樓頂裝飾板脫落維修能不能動用維修基金引起了爭議。

12月3日，廣東佛山居民張先生向澎湃公眾互動平臺“服務(wù)湃”（https://tousu.thepaper.cn）反映稱，小區(qū)物業(yè)申請使用緊急維修資金，對脫落的樓頂裝飾板進行維修，獲主管部門批準(zhǔn)。但是，此舉未獲業(yè)主通過，業(yè)主們認(rèn)為，一方面維修工程報價過高，另一方面該維修工程應(yīng)由開發(fā)商完成，不該由業(yè)主來負(fù)責(zé)買單。

“維修資金的錢屬業(yè)主共有，業(yè)主有相當(dāng)大的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！北本┦兄新劼蓭熓聞?wù)所閆創(chuàng)律師指出。

目前，因業(yè)主質(zhì)疑，該維修工程已被暫停。

樓頂裝飾板脫落，開發(fā)商否認(rèn)質(zhì)量問題

順德區(qū)陳村鎮(zhèn)太平洋國際花園小區(qū)分為三期，共13棟住宅樓，其中10棟已有業(yè)主入住。多名業(yè)主反映，從2022年開始，小區(qū)多次出現(xiàn)外墻裝飾板脫落。

出現(xiàn)脫落的裝飾板。本文圖均為受訪者提供

“雖然目前未發(fā)生傷人事件，但有人險些被砸中?！比跇I(yè)主代表張先生說。

業(yè)主提供的照片顯示，該小區(qū)多棟樓的裝飾板存在不同程度破損和脫落。最嚴(yán)重的，單處脫落面積達數(shù)平方米，還有未完全脫落的碎片掛在半空。

出現(xiàn)問題的裝飾板，名為“玻璃纖維增強混凝土”。這種材料曾因成本低、造型能力強、施工便捷而被廣泛使用。但因該材料在長期風(fēng)吹日曬下極易開裂、耐腐蝕性差，存在較高脫落風(fēng)險，目前基本已被市場淘汰。

張先生等三期業(yè)主質(zhì)疑，三期交房不到三年，應(yīng)由開發(fā)商維修裝飾板，裝飾板出現(xiàn)質(zhì)量問題不能由業(yè)主來買單。

對此，開發(fā)商佛山市順德區(qū)太保置業(yè)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，三期是2020年10月竣工驗收備案，裝飾工程已過保修期。其否認(rèn)存在質(zhì)量及施工問題，稱裝飾板問題集中在2022年之后才出現(xiàn)，而一期經(jīng)歷9年都沒事。

掉落在地上的裝飾板碎塊

物業(yè)欲動用維修資金，業(yè)主質(zhì)疑報價過高

多名小區(qū)業(yè)主介紹，今年初，物業(yè)計劃動用維修資金處理小區(qū)出現(xiàn)問題的裝飾板。發(fā)布了一期1棟、2棟、6棟的維修施工報價（每棟樓有三家公司報價），組織業(yè)主投票，但未獲通過。此后，未再組織二期、三期的投票。

張先生介紹，維修方案是全部拆除、涂料找平、刷漆。在他們看來，這已非維修，而是翻新。報價每棟樓30～40萬元，但多份報價單，連聯(lián)系人和聯(lián)系電話都沒有，而且報價很簡單，只有單價、單位和總價?！皹I(yè)主們居住的10棟樓，下來總費用要三、四百萬。因為外觀毛病花掉一大半維修資金，今后真有結(jié)構(gòu)性問題該怎么辦？”張先生質(zhì)疑。

業(yè)主們質(zhì)疑，物業(yè)聯(lián)系的維修公司報價單，過于簡單，且報價過高。

12月9日，物業(yè)方廣州市金匙房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司順德分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對澎湃新聞稱，之前發(fā)起過投票，其中6棟，報價是31～38萬元；2棟，報價是30～37萬元；1棟，報價是34～40萬元，均未獲得業(yè)主通過。

該物業(yè)負(fù)責(zé)人堅稱，施工隊都是業(yè)主介紹的。不過，記者追問是哪幾戶業(yè)主介紹的，其拒絕透露。

澎湃新聞致電報價單中留有聯(lián)系電話的一家企業(yè)。該企業(yè)表示，是物業(yè)聯(lián)系他們報價的，因水平、細節(jié)不同，報價有高低出入。

小區(qū)有3棟樓尚未對外出售，由開發(fā)商進行維修，全部拆除、砂漿找平。張先生提供的他與施工隊的聊天錄音顯示，施工工人介紹，每棟樓十名工人，每人每天600元，每棟樓要十多天，費用只需十多萬元。

佛山市順德區(qū)太保置業(yè)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，因涉及合同，其無法透露維修費用。動用維修基金需要招投標(biāo)、聘請監(jiān)理、公證等，流程和開發(fā)商選擇施工企業(yè)不同，“參照我們開發(fā)商自己掏錢維修這個價格，是沒有意義的”。

緊急維修已暫停，律師：業(yè)主有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)

今年11月，在未經(jīng)業(yè)主投票的情況下，物業(yè)突然貼出陳村鎮(zhèn)城建和水務(wù)辦公室同意使用緊急維修資金的文件，業(yè)主們質(zhì)疑程序違規(guī)。

對此，金匙物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，裝飾板脫落的風(fēng)險日漸嚴(yán)峻，每一次大風(fēng)大雨都會有脫落情況。雖然工作人員每月檢查，并在能力范圍內(nèi)將其敲落，但物業(yè)沒有專業(yè)工具和人力，敲落時也會帶來二次傷害，打爛樓下玻璃棚，還存在員工高空作業(yè)風(fēng)險。有些部位工作人員觸及不到，有些脫落毫無預(yù)兆。

金匙物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正常工作得不到業(yè)主支持，遂向政府部門尋求幫助。政府部門多次現(xiàn)場實地考察以及了解事情始末，后回復(fù)物業(yè)依據(jù)《佛山市住宅專項維修資金管理辦法》相關(guān)條文實施推動緊急使用資金來排險。

《佛山市住宅專項維修資金管理辦法》第三十條顯示，緊急使用資金的情況包含，“嚴(yán)重危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的其他情形”等。

澎湃新聞注意到，第三十一條“緊急使用資金的程序”規(guī)定，發(fā)生“樓體外墻墻面存在脫落危險的”“危及房屋使用安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時”等，組織實施單位應(yīng)當(dāng)采取措施，書面報告業(yè)主委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）。沒有緊急預(yù)案的，需先確定工程量、選擇施工單位、施工方案、組織驗收、計算列支、申請列支。申請列支時，向維修資金管理部門申請支付項目費用，維修資金已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會自行管理的，向業(yè)主委員會申請列支。

張先生介紹，因小區(qū)三棟樓仍未售出等原因，小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會。陳村鎮(zhèn)城建和水務(wù)辦公室稱是適用“樓體外墻墻面存在脫落危險”，才批準(zhǔn)動用維修資金。但裝飾條作為裝飾工程，業(yè)主認(rèn)為不屬于墻面。

業(yè)主們紛紛進行投訴。張先生提供的官方信息顯示，目前，緊急維修已暫停，物業(yè)尚未報送施工方案和報價給主管部門。

北京市中聞律師事務(wù)所閆創(chuàng)律師認(rèn)為，裝飾板不屬于主體結(jié)構(gòu)。既然有爭議，應(yīng)該由鑒定機構(gòu)來鑒定屬于哪部分損壞，履行相應(yīng)的民主程序。

閆創(chuàng)律師指出，民法典規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

“雖然小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，但維修資金的錢屬業(yè)主共有，對資金的使用，業(yè)主其實有相當(dāng)大的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！遍Z創(chuàng)律師說。

澎湃新聞致電順德區(qū)陳村鎮(zhèn)城建和水務(wù)辦公室，工作人員登記記者證件信息、采訪問題后，表示會進行回復(fù)，但截至發(fā)稿時未予回復(fù)。