近年低調(diào)的新城系主動(dòng)出擊，想重新獲取資本市場(chǎng)的信任。

5月的倒數(shù)第二周，實(shí)控人王振華之子王曉松帶隊(duì)在中國(guó)香港和新加坡進(jìn)行了兩場(chǎng)非公開(kāi)的路演活動(dòng)。王曉松是香港上市主體新城發(fā)展（01030.HK）的董事會(huì)主席和境內(nèi)開(kāi)發(fā)主體、A股上市公司新城控股（601155.SH）的董事長(zhǎng)。參與路演的還有新城控股高級(jí)副總裁及商管公司總裁管有冬、新城控股董事會(huì)秘書(shū)李峰。

對(duì)于此次路演，外界此前解讀為新城發(fā)展今年7月到期的3億美元債和新城控股今年10月到期的3億美元債務(wù)做再融資進(jìn)行準(zhǔn)備。

對(duì)于這次路演的目的，新城解釋稱，想跟投資人重新認(rèn)識(shí)，并希望了解投資人對(duì)現(xiàn)階段的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是何種態(tài)度，會(huì)不會(huì)繼續(xù)支持新城。

新城同時(shí)表示，如果投資人仍然認(rèn)可新城并繼續(xù)支持，而市場(chǎng)又有窗口機(jī)會(huì)，則會(huì)考慮發(fā)行美元債；如果市場(chǎng)不如意，公司也做好了用自有資金償還美元債的準(zhǔn)備。新城方面表示，目前還沒(méi)完整的計(jì)劃。

正有序縮減開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，保交付工作基本已經(jīng)完成

慶幸最近幾年未拿地的新城，正在縮減地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

新城介紹，2025年計(jì)劃竣工面積550萬(wàn)平方米，竣工面積不到2024年的40%，正有序縮減開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，出清低毛利項(xiàng)目，展現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與穩(wěn)健增長(zhǎng)的市場(chǎng)策略。

過(guò)去的2024年，新城交付了10萬(wàn)套住房，竣工面積1500多萬(wàn)平方米；公司2025年的竣工計(jì)劃為550萬(wàn)平方米，不到2024年的40%。新城同時(shí)表示，保交付工作基本已經(jīng)完成。

新城方面稱，很慶幸公司自2021年7月起未獲取過(guò)新項(xiàng)目，如果后面持續(xù)在場(chǎng)，也未必能夠坐在這邊和大家溝通。今年200億元至250億元的銷(xiāo)售指引，是根據(jù)公司目前的存貨結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流來(lái)反推的。前兩年公司債務(wù)總額比較高，需要經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的彌補(bǔ)。

隨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模的縮小，對(duì)公司整體的影響越來(lái)越??；開(kāi)發(fā)物業(yè)仍很有必要，公司在這個(gè)行業(yè)做了很多年，放棄可惜，但現(xiàn)在沒(méi)有現(xiàn)金流去拿地；公司從2023年開(kāi)始大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)，意在穩(wěn)住核心團(tuán)隊(duì)，公司對(duì)代建業(yè)務(wù)的要求比較低，只要獲取的資金能夠養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)發(fā)工資就可以。

對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的策略，新城稱，未來(lái)，如果公司的現(xiàn)金流富余，會(huì)做一些機(jī)會(huì)主義的投資，未來(lái)開(kāi)發(fā)算是一種錦上添花的業(yè)務(wù)，整個(gè)公司基本還是靠商業(yè)獲取現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

吾悅廣場(chǎng)賬面價(jià)值接近1230億元，190億元未抵押融資

如今的商業(yè)是新城的根基性業(yè)務(wù)。

截至2024年底，新城發(fā)展已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)城市綜合體數(shù)量為173個(gè)，出租率達(dá)97.97%。全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額905億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約128.08億元。

今年前4個(gè)月，新城發(fā)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入45.8億元，同比增長(zhǎng)13%，同店增長(zhǎng)5.4%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占總營(yíng)收14%，毛利占比48%，毛利率超70%。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，商業(yè)收入在公司總營(yíng)收中的占比將超30%，毛利占比達(dá)60%-70%以上。

依靠吾悅廣場(chǎng)，新城獲取數(shù)百億元抵押貸款。

截至2024年年末，新城發(fā)展總的有息負(fù)債是577億元，平均債務(wù)融資成本為5.88%。有息負(fù)債中，包括39億元開(kāi)發(fā)貸，10億美元信用債，其他均是吾悅廣場(chǎng)的抵押債。抵押債中，76.5億元為中債增擔(dān)保的債券、20億元CMBS，剩下300億元為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

新城稱，公司正在使用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸替換開(kāi)發(fā)貸、無(wú)抵押債。公司的主要還款來(lái)源是商業(yè)板塊提供的經(jīng)營(yíng)性收入，2024年公司經(jīng)常性的租金收入對(duì)利息的覆蓋約3.93倍。

新城方面同時(shí)介紹，公司的融資空間非常充足。吾悅廣場(chǎng)總的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值約1230億元，其中超千億元已經(jīng)抵押融資，剩余190億元是未抵押融資。

新城介紹，公司去年新做的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資，平均融資率在50%左右，如果按此水平對(duì)未進(jìn)行抵押融資的商場(chǎng)做融資預(yù)估，潛在的融資空間超過(guò)90億元。公司2023年及之前做的一些融資抵押率僅在38%左右，如果這些項(xiàng)目的融資額能提高到50%，對(duì)應(yīng)的融資空間預(yù)計(jì)70多億元。

新城還告訴投資人，目前，公司也在努力打開(kāi)資產(chǎn)股權(quán)融資的通道，看到一些同行，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)，在REITs等資產(chǎn)證券化方面均有一些進(jìn)展，公司也在做這方面探索，如果該渠道能打通，LTV（貸款價(jià)值比，loantovalue）可以提高到75%-80%。已經(jīng)申報(bào)REITs，目前正在政府相關(guān)部門(mén)的審核階段。

重資產(chǎn)是否繼續(xù)做？新城告訴投資人，現(xiàn)有的173個(gè)吾悅廣場(chǎng)中，158個(gè)為重資產(chǎn)。重資產(chǎn)的吾悅廣場(chǎng)還有10個(gè)，今明兩年，公司還會(huì)開(kāi)業(yè)3個(gè)，剩下的7個(gè)暫時(shí)沒(méi)有動(dòng)工計(jì)劃。

做好了用自有資金償還美元債的準(zhǔn)備

今年，新城系兩筆合計(jì)6億美元的境外債到期。新城告訴投資人，有意發(fā)行美元債，但目前并沒(méi)有完整計(jì)劃；正在溝通境內(nèi)融資以償還美元債。

“新城發(fā)展 4.45 20250713”將于今年7月3日到期，本金額為3億美元；“新城控股 4.6 2520251015”將于今年10月15日到期，本金額3億美元。

關(guān)于今年7月到期的3億美元債，新城發(fā)展介紹，近期公司在跟中債增溝通新發(fā)行債券的擔(dān)保事宜，同時(shí)還有4個(gè)資產(chǎn)包在和金融機(jī)構(gòu)溝通融資事宜，這些融資的用途均是償還美元債。

對(duì)于融資的到賬時(shí)間，新城方面稱，五個(gè)資產(chǎn)包的融資基本陸續(xù)會(huì)在美元債到期前到賬，只要五個(gè)中的兩個(gè)能夠到賬，再加上公司目前的自有資金即可完成還款。公司與這些金融機(jī)構(gòu)均有較多合作，他們也擔(dān)心如果美元債還不上會(huì)影響他們之前的一些貸款；又擔(dān)心提前放款被挪用。

新城方面稱，新增融資的抵押物一方面是完全沒(méi)有抵押融資的吾悅廣場(chǎng)，這部分估值189億元；另一方面，是此前已經(jīng)融資但抵押率低的那部分，有些有機(jī)會(huì)向50%的抵押率靠近。

關(guān)于是否發(fā)行新的美元債，新城表示，如果投資人仍然認(rèn)可新城并繼續(xù)支持，而市場(chǎng)又有窗口機(jī)會(huì)，則會(huì)考慮發(fā)行美元債；如果市場(chǎng)不如意，公司也做好了用自有資金償還美元債的準(zhǔn)備。新城方面表示，目前還沒(méi)完整的計(jì)劃。

新城同時(shí)告訴投資人，公司有資源將所有的美元債信用債替換為抵押債。