1988年開始，土地使用權(quán)被允許以租賃的形式進行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地最長使用年限為70年，而商辦和工業(yè)用地最長使用年限為40年及50年。截至目前，關(guān)于商辦類土地使用年限到期后如何續(xù)期，暫未有明確的法律框架。

隨著城市化發(fā)展的推進，于上世紀90年代開發(fā)的一批商辦類項目，正逐步面臨土地剩余年限不足的難題，而以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為代表的一批規(guī)劃建設較早的區(qū)域，也因此遭遇諸多牽制，影響單體樓宇更新及區(qū)域的整體升級。

這一情形在未來5-10年內(nèi)，或?qū)⒊蔀樯虾３鞘性匍_發(fā)的重要議題。

土地年限不足掣肘樓宇更新的三個方面

從土地出讓合同簽訂之日起算，商辦項目土地使用年限通常為 40 年。一個商辦類項目的土地剩余使用年限，即從拿地之日起按40年起算，再扣除其項目建設開發(fā)的時間（除超高層建筑外普遍最少需要3-5年）。換言之，一個項目即便按照從拿地到建成的最短耗時計算，到開業(yè)時剩余的土地年限最多為35至36年。

20年是土地剩余使用年限的關(guān)鍵性指標。對此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，投資機構(gòu)對商辦類項目土地剩余年限有明確偏好：20 年為及格線，30 年為優(yōu)秀線。剩余 30 年以上的項目更受青睞，事實上這類物業(yè)在全國范圍內(nèi)極為稀缺。

業(yè)內(nèi)普遍認為，剩余年限低于20年的項目資產(chǎn)估值會受影響，從經(jīng)濟賬和風險角度考慮，基本不會被納入投資范疇。

據(jù)世邦魏理仕預計，至2030年，中國18個主要城市中，剩余土地使用年限少于20年的單一業(yè)權(quán)商辦物業(yè)總面積將增加到約3000萬平方米，約七成在一線城市，而且基本都位于核心區(qū)位。

以陸家嘴為代表的區(qū)域，即將面臨商辦項目土地剩余使用年份不足的問題。圖源：新華社

隨著1990年代開發(fā)的商辦項目逐漸迎來剩余土地年限不足的挑戰(zhàn)，上述問題將逐步凸顯，影響城市再開發(fā)及持續(xù)升級，其背后的邏輯主要體現(xiàn)在多個方面：

第一，影響投資決策。當土地使用年限剩余較短時，投資機構(gòu)會擔憂資產(chǎn)價值隨著年限減少而降低，導致投資回報率下降。比如，投資機構(gòu)普遍不會考慮剩余年限低于20年的項目，這使得土地剩余年限接近20年的項目難以獲得資金支持。

第二，制約項目改造。一些老舊物業(yè)雖然急需更新改造，但因土地使用年限問題，投資機構(gòu)對其價值無法量化計算，不愿投入資金。這導致許多位置好、樓宇主體結(jié)構(gòu)良好的項目，因土地年限等因素被放棄，使得老舊物業(yè)錯失及時煥新的機會，既浪費了核心區(qū)位的土地資源，也影響了區(qū)域的整體功能與形象。

第三，限制資產(chǎn)估值。按照不動產(chǎn)物業(yè)的評估方法，剩余年限越少，物業(yè)的剩余價值（即未來可變現(xiàn)或產(chǎn)生收益的價值）也就越少。在發(fā)行REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）時，土地剩余年限短的項目資產(chǎn)估值會被壓低，進而影響項目的融資和發(fā)展。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強對此表示：“從城市更新角度，一個商辦項目資產(chǎn)估值若由于年限問題受限，就自然難以吸引到投資商。在寫字樓投資情況本就嚴峻的情況下，土地年限不夠的寫字樓投資前景就會雪上加霜。一方面，大的機構(gòu)買家基本不會考慮低于20年的項目；另一方面，盡管個人買家的要求不會像機構(gòu)買家那么嚴苛，辦公面積也有可能以散售的形式出讓，但土地時效問題終究還是會影響估值?！?/p>

從上海商務樓宇的建設開發(fā)情況分析，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由于規(guī)劃于1980-1990年代，有大批樓齡超過20年的商務樓宇；黃浦區(qū)核心區(qū)、虹口區(qū)外灘北翼、徐家匯等區(qū)域，也集中了許多開發(fā)于1990年代末及世紀之初的寫字樓，上述區(qū)域?qū)⒃谝欢〞r間內(nèi)集體遭遇土地使用年限的考驗。

以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為例，其核心板塊小陸家嘴作為上海金融中心，聚集了大量建于 1990-2000年、樓齡超過20年的商務樓宇（如華能聯(lián)合大廈、銀都大廈等），土地剩余年限普遍不足15年。小陸家嘴區(qū)域土地資源有限，不同級別的商務樓宇也有租金分化、樓宇急需提質(zhì)升級的問題。此外，因樓宇高齡化情況集中，商務樓宇的綠色化轉(zhuǎn)型、功能及空間改造等更新需求也更為迫切。因而，陸家嘴商務樓宇因剩余土地使用年限的掣肘，正面臨“功能過時—估值下降—改造乏力”的狀況，在小陸家嘴這樣的核心區(qū)域則表現(xiàn)得更加突出。

土地年限續(xù)期細則仍待進一步明確

那么，商辦項目的土地使用權(quán)續(xù)期是否有相關(guān)法律依據(jù)？

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二編第三分編第十二章第三百五十九條，非住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

另據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年版)第二章第一節(jié)第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

總結(jié)而言，現(xiàn)行法律條文未對非住宅建設用地的續(xù)期作出明確規(guī)定，僅提及續(xù)期是可行的，且相關(guān)續(xù)期需要補繳土地價款，并至少提前一年申請。續(xù)期(或到期更新)的方式、續(xù)期年限和補繳土地價款的金額標準均未見統(tǒng)一要求。

地方性法規(guī)方面，上?！冻鞘懈聴l例》第四十一條規(guī)定，城市更新以拆除重建和改建、擴建方式實施的，可以按照相應土地用途和利用情況，依法重新設定土地使用期限。城市更新涉及補繳土地出讓金的，應當在土地價格市場評估時，綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素，確定土地出讓金。

上述上海市地方性法規(guī)中雖允許重建/改建/擴建項目“重新設定土地使用期限”，但未進一步明確商業(yè)用地年限延長的具體標準（如是否可從 40 年延長至 50 年或更久）。項目在面臨實際的續(xù)期問題時，仍舊缺乏明確的法規(guī)指導。

盧強進一步解釋了實際操作層面的現(xiàn)狀，“商辦項目的土地延期問題，在上海的市場操作中，如果不涉及特定情況，例如國企改制特批或者是劃撥用地，目前還沒有一例可供參考的成功案例?！?/p>

為此，研究員詢問了本市多位地產(chǎn)資管及城市更新領(lǐng)域內(nèi)的從業(yè)人士，從反饋來看，業(yè)內(nèi)基本認同土地在到期前應該能通過一定程序進行有償續(xù)期的操作。然而，他們也普遍指出，在土地延期的相關(guān)規(guī)定出臺之前，土地年限依舊是當下上海地產(chǎn)大宗交易、城市更新及項目改造方面的阻塞性問題。

國有土地使用權(quán)的相關(guān)法律及法規(guī)。圖源：仲量聯(lián)行

經(jīng)公開信息可知，全國范圍內(nèi)已有多起商辦項目土地續(xù)期的案例，包括深圳市羅湖區(qū)的國際商業(yè)大廈、浙江省海寧市龍祥大廈等。此外，浙江省海寧市及杭州市、遼寧省盤錦市、河北廊坊市、深圳等地均有商辦土地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)標準規(guī)定。

以海寧市為例，其2018年出臺的《海寧市國有建設用地使用權(quán)出讓（租賃）到期土地處置管理辦法》中，詳細羅列了非住宅類土地到期延期的操作細則。根據(jù)規(guī)定，對符合續(xù)期條件的到期土地，續(xù)期出讓年限工業(yè)用地不超過30年，商業(yè)及其他用地不超過20年。在續(xù)費標準方面，按辦理續(xù)期時點土地市場評估價結(jié)合畝產(chǎn)效益評價地價修正系數(shù)所得價格的50%繳納土地出讓金。

從各地已續(xù)期的案例來看，地方法規(guī)方面針對土地續(xù)期的評估方式及續(xù)費標準不一而足。評估方式有兩種，一是看續(xù)期時的市場價格，二是看續(xù)期時的基準地價。另外，也會綜合考慮規(guī)劃、區(qū)位、用途、土地市場、補償費用對應的續(xù)期時間以及成交情況、地價水平以及變化等因素計算得出。上述地方性法規(guī)，為未來上海制定相應的土地續(xù)期規(guī)定提供了一定借鑒。

陸家嘴作為中國核心金融商務區(qū)之一，其商辦土地的使用年限續(xù)期問題正日益凸顯，這不僅關(guān)乎單棟商務樓宇的長期資產(chǎn)價值，更影響著區(qū)域整體功能的升級與長遠發(fā)展。以小陸家嘴內(nèi)樓齡最長的良豐大廈為例，其建成至今已逾30年，按照商辦土地40年的使用年限計算，其土地剩余年限已逼近5年關(guān)口，續(xù)期壓力迫在眉睫。

針對以陸家嘴為代表的上海核心區(qū)域，當前最關(guān)鍵的土地續(xù)期訴求有兩點：一方面，亟須出現(xiàn)第一例完成土地使用年限續(xù)期的實際案例。這一案例將為區(qū)域內(nèi)其他面臨同樣問題的樓宇提供可參考、可復制的實踐樣本，打破 “無例可循” 的困境；另一方面，必須明確土地續(xù)期規(guī)則，包括具體的續(xù)期年限如何設定、土地價款的補繳和評估標準，以及從申請到審批到支付的全流程操作辦法等。唯有如此，才能讓區(qū)域內(nèi)的老舊商辦物業(yè)在續(xù)期問題上有章可循，為其更新改造、重煥活力掃清制度障礙。

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