北京成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，首個(gè)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市。

12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2025年12月24日起施行。

《通知》明確，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。此次新政從限購放寬、信貸優(yōu)化、公積金支持到房企立項(xiàng)簡(jiǎn)化，打出一套精準(zhǔn)調(diào)控組合拳。

新政明確，放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此次政策緊密銜接中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的要求，聚焦剛性與改善性住房需求，直擊市場(chǎng)核心痛點(diǎn)。在前期市場(chǎng)略顯疲軟的背景下，新政的落地將對(duì)北京樓市供需兩端產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性修復(fù)階段。其認(rèn)為，非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域之一。政策落地后，五環(huán)外剛需新房項(xiàng)目有望迎來訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來訪量激增50%的場(chǎng)景或?qū)⒅噩F(xiàn)。

同時(shí)，新政支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。

多子女家庭的定向支持政策，則為改善性需求釋放打開空間。58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，該政策匹配了多子女家庭置換的需求，疊加此前對(duì)多子女家庭公積金額度上浮的優(yōu)惠，形成政策組合拳，有望顯著提升改善意愿。這一政策預(yù)計(jì)可帶動(dòng)北京五環(huán)內(nèi)改善型二手房，主力面積120-140平方米成交占比將提升。

此外，《通知》明確，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢。

加大公積金支持住房消費(fèi)力度方面，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例，對(duì)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）使用公積金個(gè)人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

張波指出，政策在金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場(chǎng)改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活 “賣舊買新”需求。在允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)靈活定價(jià)后，預(yù)計(jì)超過一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于 30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調(diào)整，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)北京公積金貸款申請(qǐng)量和組合貸占比提升，進(jìn)一步降低綜合購房成本。

此次《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

“這一調(diào)整將助力房企縮短項(xiàng)目啟動(dòng)周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對(duì)聚焦五環(huán)外的開發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動(dòng)形成‘銷售—回款—拿地—開工’的良性循環(huán)。同時(shí)，政策傳遞的穩(wěn)定信號(hào)，也將緩解市場(chǎng)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，為行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展注入信心?！睆埓髠シ治龅?。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，北京是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議后首個(gè)進(jìn)行政策調(diào)整的城市。從這一角度看，對(duì)其他一線城市具有啟示意義。當(dāng)然，具體政策調(diào)整需根據(jù)各地實(shí)際情況推進(jìn)，但政策調(diào)整優(yōu)化大概率都會(huì)發(fā)生。從本質(zhì)而言，政策調(diào)整優(yōu)化旨在進(jìn)一步支持居民剛性和改善型住房需求，體現(xiàn)去庫存導(dǎo)向以及穩(wěn)樓市的底線導(dǎo)向，也將為“十五五”迎來良好開局。

圖片來源：國(guó)聯(lián)民生證券研究所