中國(guó)城市的辦公空間存量經(jīng)過(guò)了21世紀(jì)之初的高速發(fā)展期，從原來(lái)單向的供應(yīng)追趕需求，即將面臨供需雙向矛盾的調(diào)整期。相比之下，巴黎大都市（簡(jiǎn)稱“大巴黎”,注：由巴黎市和周圍省市共同組成的一個(gè)新型市鎮(zhèn)聯(lián)合體，治理框架是一個(gè)市鎮(zhèn)間合作的公共機(jī)構(gòu)。介于巴黎市和法蘭西島大區(qū)之間的大都市化尺度，不是行政區(qū)域，而是一個(gè)聯(lián)合治理區(qū)域，大致相當(dāng)于法蘭西島大區(qū)的四個(gè)中心省份。）的存量辦公空間已經(jīng)進(jìn)入增速放緩期，特別是在過(guò)去十年間，年均增長(zhǎng)率不足1%。巴黎規(guī)劃院（Apur）于2024年第一季度發(fā)布的《大巴黎存量辦公空間的動(dòng)態(tài)：建設(shè)、改造、空置》研究報(bào)告，表明巴黎大都市的辦公存量正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，不同地區(qū)之間存在供需差異，整體上正逐漸從新建增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)有建筑的改造和再利用。

本文將在該報(bào)告基礎(chǔ)上，深入解讀巴黎大都市的存量辦公空間的現(xiàn)狀特征和可見(jiàn)的發(fā)展趨勢(shì)，為中國(guó)大城市正在或即將出現(xiàn)的同類問(wèn)題提供參考和借鑒。

地時(shí)間2024年2月7日，法國(guó)巴黎，圣德尼普雷耶爾大廈的部分景色，普雷耶爾大廈以前是一座辦公樓，正在建設(shè)中，將被改造成一座酒店綜合體。視覺(jué)中國(guó) 資料圖

一、大巴黎辦公空間的存量變化和趨勢(shì)呈現(xiàn)

巴黎大都市在過(guò)去50年間辦公存量翻倍，但近期的增長(zhǎng)速度明顯放緩，正面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。根據(jù)地區(qū)分布、凈存量、空置率、租金、就業(yè)變化等相關(guān)指標(biāo)的分析結(jié)果，可以直觀地理解大巴黎辦公空間在一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期的結(jié)構(gòu)演變以及第三產(chǎn)業(yè)的格局變化，這有利于準(zhǔn)確地判斷辦公空間的發(fā)展趨勢(shì)并做出具有實(shí)效性的調(diào)整。

（一）存量翻倍，增速放緩

伴隨著巴黎作為法國(guó)首都的大都市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)化，大巴黎的辦公空間在過(guò)去50年中取得了顯著增長(zhǎng)。從1975年到2022年，巴黎大都市的辦公面積從約2000萬(wàn)增加到4260萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度達(dá)116%，對(duì)比同時(shí)期的其他指標(biāo)，人口僅增長(zhǎng)9%，就業(yè)增長(zhǎng)11%。1985-1995年間是辦公存量增長(zhǎng)最快的時(shí)期，年均增長(zhǎng)率達(dá)2.8％。但之后幾十年里，增長(zhǎng)速度逐漸放緩。到最近十年（2013-2022年間）年均增長(zhǎng)僅為0.8%。

圖1    在1975-2022年間大巴黎辦公面積演變（單位：百萬(wàn)平方米）

（二）存量分布的變化與地區(qū)間差異

大巴黎辦公空間的分布變化與多中心型大都市的形成相呼應(yīng)。巴黎市作為大巴黎中心區(qū)域，對(duì)辦公空間的聚集力量逐漸減弱，緊鄰其外圍的部分地區(qū)辦公空間的建設(shè)與更新更加活躍，并形成了新的中心。辦公空間從中心聚集逐漸向外圍地區(qū)擴(kuò)散，需要在大都市范圍內(nèi)重新取得平衡。

巴黎市在1975年曾集中了超過(guò)2/3的辦公空間（69%），而到了2022年僅剩42%。盡管其辦公面積增加了約1/3，從1975年的1350萬(wàn)增加到2022年的1770萬(wàn)平方米，但年均增長(zhǎng)僅為0.6%。相比之下，大巴黎辦公空間的增長(zhǎng)主要在巴黎市的外圍地區(qū)，最突出的是北邊的普萊恩市鎮(zhèn)（Plaine Commune），50年內(nèi)辦公存量增長(zhǎng)超過(guò)六倍，平均年增長(zhǎng)率為4%。其次是西邊的拉德芳斯，其辦公存量增長(zhǎng)了四倍，年均增長(zhǎng)2%。增長(zhǎng)率高的地區(qū)從中心向外轉(zhuǎn)移，即使在巴黎市范圍內(nèi)，存量的增加也主要分布在靠近外圍的地區(qū)（第13、15、17區(qū)），而非向內(nèi)的中心區(qū)（第1、7、8區(qū)）。這些地區(qū)對(duì)應(yīng)于規(guī)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施活躍的區(qū)域。與此同時(shí)，存量增長(zhǎng)的分布也越發(fā)不均衡。2010年至2022年期間，環(huán)巴黎市外圍的三個(gè)地區(qū)（巴黎以西的拉德芳斯、北部的普萊恩和東部的馬恩河谷地區(qū)）吸引了3/4的增長(zhǎng)。其他地區(qū)的增長(zhǎng)則弱得多，甚至局部地區(qū)出現(xiàn)輕微的負(fù)增長(zhǎng)。

圖2   在1975-2022年間大巴黎存量辦公分布變化

（三）新環(huán)境下的趨勢(shì)呈現(xiàn)

通過(guò)對(duì)大巴黎存量辦公空間長(zhǎng)達(dá)50年的數(shù)據(jù)分析，可以清晰地看到其整體的變化趨勢(shì)。然而，近十年間辦公存量的增速明顯降低。在新冠疫情的影響下空置率明顯增加，更加劇了已經(jīng)到來(lái)的趨勢(shì)。雖然疫情退去，但隨著疫情期間工作方式的改變，集中辦公空間將越來(lái)越多地被釋放出來(lái)。原材料以及房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致辦公樓租金的提升，同時(shí)就業(yè)量下降，在部分地區(qū)辦公就業(yè)人口與辦公空間產(chǎn)生脫節(jié)，這些都與辦公存量的增長(zhǎng)形成矛盾。大巴黎辦公空間的發(fā)展正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)折。

二、大巴黎地區(qū)辦公空間的演變特征和轉(zhuǎn)型需求

通過(guò)較長(zhǎng)歷史時(shí)期的數(shù)據(jù)分析，大巴黎辦公空間的主要趨勢(shì)已經(jīng)清晰可見(jiàn)。如果進(jìn)一步細(xì)化近十年的增量，將大巴黎辦公空間的凈增量拆解開(kāi)，可以區(qū)分出辦公空間的建設(shè)、拆除和改造（雙向的用途改變）的數(shù)量變化，再結(jié)合存量分布、空置率和就業(yè)情況等相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析，將更精準(zhǔn)地突出大巴黎存量辦公空間的當(dāng)前特征，識(shí)別問(wèn)題所在并確定轉(zhuǎn)型的需求。

（一）新建、拆除與改造

根據(jù)大巴黎辦公建設(shè)在2013-2022年間建筑許可證和其他規(guī)劃授權(quán)的數(shù)據(jù)分析，十年間的增量包含新建（800萬(wàn)平方米）和對(duì)已有建筑的辦公改造（58.8萬(wàn)平方米），而減量則分為拆除（200萬(wàn)）和對(duì)原有辦公空間的其他用途改造（180萬(wàn)）。增減差異下的結(jié)果是正向的，即大巴黎在十年內(nèi)辦公面積的凈增長(zhǎng)為480萬(wàn)平方米。巴黎大都市12個(gè)區(qū)塊中的11個(gè)獲得凈增長(zhǎng)，僅有一個(gè)區(qū)塊的凈值為負(fù)（大東區(qū)）。

存量增長(zhǎng)的主要來(lái)源仍然依賴新建。新增建設(shè)面積主要分布在巴黎市及其周邊地區(qū)（尤其拉德芳斯和普萊恩），占大巴黎新建辦公面積的2/3。在發(fā)展成熟和密集的城市環(huán)境中，通常需要拆除現(xiàn)有建筑才能進(jìn)行重建。因此，十年內(nèi)拆除辦公面積也集中在建設(shè)活躍的地區(qū)。超過(guò)1/3的拆除面積位于巴黎市和拉德芳斯，其次是普萊恩市鎮(zhèn)和大巴黎塞納河西（規(guī)模較前兩者相差很多）。

建設(shè)速度在2018年之后進(jìn)一步放緩，由于拆除主要集中在建筑密集的地區(qū)，因此，拆舊建新的更替速度也被抑制，而改造（主要從辦公向其他用途轉(zhuǎn)換）逐漸增加。在巴黎大都市的區(qū)域協(xié)同規(guī)劃（SCoT）中規(guī)定，要求對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行改造而不是拆除。然而，到目前為止的數(shù)據(jù)分析中還沒(méi)能觀察到，改造速度相對(duì)于拆除速度的明顯增長(zhǎng)。2014年是改造速度最快的一年，辦公空間被改造面積是拆除的三倍。然而，自那以后，改造和拆除數(shù)量相當(dāng)。

圖3  在2013年至2022年間大巴黎辦公面積凈增量

（二）功能置換，住宅成為首選

改變用途涉及兩個(gè)方向：一個(gè)是非辦公用途轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公，另一個(gè)是辦公空間改造為其他用途。這是空間功能轉(zhuǎn)換的兩個(gè)相悖的方向，大巴黎在近十年間從辦公轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛镜拿娣e是其他用途轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公面積的三倍多。雖然不同地區(qū)這兩者的比例關(guān)系變化很大，但仍然能反映出因存量辦公的高空置率而去實(shí)體空間辦公化的整體趨勢(shì)和需求。

改造辦公空間，即將辦公用途轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛镜母脑熘?，住宅是最大受益領(lǐng)域。尤其在辦公面積的凈增量為負(fù)的地區(qū)，大量辦公空間被改造為住宅。十年間，大巴黎被改造的辦公空間中31%轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?，其次是?jīng)營(yíng)類住宿（18%）、提供公共服務(wù)的設(shè)施（18%）以及商業(yè)（10%）。巴黎市在辦公空間的改造再利用方面地位突出，其改造面積占大都市地區(qū)總量的一半以上，其中的“公共服務(wù)”類占比高于大巴黎的平均水平（22%）。

如果將辦公空間與其他類型的功能空間相比較，在2013-2022年間，住宅建筑在新增凈建設(shè)面積中占比最大，超過(guò)63%（2250萬(wàn)平方米），辦公雖排在第二位，但落差達(dá)到50個(gè)百分點(diǎn)（13.5%），比用于公共服務(wù)和設(shè)施的建筑量略高（13%）。其余功能空間占比更少（經(jīng)營(yíng)類住宿新增凈面積占總量的4.2%，商業(yè)占3.7%，倉(cāng)儲(chǔ)占1.4%）。個(gè)別功能空間的增量出現(xiàn)負(fù)值，拆除量多于新建量（主要出現(xiàn)在手工業(yè)、部分工業(yè)或者農(nóng)業(yè)領(lǐng)域）。因此，住宅在辦公空間功能置換中數(shù)量大、占比高，這符合在巴黎大都市范圍內(nèi)建筑空間的功能分配和結(jié)構(gòu)化需求。

（三）空置率分布不均

空置率評(píng)估了所有在市場(chǎng)上閑置供應(yīng)的、可以立即使用的辦公空間的占比。 各個(gè)地區(qū)的空置情況不盡相同，甚至差異很大。相對(duì)于巴黎市3.5%的空置率，環(huán)巴黎的近郊地區(qū)（尤其拉德芳斯）高達(dá)15.1%。這部分地區(qū)雖然近兩年相對(duì)穩(wěn)定，但空置數(shù)量和比例都維持在高水平，并且有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。在較遠(yuǎn)的城郊地區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)），閑置辦公空間供應(yīng)量保持穩(wěn)定，空置率多年來(lái)維持在11%-12%。

將辦公空間存量變化的數(shù)據(jù)與空置情況的數(shù)據(jù)在各地區(qū)間進(jìn)行比較并不容易。但可以通過(guò)空置率的分布情況看到，高空置率出現(xiàn)在近年來(lái)大量辦公空間被建設(shè)的區(qū)域，空置率與建設(shè)量成正相關(guān)。在巴黎市范圍內(nèi)，空置率整體偏低，存量增長(zhǎng)更是有限。相反，在巴黎大都市范圍內(nèi)巴黎市以外的近郊地區(qū)，存量增長(zhǎng)顯著，而空置率也相當(dāng)高。

與增量放緩相同，空置率的升高開(kāi)始于新冠疫情之前，但空置率攀升的勢(shì)頭明顯高于增量放緩，尤其在2020年以后被進(jìn)一步加劇。僅在巴黎市，2019年底空置率為2.2%，到2021年第二季度約5%，空置辦公面積較疫情發(fā)生前翻了一番。隨后逐漸回落到2023年底的3.5%。

（四）辦公就業(yè)量和辦公面積之間相對(duì)脫節(jié)

2020年巴黎大都市400萬(wàn)就業(yè)人員中辦公就業(yè)人員占55%。整體而言，在大巴黎范圍內(nèi)辦公面積增長(zhǎng)略高于辦公就業(yè)量增長(zhǎng)，二者差異并不明顯。然而，具體到某些地區(qū)，辦公就業(yè)量的增長(zhǎng)和辦公面積的增長(zhǎng)之間差異很大。這種差異會(huì)隨著時(shí)間逐漸拉大，可能會(huì)導(dǎo)致租金的壓力和辦公空置率的上升。

具體而言，在大巴黎，2009-2020年間辦公就業(yè)崗位增長(zhǎng)7.6%，辦公面積增長(zhǎng)10.6%，就業(yè)增長(zhǎng)低于面積增長(zhǎng)，但差異不大。然而在環(huán)巴黎市的近郊地區(qū)，這種差異達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)。在西面的拉德芳斯地區(qū)，同期的辦公就業(yè)增長(zhǎng)為4%，而辦公面積增長(zhǎng)了近13%（其中表現(xiàn)最突出的區(qū)域，辦公就業(yè)增長(zhǎng)7%，辦公面積增長(zhǎng)達(dá)18%）。同樣的情況也發(fā)生在北面的普萊恩地區(qū)，辦公就業(yè)增長(zhǎng)21%，而辦公面積增長(zhǎng)30%，增速都更高，差異也更大（其中數(shù)值最高的地區(qū)二者分別達(dá)到27%和42%）。這些地區(qū)主要集中在辦公存量增長(zhǎng)快的區(qū)域，在最近五年中，其辦公空置率都大幅攀升。拉德芳斯地區(qū)辦公空置率從8%增長(zhǎng)到近15%，普萊恩及部分其他地區(qū)從6%增到16%。

在大都市范圍內(nèi)巴黎市以外的東面和南面也存在著相同的趨勢(shì)（面積增長(zhǎng)高于就業(yè)增長(zhǎng)），只是數(shù)量和增速都相對(duì)緩和。只有在極少數(shù)地區(qū)就業(yè)增長(zhǎng)高于面積增長(zhǎng)（特殊情況出現(xiàn)在北偏東的Terresd’Envol地區(qū)，辦公面積縮減1/4，而辦公就業(yè)增加16%）。

然而，位于中心的巴黎市與大巴黎其他地區(qū)情況大不相同。2009-2020年間辦公就業(yè)量增長(zhǎng)6.6%，辦公面積增長(zhǎng)4.9%，就業(yè)增長(zhǎng)略高于面積增長(zhǎng)，差異同樣不明顯。然而，其中巴黎西的辦公就業(yè)增長(zhǎng)近9%，而辦公面積幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，僅為1.4%。這導(dǎo)致了供需之間的緊張，表現(xiàn)為非常低的空置率（2020年為2%，2023年底為2.4%）和非常高的租金水平（大都市中最高，每年每平方米600-1000歐元）。因此，盡管巴黎市表現(xiàn)出與整體相反的趨勢(shì)，其部分地區(qū)辦公就業(yè)量與辦公面積之間的脫節(jié)現(xiàn)象仍然明顯。

圖4  在2009-2020年間大巴黎存量辦公面積增長(zhǎng)與辦公就業(yè)增長(zhǎng)比較

三、存量辦公發(fā)展的大巴黎經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)大城市的借鑒和啟示

有資料顯示，中國(guó)一線城市已完成了超過(guò)八成所需辦公面積的建設(shè)。同時(shí)指出，全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50位的大城市中，已有17個(gè)城市的辦公樓處于“供應(yīng)過(guò)?！睜顟B(tài)。雖然數(shù)據(jù)收集和研究角度不同，但這些信息都顯現(xiàn)出中國(guó)大城市的辦公空間發(fā)展已經(jīng)面臨快速增長(zhǎng)的限制和空置率上升的挑戰(zhàn)。因此，對(duì)大巴黎存量辦公的研究正逢其時(shí)地為中國(guó)同類城市辦公發(fā)展的趨勢(shì)判斷和應(yīng)對(duì)措施提供了思考和借鑒。

（一）準(zhǔn)確、及時(shí)的數(shù)據(jù)收集和分析。

清晰地了解辦公空間的存量及其在一個(gè)城市或都市范圍內(nèi)的分布情況，分析各區(qū)域凈增減與區(qū)域發(fā)展特征之間的關(guān)系，這是進(jìn)一步?jīng)Q策的基礎(chǔ)。巴黎市規(guī)劃院將大巴黎辦公空間存量變化結(jié)合其他相關(guān)指標(biāo)（地區(qū)分布、存量的增減、空置率以及租金、人口和就業(yè)變化）進(jìn)行交叉研究，同時(shí)結(jié)合過(guò)去五十年的長(zhǎng)期軌跡和近年來(lái)的短期動(dòng)向，分析出當(dāng)前正在發(fā)生的主要趨勢(shì)，并更好地理解未來(lái)的挑戰(zhàn)。這為我們提供了值得借鑒的研究方法。

中國(guó)城市，尤其是大都市，在經(jīng)過(guò)快速建設(shè)之后，存量辦公空間正在迎來(lái)飽和期，平衡且可持續(xù)的發(fā)展將是未來(lái)的挑戰(zhàn)。什么時(shí)間開(kāi)始放緩增速，什么時(shí)間在什么地區(qū)開(kāi)始做減法，都需要數(shù)據(jù)分析的支撐。僅涉及辦公存量本身的數(shù)據(jù)（建設(shè)、拆除、改造、空置率）并不完整，需要與能夠影響存量變化的其他相關(guān)指標(biāo)的數(shù)據(jù)相對(duì)照。因此，其他相關(guān)指標(biāo)的確定是關(guān)鍵，除了大巴黎研究中的就業(yè)、租金等指標(biāo)外，還應(yīng)考慮第三產(chǎn)業(yè)的細(xì)分和新興行業(yè)帶來(lái)的結(jié)構(gòu)變化、通勤交通、智能化增長(zhǎng)等。同時(shí)，規(guī)律性數(shù)據(jù)（每年或3-5年）和長(zhǎng)期數(shù)據(jù)（30-50年）相結(jié)合，以便盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)，為政府能夠制定切實(shí)有效的措施提供可靠的依據(jù)。

（二）將空置的存量辦公空間轉(zhuǎn)化為可持續(xù)利用的地產(chǎn)資源。

大巴黎存量辦公的增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入整體放緩階段，與此同時(shí)，空置率上升，二者交叉，對(duì)辦公空間的發(fā)展提出新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)有存量能否滿足未來(lái)需求（包括容量和分布）以及如何調(diào)整現(xiàn)有存量。面對(duì)已經(jīng)到來(lái)的趨勢(shì)變化，大巴黎已經(jīng)有了自己的答案：未來(lái)發(fā)展會(huì)更多地轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有辦公建筑的改造，而不再是通過(guò)新建。大規(guī)模建設(shè)于1985-1995年期間的辦公樓，尤其在當(dāng)時(shí)發(fā)展特別迅速的地區(qū)，進(jìn)入到大型重建周期（周期估計(jì)為25年-35年）。這部分存量辦公在當(dāng)前法國(guó)國(guó)土空間轉(zhuǎn)型時(shí)期，尤其是“零凈人工化”（ZAN）土地開(kāi)發(fā)政策和相關(guān)辦公轉(zhuǎn)住宅的規(guī)劃法規(guī)出臺(tái)之際，提供了大量的地產(chǎn)資源。對(duì)應(yīng)中國(guó)的同類城市，例如上海，大規(guī)模建設(shè)在1995年以后，如果按照相同年限的周期計(jì)算，正在步入重建周期。如何對(duì)現(xiàn)有存量進(jìn)行調(diào)整以及如何利用釋放出的大量存量資源，以應(yīng)對(duì)可能到來(lái)的存量增長(zhǎng)下降與空置率上升的雙重挑戰(zhàn)，這是中國(guó)大城市即將或正在面臨的相似問(wèn)題。

住宅是大巴黎辦公改造的首選方向。在中國(guó)大城市中，住宅一直是城市發(fā)展的矛盾所在。在土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)到達(dá)臨界點(diǎn)的今天，如何持續(xù)地滿足住宅的需求，辦公轉(zhuǎn)住宅可以作為一個(gè)方向：既可以降低辦公空置率，又可以對(duì)建筑實(shí)施可持續(xù)化的再利用。另外，目前的建筑市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了高速增長(zhǎng)期，很多相關(guān)企業(yè)遇到行業(yè)發(fā)展瓶頸，甚至是困境，這也提供了一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。住宅的類型可以多樣化，學(xué)生宿舍、職工公寓、社會(huì)住房、老年公寓等都應(yīng)在考慮之列。當(dāng)然，辦公轉(zhuǎn)型不僅限于住宅，補(bǔ)充公共服務(wù)領(lǐng)域（公共空間和公共設(shè)施建筑）也是重要的部分，尤其在城市高密度區(qū)域。

（三） 地區(qū)間差異化調(diào)整和再平衡。

通過(guò)大巴黎辦公空間的演變可以發(fā)現(xiàn)，其存量辦公空間呈離心式增長(zhǎng)：傳統(tǒng)的中心城區(qū)（巴黎市）逐漸退出增長(zhǎng)最強(qiáng)勁區(qū)域，取而代之的是緊鄰其周邊的環(huán)中心區(qū)域。這反映出，一方面，城市擴(kuò)張?jiān)谀撤N意義上仍在繼續(xù)，但改變城市形態(tài)的方式變了，從水平方向的蔓延式土地?cái)U(kuò)張轉(zhuǎn)為單位土地面積上的更新擴(kuò)容和密度增加；另一方面，中心區(qū)域的功能正在發(fā)生置換，從上一階段高度集中的商業(yè)辦公等類別的第三產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向增加公共文化、公共空間的展示和開(kāi)放性功能。這意味著辦公空間的存量分布需要在整個(gè)大都市范圍內(nèi)重新平衡，這關(guān)系到空間功能的重組、交通軸線的銜接和財(cái)政預(yù)算的分配等問(wèn)題。不同地區(qū)轉(zhuǎn)型的需求和方向并不一致，在整體相互關(guān)聯(lián)和相互平衡的基礎(chǔ)上，必須根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行差異化調(diào)整。

目前，巴黎大都市正在實(shí)施一項(xiàng)具體計(jì)劃，以大巴黎快線（2020-2030年間建設(shè)）為核心軸線完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)（城郊快鐵、地鐵、有軌電車），重新組織空間結(jié)構(gòu)性框架以實(shí)現(xiàn)地區(qū)間連接，帶動(dòng)新的城市活力區(qū)，重新平衡第三產(chǎn)業(yè)的地理分布，同時(shí)，結(jié)合站點(diǎn)建設(shè)，對(duì)其周邊進(jìn)行城市更新，限制開(kāi)發(fā)建設(shè)新的辦公空間。

（四）規(guī)劃調(diào)節(jié)和限制性增長(zhǎng)的治理手段。

環(huán)中心（巴黎市）的區(qū)域是大巴黎辦公存量增長(zhǎng)最快地區(qū)，建設(shè)量大、拆除量大、城市更新活力強(qiáng)，同時(shí)也正是空置率最高、新增辦公就業(yè)量與辦公存量之間脫節(jié)突出的地區(qū)。而這些變化更集中地發(fā)生在近十年內(nèi)，是全球和區(qū)域性經(jīng)濟(jì)環(huán)境與地區(qū)行動(dòng)疊加的結(jié)果。在這樣的背景下，存量辦公增長(zhǎng)進(jìn)入下行階段，需要做減法，但往往為了找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，仍然在部分地區(qū)大規(guī)模規(guī)劃并建設(shè)辦公建筑，以期拉動(dòng)地區(qū)活力，結(jié)果就是空置率在這部分地區(qū)急劇上升，辦公與就業(yè)的脫節(jié)表現(xiàn)更加凸出。大巴黎出現(xiàn)的過(guò)低空置率和高租金、高空置率和低租金，都是不健康的市場(chǎng)。這就需要政府的調(diào)控手段，控制過(guò)于跟隨市場(chǎng)或者將市場(chǎng)作為唯一指向的行為，以避免高空置率和／或高租金帶來(lái)的破壞性，并通過(guò)觀察就業(yè)量和辦公存量的關(guān)系，維持二者之間的平衡。

在大巴黎案例中可以看到，辦公空間最具活力的區(qū)域主要集中在城市規(guī)劃實(shí)施活躍的地區(qū)。但規(guī)劃項(xiàng)目不意味著大量的新建，而是大規(guī)模的城市更新。因此，城市規(guī)劃要作為方向制定和調(diào)節(jié)的工具，不能一味做增量，必要的時(shí)候應(yīng)該做減法，真正起到既促進(jìn)發(fā)展又維持健康發(fā)展的作用。對(duì)辦公存量的增長(zhǎng)動(dòng)態(tài)在各地區(qū)之間分布差異的研究能夠引導(dǎo)決策者重新審視正在進(jìn)行的相關(guān)規(guī)劃項(xiàng)目。另外，在存量收縮的趨勢(shì)下，辦公空間本身可以通過(guò)增加其功能多樣性來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，同時(shí)提升其外部的城市空間品質(zhì)，便捷且宜人的街區(qū)環(huán)境（附近有餐館、酒吧、咖啡館、商店和公園）有利于吸引就業(yè)。這些都需要城市規(guī)劃的引導(dǎo)。

（五）提前布局存量辦公轉(zhuǎn)型以應(yīng)對(duì)未來(lái)多重不確定性的挑戰(zhàn)。

與整體增量放緩的趨勢(shì)一樣，辦公就業(yè)量增長(zhǎng)與新增辦公面積這兩個(gè)指標(biāo)的脫節(jié)也開(kāi)始于2018年以前。然而，新冠疫情的到來(lái)加劇了原本的變化趨勢(shì)。新增建設(shè)量在2021年和2022年下降了20%-30%，空置率也在同期攀升。這反映了，一方面企業(yè)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下收縮辦公面積，另一方面是遠(yuǎn)程辦公的影響。2023年法蘭西島幾乎一半的就業(yè)人口以固定的方式進(jìn)行遠(yuǎn)程辦公，平均每周2.1天。遠(yuǎn)程辦公在法國(guó)和歐洲大部分地區(qū)已經(jīng)開(kāi)啟，它改變的不僅僅是目前辦公空間的現(xiàn)有存量和內(nèi)部空間配置，也包括居民日常出行：通勤出行將逐漸減少，或許不再是最主要的出行目的。因此，整個(gè)城市的交通結(jié)構(gòu)和辦公空間的分布都將面臨功能性重組。

與此同時(shí)，辦公空間增加的凈值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口和就業(yè)增長(zhǎng)，也說(shuō)明人們的工作性質(zhì)和工作環(huán)境發(fā)生變化，第三產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部格局正在改變。面臨智能化信息時(shí)代的新產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，辦公空間的需求和辦公方式都將發(fā)生根本變化，如何提前做好布局以應(yīng)對(duì)新時(shí)代下新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整，這是一項(xiàng)新挑戰(zhàn)。原材料價(jià)格上漲、健康危機(jī)、遠(yuǎn)程辦公，以及正在興起的人工智能（部分辦公室工作將以可預(yù)見(jiàn)的方式被取代），增加了辦公發(fā)展不確定性的同時(shí)，也迫切需要加快辦公存量轉(zhuǎn)型的步伐。

本文基于巴黎規(guī)劃院（Atelier Parisien d’Urbanisme）于2024年3月發(fā)布的研究報(bào)告《大巴黎存量辦公空間的動(dòng)態(tài)：建設(shè)、改造、空置》（DYNAMIQUES DU PARC DE BUREAUX DANS LE GRAND PARIS : CONSTRUCTION, TRANSFORMATION DE L’EXISTANT, VACANCE）開(kāi)展介評(píng)，并對(duì)中國(guó)城市的借鑒價(jià)值予以分析，特此致謝。