租賃企業(yè)提供的房屋不適租，承租方有權(quán)單方解除合同并主張違約責(zé)任。

12月23日，北京第三中級(jí)人民法院發(fā)布涉住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛案件審理情況并公布典型案例。其中，一起典型案例中，住房租賃企業(yè)因提供的房屋甲醛超標(biāo)，承租方訴至法院后獲得賠償。

2025年9月15日，《住房租賃條例》正式施行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1月至2025年11月，北京三中院共審理涉住房租賃企業(yè)的房屋租賃合同糾紛566件，呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

北京三中院黨組成員、副院長(zhǎng)朱平介紹，從案件爭(zhēng)議內(nèi)容來(lái)看，住房租賃企業(yè)提供的房屋不適租占比25%，租賃合同約定不明導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生矛盾占比10%，住房租賃企業(yè)超期轉(zhuǎn)租占比4%，住房租賃企業(yè)制式合同模板名稱與性質(zhì)不符占比3%，住房租賃企業(yè)提供的格式條款違反合同自由原則占比3%，住房租賃企業(yè)收取租金后未納入監(jiān)管賬戶占比2%，其他案件系住房租賃企業(yè)相對(duì)人合同履行不當(dāng)引發(fā)。

“出租方最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。作為出租方的住房租賃企業(yè)違約的情形多見(jiàn)于提供的房屋不適租。”朱平表示，例如房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)、空調(diào)噪音、漏水、存在大量蚊蟲(chóng)、房屋使用性質(zhì)與承租人的預(yù)期不符、未能配合承租人辦理相關(guān)證照、擅自打隔斷違法群租等情況，影響承租方實(shí)現(xiàn)合同目的。若住房租賃企業(yè)提供的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)或合同約定致使承租方無(wú)法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有權(quán)單方解除合同，并主張住房租賃企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

一起典型案例顯示，住房租賃企業(yè)提供的房屋因甲醛超標(biāo)，承租方訴至法院后獲得賠償。

案情顯示，梁某與住房租賃企業(yè)簽訂了為期10個(gè)月的租房合同，并支付了租金、服務(wù)費(fèi)和押金。雙方租賃合同中明確出租方需保證房屋符合環(huán)保等方面的安全條件，不危及承租方安全、健康。梁某主張涉案房屋甲醛超標(biāo)導(dǎo)致其孩子出現(xiàn)咳嗽等身體不適，醫(yī)院檢查后建議關(guān)注居住環(huán)境。梁某要求提供房屋空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，但住房租賃企業(yè)未能提供。雙方協(xié)商一致由梁某自行委托檢測(cè)，相關(guān)費(fèi)用由住房租賃企業(yè)承擔(dān)。

經(jīng)檢測(cè)，房屋客廳、主臥、次臥、廚房甲醛均顯示超標(biāo)。第二日，梁某搬離房屋并向住房租賃企業(yè)發(fā)送“訴求明細(xì)”要求解除合同。住房租賃企業(yè)不認(rèn)可，重新檢測(cè)后的結(jié)果顯示房屋主臥、廚房甲醛數(shù)值均符合標(biāo)準(zhǔn)。雙方就合同解除時(shí)間以及退賠事項(xiàng)不能達(dá)成一致，梁某向法院起訴。

“住房租賃企業(yè)交付的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)或合同約定致使承租方無(wú)法正常使用的或危及承租方安全、健康的，承租方有權(quán)單方解除合同。法院審理指出，本案中，根據(jù)梁某提交的檢測(cè)報(bào)告，涉案房屋的甲醛標(biāo)準(zhǔn)不能滿足雙方約定的房屋安全使用之條件。住房租賃企業(yè)雖提供另外兩份檢測(cè)報(bào)告，但該兩份報(bào)告的檢測(cè)時(shí)間與梁某入住及檢測(cè)時(shí)間相比，均存在一定滯后性，可能因時(shí)空等因素造成偏差，特別是在住房租賃企業(yè)未提供證據(jù)證明梁某入住時(shí)涉案房屋符合環(huán)保安全條件的情況下，該兩份報(bào)告無(wú)法完全反映梁某居住時(shí)涉案房屋的甲醛含量情況。故梁某有權(quán)據(jù)此解除合同，并要求住房租賃企業(yè)按照合同約定支付違約金。

根據(jù)《民法典》第七百零八條規(guī)定，出租方應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租方，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。第七百三十一條，租賃物危及承租方安全或者健康的，承租方可以隨時(shí)解除合同。因此，出租方有義務(wù)保障出租房屋適宜居住，如果房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)，承租方有權(quán)要求解除合同，并要求出租方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

法院在闡述案例典型意義時(shí)表示，住房租賃企業(yè)未能提供證據(jù)證明其已履行這一義務(wù)，梁某在雙方協(xié)商達(dá)成委托意向后委托檢測(cè)，檢測(cè)時(shí)間在先，檢測(cè)位置更為全面，因此考慮到委托情況、承租方入住的時(shí)間、甲醛檢測(cè)的時(shí)間點(diǎn)、檢測(cè)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、檢測(cè)點(diǎn)數(shù)量等因素，法院最終采納了梁某提供的檢測(cè)結(jié)果，判定涉案房屋的空氣質(zhì)量不符合安全居住條件。因雙方在合同中針對(duì)涉案房屋影響承租方身體健康這一情形明確約定有違約條款，故法院予以支持。