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12月23日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》的通知，明確了安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)補(bǔ)繳價(jià)款計(jì)算規(guī)則、辦理?xiàng)l件、辦理流程，以及繼承、結(jié)婚離婚權(quán)利人變更等內(nèi)容。該政策將于2025年1月2日起正式實(shí)施。

根據(jù)《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人簽訂安居型商品房買(mǎi)賣合同滿10年后，可以按照有關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)繳價(jià)款申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。本次出臺(tái)的政策則明確了安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的具體規(guī)則。

安居房合同滿10年可補(bǔ)繳價(jià)款變更為普通商品住房

此次發(fā)布的《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》顯示，安居型商品房權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合四個(gè)條件：一是申請(qǐng)人為安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他共同權(quán)利人一致書(shū)面同意；二是簽訂安居型商品房買(mǎi)賣合同滿十年；三是因按揭貸款為該套安居型商品房設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意；四是無(wú)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及安居型商品房買(mǎi)賣合同約定的不得取得完全產(chǎn)權(quán)的情形。

根據(jù)規(guī)定，安居型商品房權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價(jià)款，即：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格除以70%計(jì)算，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價(jià)格。稅費(fèi)是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》時(shí)實(shí)際支付的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)。

舉例而言，若購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的安居型商品房，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為300萬(wàn)元，那么原市場(chǎng)價(jià)格則為300/70%，約為429萬(wàn)元。其補(bǔ)繳價(jià)款則為（429-300）×50%-稅費(fèi)=64.5萬(wàn)元-稅費(fèi)。這也意味著購(gòu)房者申請(qǐng)獲得完整產(chǎn)權(quán)需要繳納64.5萬(wàn)元及扣除相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)款。

按照政策，權(quán)利人足額補(bǔ)繳價(jià)款后可申請(qǐng)變更登記，即權(quán)利人取得受理部門(mén)出具的準(zhǔn)予取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)的核準(zhǔn)通知書(shū)后，可以依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將該套住房變更登記為普通商品住房。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，這也意味著，符合條件的安居房在足額補(bǔ)繳價(jià)款后，可像普通商品住房一樣上市交易。

不過(guò)，政策明確，對(duì)于權(quán)利人取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)后上市交易的，按照相關(guān)規(guī)定不得以無(wú)房身份再次享受深圳市住房保障政策。

對(duì)購(gòu)房人而言，可根據(jù)自身情況自愿選擇是否取得完全產(chǎn)權(quán)。政策明確，權(quán)利人簽訂安居型商品房買(mǎi)賣合同滿十年，不取得住房完全產(chǎn)權(quán)的，不需要補(bǔ)繳價(jià)款，該套住房性質(zhì)維持不變，權(quán)利人按照規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房。

政策還提及，面向人才配售的住房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。計(jì)算補(bǔ)繳價(jià)款時(shí)，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格按照同等條件下安居型商品房?jī)r(jià)格取值。

安居型商品房已不再配售，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)行封閉管理

業(yè)內(nèi)人士指出，深圳安居型商品房的建設(shè)始于2010年，2011年深圳發(fā)布《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（深圳市人民政府第228號(hào)令），標(biāo)志著深圳安居型商品房建設(shè)正式啟動(dòng)?。

公開(kāi)信息顯示，深圳市歷年共出售安居型商品房約7萬(wàn)套、人才住房約1.4萬(wàn)套，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間，陸續(xù)在簽訂合同滿10年后達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件。按照政策規(guī)定，不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，不需要補(bǔ)繳價(jià)款，居住權(quán)不受影響，還可繼承，預(yù)計(jì)每年實(shí)際辦理取得完全產(chǎn)權(quán)并且進(jìn)入市場(chǎng)的安居型商品房數(shù)量有限。

中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，深圳第一批安居型商品房入市時(shí)間為2012年，截至目前，此類房源十年限售期已基本到來(lái)，部分業(yè)主需要非常清晰的產(chǎn)權(quán)管理制度。此次推出的安居型商品房產(chǎn)權(quán)新規(guī)，有助于提高住房資源的合理分配，為安居房流轉(zhuǎn)提供了靈活性。

不過(guò)，隨著《深圳市共有產(chǎn)權(quán)管理辦法》的出臺(tái)，自2023年8月1日起，深圳已不再受理安居型商品房輪候申請(qǐng)。同時(shí)，2023年9月4日召開(kāi)的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議明確，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

深圳新聞網(wǎng)報(bào)道也指出，深圳市目前正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房，本次出臺(tái)的政策是依法依規(guī)解決安居型商品房歷史遺留問(wèn)題。

2023年7月，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》、《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》（統(tǒng)稱四個(gè)政府規(guī)章），將住房保障體系與國(guó)家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居，四個(gè)政府規(guī)章于2023年8月1日正式實(shí)施。

其中，對(duì)于配售型的保障性住房，《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》提及，自2023年8月1日起，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

這也意味著，隨著四個(gè)政府規(guī)章的落地，深圳的住房保障體系將由以往的公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉(zhuǎn)為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三種類型為主。

彼時(shí)，深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，出臺(tái)四個(gè)政府規(guī)章，是深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于住房工作各項(xiàng)決策部署、全面對(duì)接國(guó)家住房保障體系的具體舉措，對(duì)于努力解決新市民、青年人等各類群體的住房困難，逐步實(shí)現(xiàn)住有宜居，具有重要意義。

同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房；自簽訂買(mǎi)賣合同之日起滿五年的，可以將所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。

從共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)行情況看，首批兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均獲追捧。近日，寶安區(qū)住建局公布了珈譽(yù)時(shí)尚花園和悅章鳳凰里的認(rèn)購(gòu)資格審核結(jié)果。其中，珈譽(yù)時(shí)尚花園共有產(chǎn)權(quán)住房共獲8069戶家庭提交認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。經(jīng)審核，本批次住房資格審核合格的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭共7812戶，配售的房源共計(jì)1729套；悅章鳳凰里共有產(chǎn)權(quán)住房共獲6413戶家庭提交認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。經(jīng)審核，本批次住房資格審核合格的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭共6254戶，配售房源共664套。按審核合格的家庭計(jì)算，珈譽(yù)時(shí)尚花園、悅章鳳凰里共有產(chǎn)權(quán)住房認(rèn)購(gòu)量與房源數(shù)比分別為4.5:1和9.4:1。