近日，上海市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于支持工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 加強(qiáng)規(guī)劃資源要素保障的指導(dǎo)意見(2025版)》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），首次全面涵蓋了上海產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃管理的全周期、全要素、全流程。

2月5日，上海市規(guī)劃和自然資源局產(chǎn)業(yè)處副處長朱萬明在接受澎湃新聞（www.nxos.com.cn）記者采訪時(shí)表示，出臺(tái)《指導(dǎo)意見》，目的是讓企業(yè)通過這一個(gè)文件，全面了解上海產(chǎn)業(yè)用地管理的各方面政策?！耙酝墓芾?xiàng)l款分散在多個(gè)文件中，這次我們進(jìn)行了整合，并針對企業(yè)關(guān)注的問題，推出了相應(yīng)的政策突破和創(chuàng)新措施?！敝烊f明說。

產(chǎn)業(yè)用地有效配置是上海推動(dòng)“五個(gè)中心”建設(shè)的重要力量。按照“上海2035”總體規(guī)劃要求，上海將形成“產(chǎn)業(yè)基地-產(chǎn)業(yè)社區(qū)-零星工業(yè)用地”三級體系，保障全市產(chǎn)業(yè)用地總量。

《指導(dǎo)意見》提出，一方面要加強(qiáng)戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)規(guī)劃管控，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)用地，對符合規(guī)劃導(dǎo)向的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可按規(guī)定啟動(dòng)打開戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)。另一方面，要降低企業(yè)用地成本、提高審批效率，分類管理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外的工業(yè)用地，部分現(xiàn)狀工業(yè)用地可新建、改建、擴(kuò)建。

儲(chǔ)備“大衣料子”

上海是寸土寸金之地，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地不僅關(guān)乎實(shí)體經(jīng)濟(jì)由大到強(qiáng)的蛻變，關(guān)乎國土空間開發(fā)保護(hù)與城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，還關(guān)乎城市品質(zhì)提升與創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

朱萬明介紹，上海產(chǎn)業(yè)用地管理突出全球視野、戰(zhàn)略思維和系統(tǒng)觀念。從大的層面看，要根據(jù)“上海2035”總體規(guī)劃確定的空間布局體系，深化“一主、五城、多片區(qū)”的市域產(chǎn)業(yè)空間布局，推動(dòng)國家級開發(fā)區(qū)、市級開發(fā)區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

具體看，比如產(chǎn)業(yè)基地要以制造業(yè)功能為主，《指導(dǎo)意見》明確產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)規(guī)劃工業(yè)用地面積占比不低于70%，嚴(yán)格限制改變用途。確有需要改變的，相關(guān)區(qū)政府也必須按照“占一還一、就近平衡”原則提出補(bǔ)劃方案。

根據(jù)《指導(dǎo)意見》，上海要落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地“規(guī)儲(chǔ)供用” 一體化土地儲(chǔ)備新機(jī)制，明確圍繞重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈構(gòu)建，儲(chǔ)備“大衣料子”的戰(zhàn)略空間，優(yōu)先保障主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、重大項(xiàng)目合理用地，使優(yōu)勢地區(qū)有更大發(fā)展空間。

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)用地儲(chǔ)備的細(xì)化舉措落實(shí)到區(qū)，《指導(dǎo)意見》提出各區(qū)產(chǎn)業(yè)用地儲(chǔ)備庫容需滿足未來2年左右優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。重點(diǎn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)整體轉(zhuǎn)型可通過市、區(qū)聯(lián)合儲(chǔ)備方式實(shí)施，并爭取土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的支持。

新政還明確，對符合規(guī)劃導(dǎo)向的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可按規(guī)定啟動(dòng)打開戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)。如需對戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)控制線作局部優(yōu)化的，由區(qū)政府編制調(diào)整方案，經(jīng)專題論證和報(bào)市規(guī)劃資源局審核后調(diào)整。

規(guī)范工業(yè)用地“改擴(kuò)建”

企業(yè)對工業(yè)用地的“改擴(kuò)建”需求，因行業(yè)、規(guī)模、發(fā)展階段、地理位置等因素而有所不同，需根據(jù)具體情況進(jìn)行規(guī)劃?！吨笇?dǎo)意見》的一大亮點(diǎn)，是聚焦企業(yè)發(fā)展訴求，明晰規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外工業(yè)用地的差別化支持政策。

朱萬明舉例，零星工業(yè)用地是規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外規(guī)劃保留的工業(yè)用地，新政明確，企業(yè)可依據(jù)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向在零星工業(yè)用地開展新建、改建、擴(kuò)建。上海還將支持規(guī)劃未保留但經(jīng)區(qū)政府認(rèn)定符合“零增地”技術(shù)改造標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，依規(guī)納入零星工業(yè)用地管理。

同時(shí)，上海將區(qū)分城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)且未劃入戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)、戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外等不同情形，明晰“零增地”技術(shù)改造路徑，保障規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外現(xiàn)狀合法企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營需求。

例如，戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，在企業(yè)承諾將來配合實(shí)施規(guī)劃的前提下，可新建、改建、擴(kuò)建。其中，在中心城區(qū)、沿長江干流及黃浦江1公里范圍以內(nèi)的，則要經(jīng)區(qū)政府同意。

而城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)、戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)外的工業(yè)用地，則在與近期規(guī)劃實(shí)施不沖突且企業(yè)承諾將來配合實(shí)施規(guī)劃的前提下，也可新建、改建、擴(kuò)建。

降低土地使用成本

土地成本高、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型難，是全球制造業(yè)繞不開的痛點(diǎn)。此次上海新政則對產(chǎn)業(yè)用地采取差異化的供應(yīng)方式。企業(yè)可以選擇先租后讓、租讓結(jié)合、長期租賃等用地方式，降低土地使用成本，上海還首次提出對同一產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可組合供應(yīng)。

新政明確，上海要進(jìn)一步完善工業(yè)用地彈性年期和續(xù)期管理，實(shí)行“有償使用合同+產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作協(xié)議”協(xié)同監(jiān)管模式。通過合同條款明確約定，明確工業(yè)倉儲(chǔ)類項(xiàng)目用地增加地下空間開發(fā)的，用地企業(yè)無需簽訂補(bǔ)充合同，不增收土地價(jià)款。

在地價(jià)管理上，上海鼓勵(lì)各區(qū)建立產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。明確產(chǎn)業(yè)用地土地價(jià)款可分期支付，首期按不低于50%的比例繳納，剩余價(jià)款在合同生效之日起一年內(nèi)全部繳清且不計(jì)利息。支持采取分期支付土地價(jià)款的企業(yè)，在繳納首期土地價(jià)款后開工建設(shè)。

新政進(jìn)一步提升用地審批效率。圍繞科技創(chuàng)新策源功能和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展需求，上海將鼓勵(lì)支持企業(yè)充分利用城市更新政策改建、擴(kuò)建、新建，對增加有利于創(chuàng)新的項(xiàng)目，依規(guī)享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)和不用補(bǔ)繳土地出讓金等優(yōu)惠政策。

“拿地即開工”“交地即交證”，近年已在上海成為新風(fēng)氣。新政對此類高效舉措予以推廣鼓勵(lì)，提出要完善“一證多驗(yàn)”，推行“竣工即交證”，提升規(guī)劃資源全流程審批時(shí)效，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境。