去年12月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等4部門從放寬非京籍家庭購房條件、支持多孩家庭多購一套等方面優(yōu)化樓市政策。如今新政實(shí)施已滿一個(gè)月，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示市場呈現(xiàn)積極變化，中介平臺二手房交易量提升超三成，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)新房來訪轉(zhuǎn)化率也有所提升，但區(qū)域與項(xiàng)目間分化依然明顯。

新政出臺后市場表現(xiàn)如何？

2025年12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等4部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，政策內(nèi)容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營商環(huán)境等五個(gè)方面。

北京鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政滿月后，市場表現(xiàn)較為積極，二手房市場交易量顯著提升。政策調(diào)整后1個(gè)月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家交易量較政策出臺前（2025年11月24日至2025年12月23日）增長33%；同期市場活躍度顯著提升，新增客源量、帶看量分別增長14%、18%。

新房市場同樣呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，中指研究院監(jiān)測顯示，新政落地一個(gè)月來（2025年12月25日-2026年1月24日），北京新建商品住宅日均網(wǎng)簽96套，較新政前（2025年12月1日-24日）日均增長4.3%。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，考慮到春節(jié)前房企促銷力度加大及政策效應(yīng)持續(xù)釋放，短期市場活躍度有望維持。

北京鏈家研究院分析指出，市場表現(xiàn)轉(zhuǎn)暖帶有三方面因素。一是市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，近期政策密集出臺，帶動市場景氣指數(shù)（房源中調(diào)漲比例）有所提升，表征市場預(yù)期轉(zhuǎn)好。二是政策出臺后集中簽約，此次政策屬長效政策，其作用會在更長時(shí)間內(nèi)逐步展現(xiàn)，但政策同樣具有加速看房、談判過程中客戶交易的作用。三是季節(jié)規(guī)律，進(jìn)入一季度后市場通常會存在自然回暖，且本年度春節(jié)偏晚，使得交易高峰提前出現(xiàn)。

從二手房的交易結(jié)構(gòu)來看，剛需類客戶成為當(dāng)前市場主力。受年末獎(jiǎng)金發(fā)放、證件辦理周期等因素影響，一季度向來是剛需群體入市的活躍階段。北京鏈家研究院監(jiān)測顯示，目前全市場交易更偏向于入門級住房，尤其是平原多點(diǎn)及副中心范圍內(nèi)2居住房，其市場熱度存在季節(jié)性提升。依據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)假期后交易熱度仍將更偏向于此類地區(qū)及住房。進(jìn)入二季度后，交易熱度將逐步向改善型、中心城區(qū)住房延伸。

值得注意的是，新政帶動下，區(qū)域與項(xiàng)目間分化依然存在。曹晶晶表示，從區(qū)域表現(xiàn)來看，市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征：核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受新政帶動明顯，來訪轉(zhuǎn)化率提升；五環(huán)外郊區(qū)及核心區(qū)內(nèi)非核心板塊項(xiàng)目表現(xiàn)相對平淡，僅少數(shù)性價(jià)比突出、產(chǎn)品力較強(qiáng)的項(xiàng)目獲得較好去化。另外，近期北京二手住宅掛牌量有所回落，一定程度表明業(yè)主預(yù)期逐步趨穩(wěn)，市場筑底信號初顯。

北京鏈家皂君廟一店商圈經(jīng)理王劍輝介紹，新政一個(gè)月以來，門店已成交8單。當(dāng)前，業(yè)主端心態(tài)趨于穩(wěn)定，也有部分業(yè)主有觀望情緒，想在春節(jié)后3月份左右再看情況；客戶端由于政策利好，看房的積極性有所提高。以門店近期成交的李女士為例，她屬于二套貸款購房。新政明確二套貸款利率與首套一致，這使得她申請30年期貸款能節(jié)省一筆可觀的利息支出，從而促進(jìn)其購房決定。

北京鏈家南禮士路地鐵店商圈經(jīng)理武永青在接受媒體采訪時(shí)提及，目前看，整體還是偏向買方市場。不過現(xiàn)在買家想談價(jià)，空間也沒之前那么大了，買賣雙方心態(tài)整體比較理性，市場也屬于平穩(wěn)狀態(tài)。

市場有望延續(xù)緩慢修復(fù)態(tài)勢

從北京2025年全年市場表現(xiàn)來看，二手住宅已占據(jù)北京樓市絕對主導(dǎo)地位。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年北京二手住宅成交17.4萬套，交易量占全市一二手住宅總成交量的比重達(dá)81%。交易結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的剛需及剛改特征。2025年，北京總價(jià)300萬元以下的二手住宅成交占比達(dá)37%，較上年提升5個(gè)百分點(diǎn)?？們r(jià)在500萬元以下的二手住宅合計(jì)成交占比接近七成，且主要集中于五環(huán)外區(qū)域。

曹晶晶指出，北京新房與二手房在產(chǎn)品和價(jià)格層面分化顯著。新房產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)升級，套均總價(jià)走高，主要面向改善型客群；而二手房則呈現(xiàn)出總價(jià)下沉趨勢。值得關(guān)注的是，這種分化客觀上提高了“賣舊買新”置換路徑的資金門檻。

展望后市，中指研究院認(rèn)為，相較于多數(shù)二三線城市已大幅放寬限制，北上深等一線城市在購房資格、購房補(bǔ)助、信貸支持等方面仍有調(diào)整余地。預(yù)計(jì)后續(xù)政策環(huán)境將保持寬松，持續(xù)挖掘潛在購房需求。市場層面，新政對樓市活躍度形成一定支撐，但整體仍處于溫和修復(fù)通道。短期內(nèi)，北京樓市面臨的結(jié)構(gòu)性庫存壓力尚未完全緩解，但在政策持續(xù)發(fā)力、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加、購房綜合成本下行等因素支撐下，市場需求預(yù)期有望逐步改善。預(yù)計(jì)后續(xù)新房與二手市場將延續(xù)緩慢修復(fù)態(tài)勢，區(qū)域與項(xiàng)目分化格局仍將持續(xù)。