西寧一商品房項目爛尾后，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局（簡稱西寧市房管局）被購房者訴至法院。第一次訴訟中，法院確認西寧市房管局未依法履行涉案預售商品房資金監(jiān)管職責的行為違法。

之后，多名購房者以此為由，起訴西寧市房管局索賠，被法院駁回。法院審理后認為，西寧市房管局未履行資金監(jiān)管的行為，并不必然造成購房者財產(chǎn)損失的結果，故違法行政行為與損害結果之間沒有直接的因果關系。

日前，西寧中院在中國裁判文書網(wǎng)公布了此案相關判決書。

房管局未履行預售商品房資金監(jiān)管職責被判違法

西寧中院在中國裁判文書網(wǎng)披露的相關案件判決書顯示，從2017年至2020年，王某某、劉某某、馬某某等多人作為買受人，與出賣人青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司簽訂了購房協(xié)議（合同）或車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，買受人以一次性付款或分期付款方式支付了購買西寧市西關大街134號金色海湖奧萊城步行街1號樓、2號樓相關款項，但該項目最終爛尾。

西寧鐵路運輸法院一審查明，2023年9月18日，王某某等48人訴至該院，請求依法確認西寧市房管局未履行資金監(jiān)管職責的行為違法。2023年11月28日，該院作出（2023）青8601行初286號行政判決，確認西寧市房管局未依法履行位于西寧市西關大街134號金色海湖奧萊城步行街1號樓、2號樓預售商品房資金監(jiān)管職責的行為違法。該判決現(xiàn)已生效。

此后，王某某等人以西寧市房管局未依法履行預售商品房資金監(jiān)管職責的行為違法為由，將西寧市房管局再次起訴至西寧鐵路運輸法院，要求法院判令該局向購房者賠償房款、資金占用利息、律師費等。

一審法院審理查明，從買賣雙方簽訂的協(xié)議合同內(nèi)容來看，雙方對賣方逾期交房所產(chǎn)生的違約責任有明確約定。其中，賣方逾期交房超過約定日期后違約責任范圍指向的對象即為原告在本案中主張的房款、利息及律師費等損失。

一審法院認為，根據(jù)民法典第五百七十七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規(guī)定，購房者主張的房款、利息及律師費損失實為賣方未履行合同義務或者履行合同義務不符合約定所致，該損失亦應屬于違約方應當承擔的違約責任范疇，與西寧市房管局未依法履行案涉預售商品房資金監(jiān)管職責行為違法并無因果關系，西寧市房管局不應承擔行政賠償責任。加之，王某某等購房者在未依據(jù)上述規(guī)定尋求相關法律救濟的情況下，逕行主張由行政機關承擔理應由商品房賣方承擔的違約責任，與國家賠償法的立法目的相悖。王某某等為維護其合法權益，理應選擇更高效更直接的糾紛解決途徑，否則不僅不利于糾紛的化解，更會造成行政資源、司法資源的浪費。

故此，西寧鐵路運輸法院一審判決駁回了王某某等購房者的起訴。一眾購房者對此不服，上訴至西寧中院。

法院：未履行資金監(jiān)管與項目爛尾無直接因果關系

購房者的主要上訴理由包括，案涉項目中，因被上訴人西寧市房管局未盡到資金監(jiān)管的職責，開發(fā)商沒有按照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定將預售資金全部用于相關工程建設，導致案涉項目爛尾。上訴人提起本案訴訟符合行政賠償訴訟構成要件，一是行政機關及其工作人員行使行政職權的行為已經(jīng)被法院生效判決確認違法；二是上訴人購買的房屋爛尾，損失慘重；三是被上訴人所實施的職務違法行為與損害結果之間具有前因后果的關聯(lián)性，預售資金監(jiān)管違法是因，損害結果為果，二者之間具有緊密的因果關系。

此外，購房者還上訴稱，上訴人系案涉項目爛尾的購房人，有權提起本案訴訟。上訴人雖不是《預售資金監(jiān)管協(xié)議》中的合同當事人，但其作為案涉項目預售商品房的購房人，向青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司交付購房款，所交付的商品房預售資金進入由銀行、被上訴人西寧市房管局共同監(jiān)管的監(jiān)管賬戶，客觀上與被上訴人西寧市房管局的資金監(jiān)管行為產(chǎn)生了關聯(lián)。根據(jù)《民法典》第一千一百七十五條的規(guī)定，損害是因第三人造成的，第三人應當承擔侵權責任。故可以依據(jù)侵權責任原理提起本案行政賠償訴訟。

購房者們還認為，法律不強人所難，案涉項目自2016年建設至今仍爛尾，上訴人有權選擇對自己有利的維權方式。另外，房屋爛尾造成的損失不等同于開發(fā)商的違約責任，一審法院混淆了二者間的概念。

對此，西寧市房管局辯稱：1．上訴人主張的損失與被上訴人違法履行資金監(jiān)管職責之間沒有直接因果關系，上訴人應通過民事訴訟途徑維護其合法權益。2．一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

西寧中院經(jīng)審理查明的事實與一審判決認定的事實一致。

西寧中院審理后認為，本案的爭議焦點是上訴人主張由被上訴人承擔行政賠償責任的上訴請求是否成立？《國家賠償法》第二條第一款規(guī)定：“國家機關和國家機關工作人員行使職權，有本法規(guī)定的侵犯公民、法人和其他組織合法權益的情形，造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋嗬??！备鶕?jù)上述規(guī)定，受害人取得行政賠償?shù)那疤嵊腥齻€：行政機關違法行使職權、行政相對人合法權益受到損害、違法行為與損害結果之間存在因果關系。

具體到本案，上訴人與青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司基于平等、自愿原則簽訂了購房協(xié)議（合同），雙方對房款金額、交付期限、付款方式、違約責任等事項在該協(xié)議中均有明確約定，上訴人向被上訴人西寧市房管局主張受損的權益為房款、利息及律師費，該損失實則屬于協(xié)議一方青海省莊和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧分公司應當承擔的違約責任范疇。另，二審庭審中，上訴人亦認可其主張的財產(chǎn)損失源于案涉購房協(xié)議（合同）。雖然被上訴人未履行資金監(jiān)管職責的行為已被生效判決確認違法，但上訴人財產(chǎn)權益受損并非因被上訴人未履行資金監(jiān)管所致，即被上訴人未履行資金監(jiān)管的行為，并不必然造成上訴人財產(chǎn)損失的結果，故違法行政行為與損害結果之間沒有直接的因果關系。

綜上，西寧中院認為，上訴人主張由被上訴人西寧市房管局承擔行政賠償責任的上訴請求不能成立。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

最終，西寧中院判決駁回購房者的上訴。