位于徐家匯的上海六百城市更新項(xiàng)目，拆除重建已進(jìn)入第二年，目前迎來(lái)重大調(diào)整。

9月18日，澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾缴虾Ｐ旒覅R商城股份有限公司發(fā)布關(guān)于調(diào)整公司重大投資項(xiàng)目的公告。根據(jù)最新公告，上海六百城市更新項(xiàng)目的總投資，已從此前約7.08億元翻倍式增加至約16.98億元。

這個(gè)被命名為“新六百HUB”的項(xiàng)目，調(diào)整后總建筑面積達(dá)到約4.25萬(wàn)平方米，其中地上三十層、地下二層，遠(yuǎn)高于此前規(guī)劃的地上局部十層規(guī)模。“新六百HUB”還將改變之前的純百貨零售模式，將打造集“公寓式酒店+品牌旗艦店”于一體的綜合性商業(yè)體。

上海六百成立于1952年，前身為中國(guó)百貨上海市分公司第六門市部，于上世紀(jì)90年代經(jīng)歷過(guò)整體改造，是上海最早的“號(hào)碼”百貨店之一，也是徐家匯商圈的元老級(jí)商場(chǎng)之一。2024年2月，上海六百結(jié)束營(yíng)業(yè)后正式閉店，并于同年內(nèi)被拆除。

新六百HUB項(xiàng)目概念圖 上海徐匯 圖

調(diào)整：投資翻倍至16.98億，地上建三十層

據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，2024年2月19日起，原上海六百百貨停止?fàn)I業(yè)，啟動(dòng)建筑整體拆除及重建工程。根據(jù)規(guī)劃，上海六百項(xiàng)目重建完成后，將進(jìn)一步補(bǔ)充現(xiàn)有商圈業(yè)態(tài)，為城市提供宜人的共享公共空間，打造符合新時(shí)代消費(fèi)者需求的綜合性精品購(gòu)物中心。

2025年2月13日，上海徐家匯商圈，太平洋-六百城市更新項(xiàng)目，上海六百原建筑已被拆除。 澎湃新聞?dòng)浾?nbsp;李佳蔚 圖

2024年5月報(bào)道，澎湃新聞?dòng)浾咴谛旒覅R看到，停止?fàn)I業(yè)三個(gè)月后上海六百已完成原建筑主體拆除，曾佇立在太平洋百貨和匯金百貨中間的上海六百?gòu)氐讖囊曇爸邢?，成為空空蕩蕩的地塊，覆蓋著綠色安全網(wǎng)。

根據(jù)2024年徐家匯商城的改造規(guī)劃，上海六百改造項(xiàng)目總投資約7.08億元，新建筑商業(yè)面積預(yù)計(jì)較原有面積增加12%至24%，總建筑面積約1.92萬(wàn)平方米，其中地上局部十層、地下一層，項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要18個(gè)月。

而目前，原方案已被完全打破，上海六百城市更新項(xiàng)目迎來(lái)了重大調(diào)整。

根據(jù)2025年9月18日徐家匯商城最新公告，上海六百項(xiàng)目總投資發(fā)生變化，調(diào)整前為約7.08億元，調(diào)整后為約16.98億元。如此大的投入之下，項(xiàng)目資金來(lái)源也發(fā)生變化，此前項(xiàng)目資金來(lái)源以徐家匯商城自有資金為主，調(diào)整后為該公司自有資金及外部融資相結(jié)合。

建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模有了很大變化：此前，上海六百項(xiàng)目計(jì)劃總建筑面積約1.92萬(wàn)平方米，其中地上局部十層，地下一層，建筑容積率不大于7.8，總建筑高度控制不大于50米；現(xiàn)在，項(xiàng)目總建筑面積調(diào)整為約4.25萬(wàn)平方米，其中地上三十層，地下兩層，建筑容積率不大于12.5，總建筑高度控制不大于130米。項(xiàng)目建設(shè)期也從原計(jì)劃的18個(gè)月，調(diào)整為30～36個(gè)月。

原因：應(yīng)對(duì)商業(yè)變遷和新消費(fèi)挑戰(zhàn)

要理解徐家匯商城此次的動(dòng)作，繞不開(kāi)徐匯區(qū)的“大徐家匯功能區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)這一發(fā)展戰(zhàn)略，徐家匯將著力打造聞名遐邇的消費(fèi)商圈。

1990年代的徐家匯商圈。 徐匯區(qū) 圖

徐家匯商圈是上海首個(gè)圈狀商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，也是最早的市級(jí)商業(yè)中心之一。1990年代，伴隨著上海地鐵一號(hào)線的建設(shè)機(jī)遇，徐家匯商圈以上海六百為起點(diǎn)，先后崛起了太平洋、東方商廈、港匯、美羅城等一系列商業(yè)地標(biāo)，成為上海最具活力的商圈之一。

近年來(lái)，面對(duì)新的商業(yè)環(huán)境和消費(fèi)趨勢(shì)，徐家匯商圈積極調(diào)整，尤以太平洋百貨和上海六百的更新升級(jí)最具代表性。2023年8月底，原太平洋百貨在開(kāi)業(yè)30年后終止?fàn)I業(yè)，2024年2月，上海六百正式閉店。徐家匯兩大商場(chǎng)的落幕和改造，令許多上海市民唏噓不已。

2024年2月18日，上海六百，最后一天營(yíng)業(yè)。澎湃新聞?dòng)浾?nbsp;李佳蔚 圖

與此同時(shí)，隨著徐家匯中心ITC項(xiàng)目的推進(jìn)，徐家匯商圈的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。徐家匯中心ITC項(xiàng)目位于徐家匯商圈核心地帶，是目前上海城區(qū)最大的在建項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目由2棟超高層主樓A座辦公樓（220米）和B座辦公樓（370米）等構(gòu)成，項(xiàng)目體量相當(dāng)于“再造一個(gè)徐家匯”，其中B座辦公樓是目前上海浦西的天際線高點(diǎn)。

在最新公告中，徐家匯商城對(duì)項(xiàng)目調(diào)整原因也有解釋：2025年5月17日，根據(jù)“大徐家匯”發(fā)展戰(zhàn)略部署，為進(jìn)一步落實(shí)城市更新要求，促進(jìn)徐家匯商圈業(yè)態(tài)升級(jí)、功能復(fù)合，優(yōu)化提升公共空間系統(tǒng)，上海市徐匯區(qū)規(guī)資部門對(duì)《上海市徐匯區(qū)徐家匯社區(qū)C030202單元控制性詳細(xì)規(guī)劃58街坊局部調(diào)整公眾參與草案》進(jìn)行了公示，調(diào)規(guī)方案中的建筑指標(biāo)與本項(xiàng)目原方案的建筑指標(biāo)有顯著變化。

徐家匯商城表示，一方面，近年來(lái)受復(fù)雜多變外部環(huán)境影響，實(shí)體零售行業(yè)面臨有效需求不足、社會(huì)預(yù)期偏弱、電商分流加劇、品牌商拓店意愿下降等嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，行業(yè)總體動(dòng)能偏弱。

另一方面，上海六百所在的徐家匯商圈內(nèi)商業(yè)體眾多，且大體量新商業(yè)體仍在持續(xù)入市，商圈競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。上海六百項(xiàng)目單體體量較小，若維持單一零售業(yè)態(tài)，難以在未來(lái)應(yīng)對(duì)多方面因素的沖擊。

作為上海六百的操盤(pán)方，徐家匯商城認(rèn)為，上海六百項(xiàng)目調(diào)整后，公寓式酒店加品牌旗艦店的組合，有利于為商業(yè)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)客群，滿足高端人群高頻次生活服務(wù)需求及區(qū)域客群消費(fèi)需求，形成“居住與消費(fèi)”的內(nèi)循環(huán)，達(dá)到穩(wěn)定租金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的效應(yīng)。

徐家匯商城表示，從短期來(lái)看，此次項(xiàng)目調(diào)整將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)期和投資回報(bào)期延長(zhǎng)，且籌備協(xié)調(diào)及建設(shè)的難度增大，會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊憽５珡拈L(zhǎng)期來(lái)看，這是該公司在當(dāng)前形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)自我提升和突破的有效方式，更好地滿足新時(shí)代消費(fèi)需求。

徐家匯商城表示，本次項(xiàng)目調(diào)整也將進(jìn)一步豐富徐家匯商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)，提升商圈的整體能級(jí)與品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城市有機(jī)更新。