花錢買了房子、辦了房產證，還用房子抵押貸過款，可15年后，房產證被廢除了。這是大連市民張風君的購房遭遇。

張風君購買的商鋪位于大連市沙河口區(qū)，他2007年取得房產證，此后以該房產作抵押向銀行貸了款。2022年大連市不動產登記中心作出“更正登記”，將張風君的房產證撤銷作廢，其理由是——當年他購房之前，該房產就已經被開發(fā)商抵押給了銀行。

“我真金白銀花了錢，沒想到買了抵押給銀行的房子?！睆堬L君告訴澎湃新聞（www.nxos.com.cn），他至今不理解，既然當年房子已經被抵押，為什么開發(fā)商還能對外銷售并辦下房產證，房管部門還同意將該房子重復抵押給另一家銀行？

對于廢除房產證一事，作為房地產管理部門的大連市自然資源局表示，張風君當年買房時房產已被抵押，未取得抵押權人同意不應辦理產權轉移登記；該局進行“更正登記”，系“發(fā)現(xiàn)錯誤登記后自我糾錯”，是合法的行政行為。

張風君及其代理律師認為，房管部門對于當年的錯誤登記行為，不管是由于工作人員未盡到審查職責，還是有人惡意串通違法登記，都應承擔相應的責任。

2025年7月，在申請行政賠償未果后，張風君起訴大連市自然資源局。目前，此案已由大連市鐵路運輸法院立案審理。

除了提起行政訴訟，張風君還想弄清楚涉案房產被“錯誤登記”以及重復抵押貸款的原因。8月15日，大連市自然資源局辦公室負責人告訴澎湃新聞，相關情況需由業(yè)務部門核實。

購房15年后房產證被作廢

今年68歲的張風君，家住大連市沙河口區(qū)。他當年購買的商鋪位于迎春街的同泰花園小區(qū)，目前由一家洗浴中心租賃經營。

張風君告訴澎湃新聞，2006年9月，他花674萬余元從開發(fā)商手上買了上述商鋪，建筑面積1756.48平方米，其中地上一層232.48平方米，地下一層1524平方米。

張風君當年購買的商鋪（含地下一層）。本文圖片均由受訪者提供

“買房之前我就問過售樓部，我說我要辦證，要貸款，他們說沒問題?！睆堬L君說，他當時買的是裸房（毛坯房），簽合同付款之后，便由開發(fā)商方面的工作人員去辦理房產證。

2007年2月，張風君所購商鋪的《房屋所有權證》辦下來了，證號為“2007502013”，上面蓋有“大連市房地產登記發(fā)證中心”的公章，以及“產權登記專用章”。

買下商鋪后，張風君到房管部門辦理了房產抵押、他項權利登記等手續(xù)，以該商鋪作抵押，順利從中國工商銀行大連青泥洼橋支行貸款了300萬元。

張風君對兩層商鋪進行了裝修，然后租給一家洗浴中心——地上一層為大堂，地下一層為浴池。

對于商鋪的產權，擁有“紅本本”的張風君一直覺得就是自己的房子。可到了2022年7月——距他買房15年之后，大連市不動產登記中心向其下發(fā)《不動產更正登記決定書》，廢除他的證號為“2007502013”的《房屋所有權證》。

該“更正登記”決定書指出，張風君原房產證中1524平方米的地下一層，系被錯誤登記，因為此前就已經抵押給銀行。

張風君當年買房后頒發(fā)的房產證（部分）。

原來，在張風君買房之前，作為同泰花園的開發(fā)商，大連金興房地產公司對約1.48萬平方米的地下一層申辦了初始登記，辦了“大產權證”。2005年12月，該開發(fā)商以地下一層作抵押，向中國建設銀行大連青泥洼橋支行貸款了5000萬元。被抵押的地下一層面積中，包括后來張風君購買的1524平方米。

2007年，在未經抵押權人（建設銀行）同意的情況下，開發(fā)商向房管部門申報了產權轉移登記，購房戶張風君獲得了房屋所有權證——其房產包括已被抵押的地下面積1524平方米。此后，張風君以該房產為抵押向工商銀行貸款，數(shù)年后還清。

2014年，因開發(fā)商金興房地產公司未能清償2005年向建設銀行申請的貸款，大連市西崗區(qū)法院向房管部門下達協(xié)助執(zhí)行通知，將此前抵押的房產抵債轉移登記至建設銀行，四年后經拍賣程序過戶給他人。

2020年10月，金興房地產公司原法定代表人劉釗向登記機關申請撤銷張風君的房產證，其理由是與此前初始登記并抵押給銀行的房產面積重復。

2022年7月，大連市不動產登記中心作出“更正登記”決定，認定當年的產權轉移登記未經抵押權人同意——當時該房產已被開發(fā)商抵押給銀行，給張風君辦證系“登記錯誤”。

房管部門廢除了張風君的房產證，通過重新登記僅保留其地上一層232.48平方米的產權。

“我花真金白銀買的地下那一層，1524平方米，就這樣沒了?！睆堬L君說。

房管部門作出不予賠償決定，購房戶向法院起訴

原來的房產證被廢除后，張風君不服房管部門的重新登記決定，訴至法院請求撤銷該決定。

張風君稱，當年他購房時并不知道房子已抵押給銀行，涉案房產是他通過支付合理價格而“善意取得”。

審理此案的大連鐵路運輸法院認為，根據(jù)相關規(guī)定，對于錯誤登記的事項，不動產登記機構應依法更正；張風君購房后申請產權轉移登記，但當時涉案房屋已有抵押登記，在未取得抵押權人（銀行）同意的情況下辦理產權轉移系錯誤登記，《不動產更正登記決定書》“系對此錯誤的更正行為”。

房管部門下發(fā)的《不動產更正登記決定書》（尾頁）

2022年12月，大連鐵路運輸法院作出判決，駁回了張風君關于撤銷《不動產更正登記決定書》的訴求。此后二審法院維持了原判。

房管部門的更正登記已成事實，張風君只能接受。

涉案房產（地下一層1524平方米）的原產權證已廢除，房產已過戶給他人，當年花錢買房的張風君覺得自己是“冤大頭”。他說，租賃房子的洗浴中心拖欠其兩百多萬元租金，自從他的房產證廢除后更不愿支付了。

張風君想起訴賣房子給他的開發(fā)商——當年隱瞞了房子已抵押給銀行的真相，可大連金興房地產公司2017年就注銷了，他連合適的被告都難以找到。

“買房子的時候，我相信的不是開發(fā)商，我更相信房產局?！睆堬L君說，如果當年買房不能辦房產證，他就肯定不會買，“就算買了，辦不到證我也會要求退錢?！?/p>

“你不能一句‘錯誤登記’就算了。我的損失該怎么辦？”張風君說。他委托房地產評估機構對涉案的1524平方米房產進行評估，包括房屋和室內裝修，市場價值總計1629萬余元。

2025年1月，張風君向大連市自然資源局申請行政賠償，要求該局承擔因當年錯誤登記造成的損失。2月，該局作出《不予賠償決定書》。

大連市自然資源局作出的《不予賠償決定書》（尾頁）。

大連市自然資源局認為，在發(fā)現(xiàn)涉案房產有抵押而“錯誤登記”之后，已經通過更正登記“自我糾錯”，張風君申請行政賠償無事實及法律依據(jù)，“我局決定不予賠償”。

此后，張風君申請行政復議。2025年6月，大連市政府作出行政復議決定，維持大連市自然資源局作出的不予賠償決定。

大連市政府在《行政復議決定書》中指出：房屋登記機關對登記材料的審查究竟是形式審查義務還是實質審查義務，法律并無明確規(guī)定；本案中房屋登記機關已盡到了合理審慎的審查義務，在頒證過程中并無過錯，亦無證據(jù)證明工作人員與第三人惡意串通違法登記，故張風君提出的賠償請求無法律依據(jù)。

張風君稱，他買房之前，房產就被開發(fā)商抵押給銀行，房產局有抵押登記資料，“在這種情況下還頒發(fā)房產證，這算盡到了審查義務嗎？”

2025年7月，張風君以大連市自然資源局和大連市政府為被告，提起行政訴訟，請求法院撤銷不予賠償決定書和行政復議決定書，判決大連市自然資源局賠償因其違法錯誤登記造成的損失。

張風君的代理律師趙越認為，根據(jù)相關法律和最高法審理房屋登記案件的規(guī)定，不管是辦證人員未盡到審查職責導致錯誤登記，還是有工作人員與開發(fā)商惡意串通違法登記，房屋登記機構都應對其造成的損害承擔相應賠償責任。

大連鐵路運輸法院的書面通知顯示，這起行政訴訟案件目前已由該院立案審理。

大連鐵路運輸法院關于立案的通知書

除了提起行政賠償訴訟，張風君還想弄清楚房產被“錯誤登記”以及重復抵押貸款的原因。他不明白，已經被開發(fā)商抵押給銀行的商品房，為什么還能對外銷售并辦下房產證？已經抵押給銀行貸款的房產，為什么還能重復抵押給另一家銀行辦理貸款？

“無論是辦房產證，還是抵押房產給銀行，都要通過房產部門?！睆堬L君說，2025年4月和7月，他先后兩次到大連市自然資源局反映情況，還舉報當年辦證人員涉嫌瀆職，均未得到明確回復。

為了解情況，8月15日，澎湃新聞記者電話聯(lián)系大連市自然資源局局長韓景，韓景安排局辦公室負責人進行回復。該辦公室負責人稱，相關情況他并不熟悉，需由業(yè)務部門進行核實。