蔣立冬 派生萬(wàn)物AI 圖

近期，30余只滬市REITs披露了2024年年度報(bào)告，2024年滬市33只REITs實(shí)現(xiàn)收入較去年同比增加35%。

此外，得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。根據(jù)年報(bào)信息，2024年滬市REITs共進(jìn)行64次分紅，實(shí)際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實(shí)際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實(shí)的“現(xiàn)金牛”。

可供分配金額較首發(fā)預(yù)測(cè)整體達(dá)標(biāo)

根據(jù)年報(bào)信息，2024年滬市33只REITs共實(shí)現(xiàn)收入85億元，較去年同比增加35%；共實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元，較首發(fā)預(yù)測(cè)整體達(dá)標(biāo)。整體來(lái)看，滬市REITs經(jīng)營(yíng)情況保持穩(wěn)健，各行各業(yè)都展現(xiàn)出新氣象、新特點(diǎn)。

保租房板塊經(jīng)營(yíng)成果亮眼。在政策趨勢(shì)的催化以及產(chǎn)品自身韌性的加持下，滬市4只保租房REITs整體實(shí)現(xiàn)收入4.1億元，完成率超過(guò)100%。從經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看，底層保租房資產(chǎn)的出租率平均達(dá)到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價(jià)也維持在相對(duì)穩(wěn)定的較好水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著未來(lái)住房租賃市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，保租房REITs發(fā)展前景依然可期。

能源需求增長(zhǎng)助推業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)。2024年全社會(huì)用電量同比增長(zhǎng)6.8%，各類產(chǎn)業(yè)及居民用電需求均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，滬市5只能源類REITs表現(xiàn)優(yōu)異，平均可供分配完成率高達(dá)103%，底層資產(chǎn)總發(fā)電量達(dá)到28.1億KWH，營(yíng)業(yè)收入和發(fā)電量平均完成率達(dá)到95%。

消費(fèi)政策刺激釋放巨大市場(chǎng)潛力。隨著一系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策的落地，疊加引入新興品牌、舉辦特色活動(dòng)等各類引流措施，滬市4只消費(fèi)類REITs的銷售額及客流量均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，報(bào)告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達(dá)99%，高出租率與良好的客流增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)為消費(fèi)類REITs的業(yè)績(jī)提升提供了有力支撐。

倉(cāng)儲(chǔ)物流需求修復(fù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)。隨著大力提振消費(fèi)、多渠道促進(jìn)居民增收、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系等舉措納入2025年政府工作任務(wù)中，倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃市場(chǎng)開(kāi)始迎來(lái)需求修復(fù)。滬市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs營(yíng)業(yè)收入完成率高達(dá)98%，運(yùn)營(yíng)凈收益完成率105%，租金收繳率近100%，表現(xiàn)出較強(qiáng)的租約穩(wěn)定性，為未來(lái)行業(yè)復(fù)蘇提供支撐。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)運(yùn)營(yíng)效能。面對(duì)我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)前以城市群和產(chǎn)業(yè)鏈為主導(dǎo)的差異化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs相繼采取“產(chǎn)業(yè)+基金”、智慧化管理等各類運(yùn)營(yíng)措施，成功實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，報(bào)告期末平均出租率達(dá)到88%，基本達(dá)到預(yù)測(cè)水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來(lái)實(shí)現(xiàn)滿租，全年?duì)I收同比增長(zhǎng)約2%；張江REIT 2024年末整體出租率達(dá)91.9%，較2023年末上升近20%。

高速公路階段性調(diào)整迎接復(fù)蘇。面對(duì)需求結(jié)構(gòu)調(diào)整、周邊路網(wǎng)變化、極端惡劣天氣等事件，2024年滬市高速公路REITs積極采取措施，仍然展現(xiàn)出資產(chǎn)韌性，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入43.7億元，較評(píng)估口徑的完成率超過(guò)90%。其中，山東高速和國(guó)金鐵建表現(xiàn)突出，凈現(xiàn)金流完成率均在115%以上。另從2025年1-2月滬市高速公路REITs最新披露的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可以看到，許多前期業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的路產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯反彈，有望在2025年迎來(lái)復(fù)蘇。

高速公路REITs為“現(xiàn)金?！?/strong>

2024年，在貨幣政策寬松、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下，REITs作為單獨(dú)大類資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)特性愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇。2024年滬市REITs二級(jí)市場(chǎng)復(fù)權(quán)價(jià)格平均上漲11.8%，投資者切實(shí)從穩(wěn)定分紅和市值增長(zhǎng)中獲得豐厚回報(bào)。

得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。根據(jù)年報(bào)信息，2024年滬市REITs共進(jìn)行64次分紅，實(shí)際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實(shí)際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實(shí)的“現(xiàn)金?！保Y本市場(chǎng)投資者真正享受到交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展帶來(lái)的回報(bào)。

除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級(jí)市場(chǎng)交易中獲取增值收益。2024年滬市REITs二級(jí)市場(chǎng)不復(fù)權(quán)價(jià)格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達(dá)11.5%，且各大類資產(chǎn)呈現(xiàn)出差異化走勢(shì)，為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。

對(duì)此，公募內(nèi)部人士表示，優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)推動(dòng)了整體流動(dòng)性的提升，市值提升與交易活躍互相促進(jìn)，REITs作為獨(dú)立大類資產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

部分典型項(xiàng)目主動(dòng)披露關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)情況

REITs作為一個(gè)資產(chǎn)上市的平臺(tái)，其長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展有賴于激勵(lì)、擴(kuò)募、決策等運(yùn)營(yíng)機(jī)制的建立和有效運(yùn)行。在2024年年報(bào)中，部分典型項(xiàng)目主動(dòng)披露了關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)情況，通過(guò)在集團(tuán)層面設(shè)置REITs運(yùn)營(yíng)官、優(yōu)化運(yùn)管機(jī)構(gòu)激勵(lì)約束機(jī)制、積極推進(jìn)擴(kuò)募等，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方積極作用，構(gòu)建REITs市場(chǎng)良性循環(huán)，為REITs平臺(tái)的持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

根據(jù)年報(bào)信息，京能光伏、京東倉(cāng)儲(chǔ)、華潤(rùn)有巢等項(xiàng)目在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營(yíng)官的角色，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴(kuò)募等重大事項(xiàng)的推動(dòng)實(shí)施，為REITs平臺(tái)發(fā)展提供了源源不斷的資源活水。

其中，東吳蘇園年報(bào)顯示，該產(chǎn)品已在執(zhí)行前期披露的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)激勵(lì)約束安排，當(dāng)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)所運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)年度凈收入超過(guò)對(duì)應(yīng)目標(biāo)金額時(shí)，將不低于50%的績(jī)效管理費(fèi)作為團(tuán)隊(duì)績(jī)效激勵(lì)到崗位個(gè)人，能夠充分激發(fā)一線運(yùn)營(yíng)人員的工作積極性。

此外，京能光伏、國(guó)君東久、華夏京保、華潤(rùn)有巢、國(guó)君臨港、廈門安居等則在年報(bào)中披露了擴(kuò)募進(jìn)展情況，資產(chǎn)類別涵蓋清潔能源、產(chǎn)業(yè)園、保租房等類型，通過(guò)擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)組合，在提高資產(chǎn)組合投資收益的同時(shí)，增強(qiáng)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)REITs平臺(tái)向深度、廣度發(fā)展。

基金管理人表示，從國(guó)內(nèi)外的成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)方的積極參與，原始權(quán)益人的專業(yè)能力、資源優(yōu)勢(shì)是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、持續(xù)擴(kuò)募的重要引擎，對(duì)發(fā)揮REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資作用具有重要意義。主動(dòng)在年度報(bào)告中披露關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)情況，讓投資者充分感受到企業(yè)著力打造REITs平臺(tái)的決心和能力。

保租房、消費(fèi)及倉(cāng)儲(chǔ)物流的出租率較高

2024年11月，上交所發(fā)布了REITs年度報(bào)告指引，進(jìn)一步完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息披露規(guī)則體系。

從年報(bào)披露情況看，滬市各行業(yè)REITs項(xiàng)目均按照年度報(bào)告指引的要求詳細(xì)披露了基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與主體的履職情況，對(duì)不同行業(yè)的基本情況、周期性特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)格局及可比項(xiàng)目作了詳實(shí)分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)不同底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)及未來(lái)變化趨勢(shì)進(jìn)行比較、解釋及研判，年報(bào)信息披露的規(guī)范性、針對(duì)性及有效性顯著提升。

從年報(bào)信息可以看出，保租房、消費(fèi)及倉(cāng)儲(chǔ)物流的出租率較高，絕大部分項(xiàng)目都在90%以上，疊加相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格水平，獲得了投資者的普遍認(rèn)可；能源環(huán)保保持了相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)電量及污水處理量，部分項(xiàng)目電力價(jià)格在可控范圍內(nèi)有所波動(dòng)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)則出現(xiàn)明顯分化，出租率分布在70%-100%，部分項(xiàng)目租金價(jià)格在報(bào)告期內(nèi)出現(xiàn)一定波動(dòng)；高速公路整體經(jīng)營(yíng)有所承壓，國(guó)金鐵建、山東高速則展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗周期能力，貨車流量逆勢(shì)增長(zhǎng)有效支撐了通行費(fèi)收入的穩(wěn)定。

多家投資機(jī)構(gòu)表示，從年報(bào)使用者的角度來(lái)看，2024年年報(bào)信息相較之前的年度報(bào)告更加豐富立體，凸顯了REITs的權(quán)益屬性。詳細(xì)披露的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)抓住了不同行業(yè)的資產(chǎn)特性，精準(zhǔn)反映了底層資產(chǎn)在報(bào)告期內(nèi)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，結(jié)合年報(bào)中對(duì)行業(yè)形勢(shì)的分析研判，使投資者能夠直觀、迅速了解關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)信息，為投資決策提供了有力依據(jù)。而根據(jù)新規(guī)則修訂的年度報(bào)告模板結(jié)構(gòu)清晰、重點(diǎn)明確、數(shù)據(jù)詳實(shí)，大大增加了年報(bào)可讀性，夯實(shí)了數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)，給投研工作帶來(lái)了極大便利。信息披露作為REITs市場(chǎng)的重要機(jī)制，相關(guān)規(guī)則制度的完善優(yōu)化及有效落實(shí)為REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。