隨著各地新發(fā)放個人住房貸款利率不斷下調(diào)，市場對于存量房貸利率繼續(xù)下降的預(yù)期再起。業(yè)內(nèi)人士認為，存量房貸利率下調(diào)可以減輕居民的利息支出負擔，但會對銀行凈息差產(chǎn)生一定的壓力，調(diào)整前需要進行多方面評估。

與現(xiàn)行房貸存在較大“利差”

據(jù)克而瑞研究中心的調(diào)研報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而當前存量房貸的平均利率約為4%。

今年以來，中國人民銀行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計35個BP（基點）至3.85%，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，還有部分城市首套房貸款利率降至3%以下。

上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授岳翔宇對中國商報記者表示，央行發(fā)布的《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2024年6月，全國新發(fā)放個人住房貸款利率為3.45%。而據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2024年8月全國首套房平均利率為3.25%左右，部分地區(qū)首套房貸利率已在3%以下。從總體上看，新發(fā)放按揭利率與存量房貸利率存在60—80個基點的利差。

北京白領(lǐng)小宋對記者表示，自己是在2020年買的房，當時的房貸利率是5.2%，現(xiàn)在北京五環(huán)內(nèi)的二套房利率是3.8%左右，自己都有置換房產(chǎn)的想法了?！安贿^，我去年已經(jīng)提前還了20萬元，現(xiàn)在還貸壓力小一些了?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至今年第二季度末，我國存量房貸規(guī)模高達37.8萬億元。新舊房貸利率之間存在一定的差距，這種差距導(dǎo)致一些居民選擇提前還貸，以減輕債務(wù)負擔。

中泰證券研究所測算，2023年實際購房貸款投放高于2022年，但余額卻有所下降，由此可見，雖然房貸投放有所回暖，但高早償率拖累了規(guī)模增長。

星圖金融研究院研究員武澤偉對中國商報記者表示，目前存量房貸利率依然處于相對較高水平，調(diào)降存量房貸利率可以減少居民還貸支出，在一定程度上刺激居民擴大消費，有助于經(jīng)濟增速企穩(wěn)回升。不過，也要注意到，當前銀行凈息差已處于歷史低位，銀行經(jīng)營明顯承壓。按揭貸款作為銀行優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，若存量房貸利率再降，很有可能積蓄金融風(fēng)險。

或影響存款進一步降息

實際上，去年我國已進行過一輪存量房貸利率下調(diào)。

2023年8月，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。隨后多家銀行相繼發(fā)布存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告。當年年底，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點。

今年7月26日，中國人民銀行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》提出，存量房貸利率調(diào)降后，與新發(fā)生房貸利差大幅縮小，有效緩解2022年下半年以來的居民住房貸款提前還款現(xiàn)象。

中國社會科學(xué)院研究生院特聘導(dǎo)師柏文喜對中國商報記者表示，對于銀行而言，存量房貸利率下調(diào)會對其資產(chǎn)端收益產(chǎn)生壓力，還會使銀行的凈息差收窄，營業(yè)收入和凈利潤受到影響。

今年8月9日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布2024年第二季度銀行業(yè)保險業(yè)主要監(jiān)管指標數(shù)據(jù)情況，其中提到我國商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與第一季度持平，仍低于凈息差1.8%的“警戒線”。

中泰證券發(fā)布報告稱，測算本輪存量房貸利率下調(diào)空間在50個基點左右，對上市銀行25E（預(yù)估2025年）息差影響-5.6個基點，若考慮下階段存量房貸利率調(diào)整及存款利率調(diào)整，對25E息差綜合影響為-4.4個基點。中泰證券認為，辯證看存量房貸調(diào)整，長期有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長以及居民還款壓力，進一步維護銀行息差，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

柏文喜預(yù)測，如今存量房貸利率下調(diào)空間在60—80個基點之間，也不排除最大下調(diào)空間為40個基點的可能性。具體的調(diào)整方案和細則尚未明確，市場正在等待相關(guān)政策進一步明朗化。

岳翔宇對記者表示，如果按照70個基點的幅度下降，存量房貸規(guī)模接近38萬億元，那么節(jié)省的利息支出將超過2600億元，這將高于2023年存量房貸利率調(diào)整的1700億元。同時，調(diào)降存量房貸利率會影響銀行的息差，可能會使銀行息差下降約10個基點，需要通過15個基點以上的存款利率調(diào)降來對沖這一影響。

就在今年7月底，為緩解凈息差壓力，六大國有商業(yè)銀行、12家全國性股份制銀行陸續(xù)調(diào)降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進調(diào)降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。

岳翔宇認為，總體來看，調(diào)降存量房貸利率是一個合理舉措，但同時也要注意這一政策對銀行息差的潛在影響，以及對居民消費促進作用的局限性。

“存量房貸利率的調(diào)整是一個復(fù)雜問題，涉及居民負擔、銀行利潤和市場預(yù)期等多個方面?！卑匚南脖硎荆魏握{(diào)整都需要權(quán)衡不同利益相關(guān)者的影響，并考慮到整體經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。（記者 馬文博）