人民法院案例庫：通過簽訂商品房買賣合同的方式進行擔保，是否構成讓與擔保？

簽訂合同的真實目的是為了給借款關系提供擔保，并非為了實現商品房買賣合同的目標，合同雙方之間形成的是讓與擔保。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。

開發(fā)商為了融資，以簽訂商品房買賣合同的方式為借款提供擔保，約定將商品房作為擔保標的物，但并未實際讓渡商品房所有權，而是讓渡物權期待權，在債務人不能履行還款義務之時，將商品房的所有權轉移至債權人名下，這種約定是否構成讓與擔保？其法律效力如何？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業(yè)務的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以山東省威海市中級人民法院處理的商品房預售合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債權人的債權，與債權人簽訂不動產買賣合同，約定將不動產買賣合同的標的物作為擔保標的物，但權利轉讓并不實際履行，于債務人不能清償債務時，須將擔保標的物的所有權轉讓給債權人，債權人據此享有的以擔保標的物優(yōu)先受償的擔保物權。為保護社會交易安全，應認可合同雙方設定擔保是真實的意思表示，其買賣合同系讓與擔保的外在表現形式，讓與擔保并非通謀虛偽意思表示。

案件簡介：

1、2014年4月30日，倪某公司與某諾公司、惠某公司簽訂借款協(xié)議，某諾公司向倪某公司借款1340萬元，惠某公司共同還款，借款用于清償某諾公司貸款本息。同時約定以惠某公司和某諾公司開發(fā)的411套房屋網簽給倪某公司作擔保。當日，倪某公司轉款1340萬元。次日，倪某公司與惠某公司就部分房屋簽訂商品房預售合同并網簽。

2、2014年7月21日，倪某公司向威海市環(huán)翠區(qū)人民法院起訴惠某公司，稱因資金緊張無法按約支付房款，請求解除商品房預售合同。之后，雙方達成調解協(xié)議，法院出具調解書確認合同解除。

3、2016年7月，某諾公司被裁定重整。2017年8月，惠某公司因與某諾公司法人人格混同而合并重整，且二者尚欠倪某公司借款本息未還，已列入破產債權。

4、2017年8月30日，威海市人民檢察院向威海市中級人民法院提出抗訴，認為倪某公司與惠某公司之間實際是借款關系，簽訂房屋買賣合同和訴訟解除合同的行為，是為借款提供擔保，屬于虛假訴訟，損害了國家利益。

5、2017年12月25日，威海市中級人民法院裁定終結再審程序。

案件爭議焦點：

倪某公司與惠某公司基于后讓與擔保簽訂的商品房預售合同經調解解除，是否構成虛假訴訟。

威海市中級人民法院裁判要點：

1、倪某公司與惠某公司雙方真實的法律關系為借款關系，并非商品房買賣關系。

威海市中級人民法院認為，倪某公司與某諾公司、惠某公司簽訂借款協(xié)議，并約定某諾公司、惠某公司用涉案房屋進行擔保，在某諾公司、惠某公司不能清償借款時，倪某公司有權處置房屋。在此基礎上，倪某公司與惠某公司簽訂了涉案商品房預售合同。倪某公司與惠某公司簽訂該預售合同的真實目的是為了給借款關系提供擔保，并非為了實現商品房預售合同的目標，雙方之間形成的是讓與擔保，商品房預售合同是讓與擔保的表現形式。因此，雙方真實的法律關系為借款關系，并非商品房買賣關系。

2、簽訂商品房預售合同以設定擔保是雙方真實的效果意思，雙方基于真實的商品房預售合同進行訴訟，不屬于虛假訴訟。

威海市中級人民法院認為，簽訂商品房預售合同以設定擔保是雙方真實的效果意思，該意思表示并非虛假。雙方基于真實的商品房預售合同進行訴訟，并未虛構主要事實，故本案并非虛假訴訟。

3、原審中雙方當事人達成的解除商品房預售合同的調解協(xié)議，不存在可以撤銷的情形。

威海市中級人民法院認為，倪某公司在惠某公司尚欠其借款本息的情況下起訴要求解除涉案商品房預售合同，使房屋恢復到可自由交易的狀態(tài)，原審中雙方當事人達成的解除商品房預售合同的調解協(xié)議并未侵犯其他債權人的利益。同時，該調解協(xié)議并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也未損害國家利益、社會公共利益或者案外人的合法權益，不應予以撤銷。

綜上所述，威海市中級人民法院認為，倪某公司與惠某公司基于后讓與擔保簽訂的商品房預售合同經調解解除，不構成虛假訴訟。

案例來源：

人民法院案例庫：《山東倪某房地產開發(fā)有限公司訴文登市惠某房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同案》[案號：山東省威海市中級人民法院(2017)魯10民再20號]，入庫編號：2024-08-2-091-001。

實戰(zhàn)指南：

1、法律沒有明確對讓與擔保的規(guī)則進行規(guī)定，更沒有將其列為法定的擔保類型?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿h紀要》（以下簡稱《九民紀要》）第七十一條規(guī)定了典型讓與擔保具有相應的物權效力，債權人可以請求對財產拍賣、變賣、折價償還債權。本案屬于對于通過簽訂商品房買賣合同進行的“后讓與擔保”，雖然在本案裁判文書中并未明確使用這一概念，僅僅籠統(tǒng)地表述為“讓與擔?！保嗣穹ㄔ喊咐龓熘性摪讣母睒祟}使用了“后讓與擔?！边@一概念。在本節(jié)實戰(zhàn)指南里，“典型讓與擔?！焙汀昂笞屌c擔?！笔窃凇白屌c擔?！边@個大范圍之下的。

對于“后讓與擔?！?，因其不符合典型讓與擔保的構成要件，不應適用《九民紀要》關于典型讓與擔保的規(guī)定，但并不表明其不具有相應的法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《民間借貸規(guī)定》）第二十三條，肯定了“后讓與擔?！痹谔囟l件下具有一定的物權效力?！睹耖g借貸規(guī)定》第二十三條規(guī)定：“當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償?！本C上，如果在民間借貸法律關系中存在“后讓與擔保”，出借人在借款人不履行生效判決確定的金錢債務的前提下，可以申請拍賣合同標的物來償還債務。也就是說，“后讓與擔?！痹谔囟l件下才具有一定的物權效力。

另外，《九民紀要》和《民間借貸規(guī)定》所肯定的都是清算型（處分型）讓與擔保，即當擔保的債權不能實現時，債權人不能當然獲得標的物的所有權，而必須經由清算程序，就標的物折價、拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償。而否定了歸屬型（流質、流押型）讓與擔保，即如果債權不能實現，債權人不能直接取得標的物所有權。

2、在此，我們建議，債權人及其代理人在處理以商品房進行擔保的案件時，首先應分析是否屬于《九民紀要》第七十一條規(guī)定的典型讓與擔保，即商品房的所有權是否已經在形式上轉移到債權人名下。如果符合《九民紀要》規(guī)定的典型讓與擔保的條件，債權人在債務人到期不能清償債務的情況下，可以請求法院對商品房進行拍賣、變賣或折價優(yōu)先償還債權，但不能請求確認商品房歸其所有。債權人在起草讓與擔保合同時，在文字表述上也應當應避免約定財產所有權的直接轉移，否則無效。

3、若不符合上述典型讓與擔保的條件，而僅僅是簽訂了商品房買賣合同或者進行了網簽備案，并約定在將來不履行債務的情況下履行商品房買賣合同以清償債務，這種約定即屬于所謂的“后讓與擔?！保痪哂芯蜕唐贩颗馁u、變賣或折價后優(yōu)先受償的物權效力，本案例就是這種“后讓與擔?！钡那闆r。也就是說，如果符合《民間借貸規(guī)定》第二十三條的規(guī)定，借款人不履行生效判決確定的金錢債務的情況下，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。在民間借貸中，如果雙方簽訂商品房買賣合同進行擔保，為避免雙方此后對買賣合同性質產生爭議，當事人可在借款合同中對買賣合同作為擔保作出明確約定，或在買賣合同中對合同簽訂目的加以說明。債權人及其代理人進行訴訟時，也應當以民間借貸法律關系提起訴訟，以減少不必要的訴訟成本。

法律規(guī)定：

1、《民法典》第三百八十八條：“設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任?！?/p>

2、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條：“債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，債權人有權對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款償還債務的，人民法院應當認定該約定有效。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求參照民法典關于擔保物權的有關規(guī)定就該財產優(yōu)先受償的，人民法院應予支持。

債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求對該財產享有所有權的，人民法院不予支持；債權人請求參照民法典關于擔保物權的有關規(guī)定對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款優(yōu)先受償的，人民法院應予支持；債務人履行債務后請求返還財產，或者請求對財產折價或者以拍賣、變賣所得價款清償債務的，人民法院應予支持。

債務人與債權人約定將財產轉移至債權人名下，在一定期間后再由債務人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務人到期不履行回購義務，財產歸債權人所有的，人民法院應當參照第二款規(guī)定處理。回購對象自始不存在的，人民法院應當依照民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定，按照其實際構成的法律關系處理。”

3、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條：“當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調解等方式侵害他人合法權益的，人民法院應當駁回其請求，并根據情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、通過簽訂商品房買賣合同并辦理網簽的方式進行擔保，不是讓與擔保，應按照《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》處理。

案例一：《董立寧、青島怡華置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案》[山東省青島市中級人民法院(2020)魯02民終13970號]

青島市中級人民法院認為，董立寧與怡華置業(yè)公司簽訂了涉案商品房買賣合同且進行了網簽，但該買賣合同是基于借款協(xié)議的約定而簽訂的，目的在于擔保債務的履行。同時，借款協(xié)議約定在一定期限內怡華置業(yè)公司對涉案商品房進行回購，并將回購房款一次性支付給董立寧，之后方可解除商品房買賣合同。該商品房買賣合同實質為民間借貸的擔保，且系在債務履行期限屆滿前達成的以物抵債協(xié)議，應當適用修改前的《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》處理本案。

2、在債務人不履行債務的情形下將房屋過戶的約定，屬于流質條款，應為無效。

案例二：《福鼎市康華房地產開發(fā)有限公司、安錫忠與破產有關的糾紛案》[福建省寧德市中級人民法院(2020)閩09民初343號]

寧德市中級人民法院認為，縱觀《補充協(xié)議書》全文，并無任何一處有提到要終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，相反，通篇系對借款合同的還款期限、利息、違約責任等進行約定。因此，《補充協(xié)議書》不僅不能證明雙方當事人有變更約定為真實買賣關系，相反更證明雙方真實意思仍是名為借款實為流質擔保。而被告實際占有房屋的事實，正是對上述流質條款即未還款應以房抵債條款的履行，同樣也并非變更約定為真實買賣關系。因此，雙方之間并不存在真實的房屋買賣合同關系。本案《商品房買賣合同》名為買賣實為借款擔保，其中關于買賣的約定，系虛假意思表示，應為無效。關于以房屋作為借款擔保的約定，結合《補充協(xié)議書》，可認定雙方約定借款未償還時以房抵債，屬于流質條款，亦為無效。