32萬元一個地下車位，錢都付了，卻暫時不能辦產(chǎn)證？

近日，上海市民李女士向澎湃新聞（www.nxos.com.cn）反映，自己在小區(qū)買了兩個車位，去年12月付清尾款后，卻被銷售人員告知：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，同一業(yè)主購買多個車位需分批次辦理不動產(chǎn)權(quán)證（即“小產(chǎn)證”），目前只能先辦一個車位的產(chǎn)證，第二個車位要再等四五個月才能辦理。

“如果早知道有這個規(guī)定，我不會急于付清第二個車位的尾款。”李女士稱，銷售在收尾款前沒有提過分批辦理?？紤]到資金風(fēng)險，她希望對方能先退回第二個車位的尾款，待可以辦證時再重新支付。

對此，開發(fā)商工作人員向澎湃新聞表示，如果解除合同，退款流程大概需要四五個月。其否認“銷售沒有提前告知分批辦理”的說法，并稱即使分批辦理也在合同約定時間內(nèi)，業(yè)主有異議可走法律途徑。

“鎖定”車位，長租轉(zhuǎn)買賣

李女士所住的上海星河灣花園三期小區(qū)為分期開發(fā)的期房項目，其地下車位因涉及整體地下空間產(chǎn)權(quán)，需待小區(qū)所有批次樓棟全部交付后，開發(fā)商才能辦理車位“大產(chǎn)證”（初始登記證明），進而具備銷售資格。

2023年小區(qū)交付時，開發(fā)商推出車位“長租鎖定”方案：業(yè)主簽訂長租協(xié)議，支付20萬元/個的“租金”即可鎖定車位并使用，待開發(fā)商取得“大產(chǎn)證”后可轉(zhuǎn)買賣合同，業(yè)主補足尾款可辦“小產(chǎn)證”，這一流程在當(dāng)時的《租賃合同》“特別約定”中已有明確。

《車位優(yōu)先購買告知書》截圖。 受訪者供圖

2025年11月25日，開發(fā)商上海金色紫都房地產(chǎn)有限公司發(fā)出《車位優(yōu)先購買告知書》，通知已取得車位“大產(chǎn)證”，要求業(yè)主補足17萬元/個的尾款，否則視為放棄，已付款項扣除租金后退還。李女士稱，告知書中僅約定尾款支付期限為30日內(nèi)，但未提及“同一業(yè)主辦理多車位產(chǎn)證需分批次”。

為方便使用，李女士此前已通過長租協(xié)議鎖定兩個獨立車位，在使用兩份5萬元的車位抵扣券之后，于2025年12月24日、25日分兩次付清尾款共計24萬元，兩車位實際成交價為32萬元/個。

然而，準備簽訂電子版買賣合同之際，銷售人員突然告知她，按照有關(guān)部門規(guī)定，同一業(yè)主在同一批次僅能辦理一個車位的產(chǎn)證，第二個車位需等待四五個月。對此，記者從閔行區(qū)房管部門了解到，上述規(guī)定初衷是保障車位資源普惠性，避免部分業(yè)主大量購買車位，導(dǎo)致其他業(yè)主無位可買。

李女士則認為，開發(fā)商明知這個規(guī)定，收款前卻只字未提，存在信息披露不充分的問題?！盀楹渭庇谑杖∪?，卻隱瞞關(guān)鍵限制？”在她看來，提前支付的12萬元尾款被開發(fā)商先占用數(shù)月，業(yè)主不僅存在利息損失，還面臨極端情況下的資金風(fēng)險，“如果這期間開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營問題，我可能既拿不到小產(chǎn)證，也無法追回尾款?！?/p>

暫時無法辦產(chǎn)證，尾款能否先退還?

對于李女士質(zhì)疑的沒有盡到告知義務(wù)，記者聯(lián)系到星河灣營銷中心工作人員，對方辯稱“銷售已提前告知業(yè)主”，并強調(diào)“分批次辦理未超合同約定的最晚時效”。

該工作人員表示，電子版合同條款約定產(chǎn)證需在2026年6月30日前辦理完成，“我們只是說第一個（小產(chǎn)證）可以提前辦理，第二個也是在合同時效內(nèi)辦理?！?/p>

不過，李女士表示，這份合同是在付尾款之后才看到，目前她仍未簽字，第一個車位的產(chǎn)證辦理也因此停滯。她提出，希望開發(fā)商先退還第二個車位的12萬元尾款，雙方繼續(xù)履行原長租協(xié)議，待第二批次車位銷售權(quán)限獲批后，再重新支付尾款、簽訂合同并辦理產(chǎn)證。

“我的核心訴求并非放棄第二個車位?！痹谄淇磥?，當(dāng)初開發(fā)商沒拿到“大產(chǎn)證”，就是通過長租模式讓業(yè)主使用車位，現(xiàn)在第二個車位暫時無法辦證，理應(yīng)沿用這種模式，而不是讓業(yè)主承擔(dān)資金風(fēng)險。

不過，上述營銷中心工作人員表示，如果解除合同，退款流程大概需要四五個月，稱“這是公司內(nèi)部流程要求”，并表示“一切按合同執(zhí)行，業(yè)主有異議可走法律途徑”。

針對此事，北京中凱（上海）律師事務(wù)所合伙人徐梁律師認為，《中華人民共和國民法典》第7條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。在合同訂立階段，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如實告知影響業(yè)主決策的重要信息。

徐梁表示，“同一業(yè)主辦理多車位產(chǎn)證需分批次”直接影響到業(yè)主的權(quán)利歸屬時間和資金占用風(fēng)險，開發(fā)商在《告知書》、《租賃合同》中并未提及該產(chǎn)證辦理限制，直至收齊款項后才告知，屬于履行告知義務(wù)瑕疵，與誠實信用原則背離。鑒于業(yè)主與開發(fā)商之間存在顯著的信息不對稱，即便該分批限制屬于規(guī)定，也不能免除開發(fā)商的提示與告知義務(wù)。

此外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百條，開發(fā)商在訂立合同過程中故意隱瞞與合同有關(guān)的重要事實、存在違背誠信原則的行為，已構(gòu)成締約過失。如果造成李女士損失，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在正式電子買賣合同簽署前，針對開發(fā)商新增的限制條件，李女士有權(quán)拒絕接受并主張退還尾款以恢復(fù)原長租履約狀態(tài)，直到車位具備辦證條件。