不法分子常以“高額回報(bào)”“短期周轉(zhuǎn)”為名，誘騙房屋所有人進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。

9月19日，北京西城法院召開(kāi)“涉不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件典型案例”新聞通報(bào)會(huì)，通報(bào)近年來(lái)法院審理涉不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件情況并發(fā)布典型案例。

不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬及其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的重要根據(jù)。根據(jù)《行政訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，公民、法人或其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記行為侵犯其合法權(quán)益的，可以依法提起行政訴訟。

西城法院黨組成員、副院長(zhǎng)王元田介紹，2022年1月至2025年8月，該院審結(jié)涉不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件共計(jì)95件，其中2022年28件、2023年30件、2024年21件、2025年1-8月16件，總體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

“涉訴的不動(dòng)產(chǎn)登記案件主要發(fā)生在因民事法律行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合?！蓖踉锉硎荆擃?lèi)案件中不動(dòng)產(chǎn)登記所依據(jù)的基礎(chǔ)事實(shí)涉及當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系，如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押、繼承等。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照法律規(guī)定開(kāi)展，在此過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人之間形成行政法律關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，近三年，西城法院判決撤銷(xiāo)或確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記行為違法的案件共計(jì)30件。其中因登記依據(jù)的基礎(chǔ)事實(shí)發(fā)生變化的案件占比83.3%，具體情形包括：不動(dòng)產(chǎn)登記所依據(jù)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等合同經(jīng)法院生效判決確認(rèn)無(wú)效；所依據(jù)的公證文書(shū)依法定程序被撤銷(xiāo)；所依據(jù)的法院生效裁判文書(shū)被證實(shí)為虛假。

王元田指出，實(shí)踐中，一旦發(fā)生錯(cuò)誤登記，不僅對(duì)真實(shí)權(quán)利人重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成損害，也對(duì)后續(xù)交易產(chǎn)生“連鎖”影響。有些案件中，錯(cuò)誤登記雖被判決撤銷(xiāo)，但房屋已被轉(zhuǎn)讓或抵押，真實(shí)權(quán)利人難以實(shí)現(xiàn)其訴訟目的；有些案件中，錯(cuò)誤登記又與詐騙、制售假章假證假公文類(lèi)違法犯罪串聯(lián)，社會(huì)影響惡劣。

澎湃新聞注意到，在一起涉房屋過(guò)戶(hù)典型案例中，法院明確了行政登記具有物權(quán)公示效力，如輕信謊言將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至他人名下，一旦被二次出售或抵押且在第三人善意的情況下可能造成難以挽回的物權(quán)損失。

案情顯示，楊某以幫朋友王先生高價(jià)出售藏品需保證金為由，誘騙王先生賣(mài)房周轉(zhuǎn)，謊稱(chēng)事后可贖回房屋。王先生信以為真，與楊某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理轉(zhuǎn)移登記，雙方均向登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)系真實(shí)意思表示，楊某獲發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，私自將房屋抵押給劉某。后楊某失聯(lián)，王先生報(bào)案得知其因詐騙被采取強(qiáng)制措施。

王先生訴至法院，法院認(rèn)定楊某無(wú)真實(shí)購(gòu)房意愿且未付款，雙方無(wú)真實(shí)買(mǎi)賣(mài)合意，判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。判決生效后，王先生又起訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)移登記行為。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16條規(guī)定，申請(qǐng)人對(duì)材料真實(shí)性負(fù)責(zé)。法官釋法指出，本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已通過(guò)詢(xún)問(wèn)等方式審查材料，履行了合理審慎義務(wù)，登記錯(cuò)誤因申請(qǐng)人提交虛假合同、作虛假陳述導(dǎo)致，故無(wú)行政責(zé)任。

《行政訴訟法》第70條規(guī)定，主要證據(jù)不足的行政行為可撤銷(xiāo)。因生效民事判決認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，轉(zhuǎn)移登記的基礎(chǔ)事實(shí)不存在，屬“主要證據(jù)不足”，故法院判決撤銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將涉案房屋由王先生轉(zhuǎn)移登記至楊某名下的行政登記行為。

同時(shí)，依據(jù)《民法典》第406條，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不影響抵押權(quán)。王先生若認(rèn)為楊某與第三人的抵押合同無(wú)效，可先通過(guò)民事訴訟主張，勝訴后再申請(qǐng)撤銷(xiāo)抵押登記。

“在日常生活中，不法分子常以‘高額回報(bào)’‘短期周轉(zhuǎn)’為名，誘騙房屋所有人進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。”法官提醒，任何以“信用擔(dān)?！薄斑^(guò)橋資金”為由要求過(guò)戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)的行為，均需核實(shí)對(duì)方資質(zhì)、信用以確保交易真實(shí)性。行政登記具有物權(quán)公示效力，如輕信謊言將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至他人名下，他人即可自由處分房產(chǎn)，一旦房屋被二次出售或抵押，在第三人善意的情況下可能造成難以挽回的損失。

法院特別提醒，在進(jìn)行任何不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押等重大處分前，建議親自或通過(guò)正規(guī)中介等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)查詢(xún)房屋最新登記狀態(tài)。確需委托他人代辦登記的，可以選擇正規(guī)渠道辦理經(jīng)過(guò)公證或依法認(rèn)證的委托書(shū)，明確限定代理權(quán)限，切勿隨意出借身份證件或在空白委托書(shū)上簽字。警惕所謂的“內(nèi)部”房源，對(duì)于“快速過(guò)戶(hù)”“無(wú)需到場(chǎng)”等承諾務(wù)必提高警惕，防范欺詐或權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。