原創(chuàng) 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

翻出了一些以前寫的文字

好像現(xiàn)在來看又別有一番滋味

買房子，八成是在買地段

同樣品質(zhì)的房子，一線和八線小縣城的房價有天壤之別，這差距就在土地上。

即便在同一座城市，就拿上海來說，同樣的產(chǎn)品，在不同的土地上，價格也能差五六倍。

核心原因是不同的土地，與之匹配的資源也不同，造就了不同的地段價值。

今天，我們就來聊一聊，怎么判斷一個板塊的地段價值。

01

看距離

先看大地段，板塊到市中心距離

眾所周知，上海的房價是以市中心為最高點，內(nèi)中外環(huán)遞減的

在大地段定好基調(diào)的情況下，再看板塊到市級商圈的距離

例如中山公園、徐家匯、五角場、大寧這些商圈，這也是地段價值極其重要的加分項

最后，再看小地段，板塊距離區(qū)域核心區(qū)，也就是本區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟活動最集中的區(qū)域

例如，嘉定區(qū)的核心區(qū)是嘉定新城板塊。這是板塊在區(qū)域內(nèi)競爭力體現(xiàn)

02

看配套能級

眾所周知，一個板塊的配套能級越高，本板塊的資源聚集能力越高，地段價值也就越高

商業(yè)配套的能級，主要是按照服務(wù)的劃分，服務(wù)范圍越廣，能級越高

例如最高能級的市級商圈是服務(wù)于全市的，例如南京路商圈

教育配套，眾所周知，公立教育資源是按照梯隊劃分

當(dāng)然，同為第一梯隊的學(xué)校，但由于每個區(qū)教育資源的平均水平不同

即便同為第一梯隊，也有優(yōu)劣之分

例如，靜安區(qū)第一梯隊的小學(xué)要比寶山區(qū)的更為優(yōu)質(zhì)

最后，是醫(yī)療資源，我們最耳熟能詳?shù)氖侨揍t(yī)院，這也是最高能級的公立醫(yī)院

下面由高到低，可以劃分為：三級甲等，三級乙等，二級甲等，二級乙等，一級甲等，一級乙等

下面還有很多綜合醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)站等能級更低的醫(yī)療資源

這三類配套中，權(quán)重又不一樣，從需求和稀缺程度來講

三類配套的對于地段價值的貢獻從大到小可分為：教育、商業(yè)、醫(yī)療配套

教育資源排名第一，因為優(yōu)質(zhì)教育資源難以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制

而且一所優(yōu)質(zhì)學(xué)校的培養(yǎng)和沉淀，需要耗費大量的時間，因此學(xué)區(qū)資源是極為稀缺的

在上海，同地段的學(xué)區(qū)房溢價普遍高達15%~30%

對于一些頂尖學(xué)區(qū)，溢價可以高達100%，這也側(cè)面反映了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的稀缺屬性

其次是商業(yè)配套，眾所周知，在電商沖擊下，人們對大型實體商業(yè)的依賴在不斷減弱，且實體商業(yè)具備可標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的特點

例如萬達，再加上可以與周邊板塊的商業(yè)配套共享

因此稀缺性大大弱于教育資源，因此，商業(yè)配套的比重次之

最后是醫(yī)療資源，與前兩種配套相比，醫(yī)療資源是一個使用較為低頻的配套

同樣具備跨板塊的共享屬性，因此對地段價值的貢獻排最后

因此，大家在選擇板塊時，不妨列一個配套清單，比對一下備選板塊的能級

此外，板塊配套還代表著一個板塊的成熟度

如果一個板塊的配套全都是頂級的

那么這個板塊基本上已經(jīng)發(fā)展到頂，房價也會較高，未來兌現(xiàn)的利好會比較少。反之亦然

需要注意的一點是，對于自住的朋友來說，配套不是越高端越好，而是適合自己消費水平的最好

03

看交通能級

這里指的交通能級是高效交通工具的密度

交通能級越高，地段價值越大

就拿上海來說，軌交密度最大的地區(qū)是地段價值最高的內(nèi)環(huán)區(qū)域

此外，若跨城市出行，機場和火車站也是比較重要的

但由于使用較為低頻，且機場會有噪音的影響，火車站的人流量較大且人員較為雜亂

因此對地段價值的貢獻較小，甚至還可能降低地段價值

舉個例子，不夜城板塊北面一直受上?；疖囌居绊戄^大

其一是人員雜亂，其二是城市界面落后，因此房價一直趕不上板塊南面

04

看產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)是判斷板塊價值的重要的一點

尤其對于一些偏遠的郊區(qū)板塊，產(chǎn)業(yè)決定了板塊決定了本板塊的未來

若一個板塊本身沒有產(chǎn)業(yè)，周邊也沒有特別強勁的產(chǎn)業(yè)對本板塊形成外溢效應(yīng)

那么本板塊人口會逐步老齡化的

且由于消費力的不斷降低，商業(yè)配套的能級也會逐步降低，最終會走向沒落

反之，隨著產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入，不斷有年輕的人口導(dǎo)入進來

住房需求也會較為旺盛，會逐步形成一個自成一脈的小城鎮(zhèn)

當(dāng)然，同為產(chǎn)業(yè)，效益可能天差地別

金融、文化、物流、互聯(lián)網(wǎng)以及技術(shù)密集型的先進制造業(yè)，這類產(chǎn)業(yè)的效益較好，也容易導(dǎo)入大量人口

而一些高耗能、低效益的重工業(yè)，導(dǎo)入人口收入較低，且對環(huán)境污染較為嚴(yán)重，是地段價值的減分項

05

看規(guī)劃

在了解清楚：“你是誰“的問題以后

我們還要了解一個板塊：”將要成為誰“

也就是它發(fā)展的方向，規(guī)劃會告訴你答案

一個最簡單的方法：看定位。

定位能級越高，板塊得到的資源傾斜也越大

下面是一個規(guī)劃定位排序：城市主中心＞城市副中心＞地區(qū)中心＞社區(qū)中心位

06

看歷史

當(dāng)我們了解一個地方的過去，我們會了解本板塊的歷史遺留問題。

例如，一個地方過去是化工廠，現(xiàn)在可能會遺留一些環(huán)境污染問題

也會對未來的發(fā)展有更準(zhǔn)確的預(yù)估

比方說，一個板塊擁有超大體量的老公房，但是本板塊的地皮所剩不多

那么板塊未來發(fā)展起來，就會比較慢

通過看歷史，我們還可以了解，本地人對這個片區(qū)的認(rèn)可度

建筑是死的，但它腳下的土地是活的

當(dāng)我們了解它的成長軌跡，我們才能知道它將走向衰亡還是繁盛，它的地段價值將上升還是下降

了解這個趨勢，對買房人至關(guān)重要

最后，希望大家都能買到一套滿意的房子。

以上為正文，來自真叫盧俊團隊

這是真叫盧俊公眾號的第5745篇原創(chuàng)文章

原標(biāo)題：《你家地段值多少錢，看這幾點就知道了》

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