11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議審議通過近年來力度最大的化債舉措，明確增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，用于置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。

同日，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發(fā)布會，全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員、全國人大常委會預(yù)算工作委員會主任許宏才表示，為便于操作、盡早發(fā)揮政策效用，新增債務(wù)限額全部安排為專項(xiàng)債務(wù)限額，一次報批，分三年實(shí)施。按此安排，2024年末地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額將由29.52萬億元增加到35.52萬億元。

財政部部長藍(lán)佛安直言，這是黨中央統(tǒng)籌考慮國際國內(nèi)發(fā)展環(huán)境、確保經(jīng)濟(jì)財政平穩(wěn)運(yùn)行，以及地方政府化債實(shí)際等多種因素，作出的重大決策部署，是今年一系列增量政策的“重頭戲”。

對于房地產(chǎn)市場而言，發(fā)布會上，藍(lán)佛安表示，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動加快落地。

“結(jié)合取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整稅收，有利于降低購房人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)剛需與改善型住房需求入市；通過專項(xiàng)債券落地，有利于地方政府收購存量房屋與土地，減少存量房地產(chǎn)供給；通過供求雙向調(diào)節(jié)，起到平衡供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)和平穩(wěn)健康發(fā)展的作用?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池點(diǎn)評道。

哪些房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有望調(diào)整？

在業(yè)內(nèi)看來，后續(xù)房地產(chǎn)減稅大招將出臺。按照財政部部長藍(lán)佛安的說法，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

那么，哪些房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有望調(diào)整呢？從財政部部長助理宋其超此前在國新辦新聞發(fā)布會上透露的信息來看，財政部正研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。

現(xiàn)行政策中，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)由各省明確。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，“從目前房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策來看，包括增值稅、土地增值稅和個稅的政策都存在積極調(diào)整的空間，其直接影響就是降低了房東和房企的稅費(fèi)成本，對于房屋交易和開發(fā)成本降低具有積極的作用。”

58安居客研究院院長張波指出，目前，房地產(chǎn)稅收主要集中在供給和需求兩側(cè)，供給側(cè)的稅源主要是房企在拿地和開發(fā)環(huán)節(jié)，需求側(cè)則主要在交易階段。從供給側(cè)來看，目前房企的稅收在拿地層面和銷售階段，拿地階段主要是契稅，這方面預(yù)計整體降低的可能性低，但因城施策進(jìn)行調(diào)整的可能性較大。銷售階段是降稅的重點(diǎn)，主要包括土地增值稅、增值稅兩項(xiàng)，非普宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的取消預(yù)計會對土地增值稅形成重要影響，預(yù)計整體性降低的可能性大，而增值稅可能會考慮階段性降低稅率的方式。

從需求側(cè)來看，張波提及，目前已經(jīng)有在落地包括個人所得稅減免、地方性契稅減免的政策，這類政策預(yù)計后續(xù)還將延續(xù)，并且自主權(quán)還在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推進(jìn)“以舊換新”等各類房產(chǎn)置換需求提升，因此進(jìn)一步調(diào)整增值稅免征條件、個人所得稅免征條件將是主要方向，同時可能會結(jié)合對二手房中介費(fèi)的收取進(jìn)行規(guī)范性調(diào)整。

專項(xiàng)債券擴(kuò)圍用于回收閑置存量土地

除了房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策將有調(diào)整，專項(xiàng)債的使用范圍也有所擴(kuò)大，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地，打通了收儲缺乏資金的“卡點(diǎn)”。

發(fā)布會上，藍(lán)佛安提及，專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動加快落地。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，專項(xiàng)債在“優(yōu)化存量”方面有積極作用。其中在回收閑置存量土地進(jìn)而轉(zhuǎn)為土地儲備方面，主要包括兩類土地，即安置房閑置用地、房企未開發(fā)用地。其對于緩解城中村改造安置房領(lǐng)域、出險房企土地庫存項(xiàng)目方面的風(fēng)險具有積極作用，也有效改善了2025年的土地儲備結(jié)構(gòu)和供地結(jié)構(gòu)。同時對于收購存量商品房用作保障性住房方面，其有助于消化現(xiàn)房庫存或準(zhǔn)現(xiàn)房庫存的房源，同時積極增加保障房的供給。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，專項(xiàng)債政策也可以和其他政策形成非常好的配合。目前城中村改造專項(xiàng)借款、保障性住房再貸款兩類金融工具已經(jīng)積極落實(shí)。其中城中村改造專項(xiàng)借款有效確保了房票的兌付，有助于后續(xù)新房項(xiàng)目的去庫存。而保障性住房再貸款，則有效化解房企現(xiàn)房項(xiàng)目，促進(jìn)一些房企高效批量出售項(xiàng)目。當(dāng)前專項(xiàng)債的加入，也意味著“消化存量”方面新增金融財政政策支持，真正有助于土地和房屋庫存消化，真正促進(jìn)供求關(guān)系的再均衡。

張波也表示，專項(xiàng)債的支持不僅有助于房企緩解資金壓力，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。通過支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以優(yōu)化土地供應(yīng)，通過收購存量商品房用作保障性住房，來加快去化庫存等措施，可以穩(wěn)定市場預(yù)期，提振市場信心。同時，更有利于支持保障性住房建設(shè)等民生工程，提升居民的生活質(zhì)量和幸福感。

對于專項(xiàng)債在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的支持力度，張波認(rèn)為，目前來看，本次新增專項(xiàng)債的規(guī)模是超出市場預(yù)期的，這大大降低了地方財政壓力，同時對于市場的調(diào)節(jié)力度明顯增強(qiáng)。從2018年、2019年土儲專項(xiàng)債占當(dāng)年專項(xiàng)債的水平來看，大致在30%左右水平，因此預(yù)計本輪也將保持同等比例，這將大大增強(qiáng)各地對于土地側(cè)優(yōu)化的把控力，更有利于市場的實(shí)質(zhì)性回穩(wěn)。