研究院

2、讀懂新政，城市更新的戰(zhàn)略抓手

說(shuō)實(shí)話，將北京酒店推出的相關(guān)政策視為單純的行業(yè)規(guī)范，是低估了其戰(zhàn)略意義。從政策內(nèi)容與城市發(fā)展邏輯結(jié)合來(lái)看，“新政”的核心和著力點(diǎn)，在于將酒店行業(yè)正式納入城市更新體系，使其成為優(yōu)化城市功能、推動(dòng)區(qū)域協(xié)同的關(guān)鍵抓手。

一方面，酒店是城市功能完善的微觀載體。城市更新的核心目標(biāo)是提升城市宜居性與宜業(yè)性，而酒店作為接待服務(wù)、商業(yè)配套的重要組成，直接影響城市服務(wù)能級(jí)。北京過(guò)往的酒店建設(shè)多伴隨重大活動(dòng)被動(dòng)推進(jìn)——2008年奧運(yùn)會(huì)前后新增102家、2014年APEC會(huì)議前后新增141家，這種“事件驅(qū)動(dòng)型”模式缺乏系統(tǒng)性，導(dǎo)致部分酒店與城市長(zhǎng)期發(fā)展需求脫節(jié)。

此次新政明確提出“酒店布局與城市功能定位協(xié)同”，要圍繞“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，在城市副中心、重點(diǎn)功能區(qū)、交通樞紐周邊規(guī)劃高品質(zhì)酒店，本質(zhì)是將酒店從“被動(dòng)配套”轉(zhuǎn)為“主動(dòng)賦能”，通過(guò)微觀設(shè)施優(yōu)化，完善城市整體功能。

圖源：攝圖網(wǎng)（id：500282845）

另一方面，酒店承擔(dān)區(qū)域協(xié)同發(fā)展的連接功能。在京津冀協(xié)同發(fā)展、北京城市副中心建設(shè)等國(guó)家戰(zhàn)略背景下，區(qū)域間人流、物流、信息流的交互日益頻繁，酒店作為“空間節(jié)點(diǎn)”的價(jià)值凸顯。當(dāng)前通州、大興等區(qū)域酒店供給不足，已成為制約區(qū)域發(fā)展的短板——商務(wù)人士需往返市區(qū)住宿，增加時(shí)間成本；游客因住宿不便減少停留，影響區(qū)域消費(fèi)。新政針對(duì)性提出“強(qiáng)化重點(diǎn)區(qū)域酒店供給”，正是通過(guò)酒店建設(shè)撬動(dòng)周邊商業(yè)、餐飲、交通等配套完善，形成“酒店－配套－產(chǎn)業(yè)”的良性循環(huán)，推動(dòng)區(qū)域協(xié)同從“規(guī)劃”走向“落地”。

更關(guān)鍵的是，新政也折射出北京城市治理邏輯的轉(zhuǎn)型。此次政策不僅明確發(fā)展方向，更配套了改造補(bǔ)貼、審批簡(jiǎn)化、專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)等支持措施，從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)問(wèn)題”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)構(gòu)建生態(tài)”。比如，政策中明確提出，到2030年，北京市將打造10個(gè)集聚國(guó)際國(guó)內(nèi)知名酒店品牌的高端酒店集群，培育星級(jí)旅游飯店、綠色旅游飯店等高品質(zhì)酒店600家以上，實(shí)現(xiàn)全市酒店連鎖化率60%以上，基本形成布局合理、類(lèi)型多樣、功能完善、特色鮮明的行業(yè)發(fā)展格局。

這種轉(zhuǎn)變背后，是對(duì)行業(yè)規(guī)律的深刻把握——酒店行業(yè)平均生命周期為8—10年，當(dāng)前存量酒店正處于改造關(guān)鍵期，政策的精準(zhǔn)介入既能破解當(dāng)下困境，更能為未來(lái)10年行業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，體現(xiàn)了“前瞻性治理”的思路。

3、三大機(jī)遇釋放，誰(shuí)先抓??？

目前市場(chǎng)對(duì)于新政的討論褒貶不一，但邁點(diǎn)從行業(yè)發(fā)展的視角來(lái)看，這些政策打開(kāi)了三大機(jī)遇窗口，覆蓋存量改造、產(chǎn)業(yè)鏈延伸、區(qū)域協(xié)同，且機(jī)遇邊界遠(yuǎn)超酒店運(yùn)營(yíng)本身。

第一，存量改造市場(chǎng)迎來(lái)規(guī)?；瘷C(jī)遇?？梢钥吹?，北京現(xiàn)在有大量酒店面臨設(shè)施更新與功能升級(jí)的需求，此前存量更新改造的核心障礙：審批流程冗長(zhǎng)、資金壓力大、方案缺乏專(zhuān)業(yè)性。在新政里都給出了一些解決辦法，比如通過(guò)補(bǔ)貼、審批“一站式辦理”、引入專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等措施，能夠破解上述痛點(diǎn)。

而這也為有想法的酒店投資人、主攻存量改造項(xiàng)目的高品質(zhì)酒店品牌帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)，酒店投資人有望拿下北京市更好的物業(yè)項(xiàng)目，酒店品牌也可以進(jìn)一步擴(kuò)大在北京市場(chǎng)的布局。

?圖源：攝圖網(wǎng)（id：701020884）

第二，產(chǎn)業(yè)鏈延伸打開(kāi)細(xì)分領(lǐng)域機(jī)遇。無(wú)論是10個(gè)酒店集群的打造，還是600家高品質(zhì)酒店的落地，抑或龐大的存量改造需求，都會(huì)帶動(dòng)酒店上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展。

比如智能設(shè)備領(lǐng)域、節(jié)能改造領(lǐng)域以及本土IP開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，政策鼓勵(lì)酒店融入地域文化，京味文創(chuàng)、非遺體驗(yàn)等元素的植入，將帶動(dòng)文化創(chuàng)意、手作等產(chǎn)業(yè)與酒店的融合，形成“酒店+文化”的新生態(tài)。這些細(xì)分領(lǐng)域的機(jī)遇，不僅覆蓋傳統(tǒng)供應(yīng)鏈企業(yè)，更將吸引科技、文化等跨界玩家進(jìn)入，推動(dòng)酒店行業(yè)從“單一住宿”向“綜合服務(wù)”轉(zhuǎn)型。

第三，區(qū)域協(xié)同催生跨城市復(fù)制機(jī)遇。北京作為首都，其政策導(dǎo)向?qū)θ珖?guó)具有“風(fēng)向標(biāo)”意義，更何況，當(dāng)前上海、廣州、深圳等一線城市，均面臨類(lèi)似北京的酒店結(jié)構(gòu)性矛盾。北京新政的推出及其落地成效，可直接為其他城市提供參考。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)中國(guó)的一、二線城市都將陸續(xù)開(kāi)啟以酒店為核心標(biāo)的的城市更新，推進(jìn)區(qū)域酒店市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

4、寫(xiě)在最后

在北京酒店新政里，邁點(diǎn)能看到的是一座國(guó)際大都市對(duì)“精細(xì)化發(fā)展”的追求——以酒店為小切口，撬動(dòng)城市功能優(yōu)化、區(qū)域協(xié)同落地、治理邏輯轉(zhuǎn)型，這正是城市更新的核心要義。北京的嘗試表明，酒店不僅是“住宿空間”，更是城市服務(wù)能級(jí)的體現(xiàn)、區(qū)域發(fā)展的支點(diǎn)、治理能力的試金石。新政落地后，若能實(shí)現(xiàn)“存量酒店升級(jí)、增量酒店精準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同”，不僅能破解行業(yè)矛盾，更將為城市更新提供可復(fù)制的“微觀樣本”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)以酒店為起點(diǎn)的城市更新實(shí)踐，或許能為更多城市提供啟示：真正的城市升級(jí)，既需要高樓大廈的“骨架”，也需要酒店這類(lèi)“毛細(xì)血管”的暢通——唯有如此，城市才能真正“活”起來(lái)，成為有溫度、有品質(zhì)的生活空間。