8月30日，合生創(chuàng)展集團(tuán)交出了一份穩(wěn)健發(fā)展的2024年中期業(yè)績“成績單”。報告期內(nèi)，合生創(chuàng)展集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)2875.26億港元，較去年基本持平；營業(yè)收入為138.09億港元；凈利潤為10.83億港元；毛利潤為37.61億港元，毛利率為27%左右，居于行業(yè)領(lǐng)先水平；現(xiàn)金及銀行結(jié)余金額超過216億港元，較上年期末增長41%。每股基本盈利為0.283港元。 

業(yè)內(nèi)人士表示，得益于優(yōu)質(zhì)的土地儲備資源和高端精品戰(zhàn)略，合生創(chuàng)展集團(tuán)毛利率遠(yuǎn)高于行業(yè)不足20%的平均水平。同時，在維持經(jīng)營正常發(fā)展的基礎(chǔ)上，通過兩年多的努力，公司已累計壓降負(fù)債超過345億港元，境外公開市場債務(wù)已清零。 

“開發(fā)+運(yùn)營”業(yè)務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健

2024年上半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)毛利率以27%的水平處在行業(yè)前列，這主要得益于兩大業(yè)務(wù)板塊經(jīng)營穩(wěn)健，一是縵品牌銷售去化率較高，品牌溢價能力較強(qiáng)，回籠大量現(xiàn)金；二是商業(yè)板塊以及輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)步入收獲期，底層資產(chǎn)質(zhì)地和運(yùn)營收益率都相對較高。 

2024年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)合約銷售額為88.5億元人民幣，其中縵系產(chǎn)品在集團(tuán)住宅產(chǎn)品銷售的占比為70%。從各區(qū)域表現(xiàn)來看，環(huán)渤海區(qū)占總合約銷售的28%，包括縵合北京售出10億元人民幣以及縵云北京銷售7億元人民幣；長三角區(qū)占總合約銷售的52%，其中縵云上海銷售38億元人民幣，領(lǐng)跑上?？們r2500萬元以上的高端住宅市場；大灣區(qū)占總合約銷售的20%，其中縵云廣州銷售6億元人民幣和湖山國際銷售約2億元人民幣。此外，由合生創(chuàng)展集團(tuán)代管代建的縵云ONE項目于今年5月開盤，上半年合約銷售額已超過20億元人民幣。 

值得一提的是，截至2024年6月底，合生創(chuàng)展集團(tuán)地產(chǎn)交樓銷售收入約為96.9億港元，交付建筑面積為43.8萬平方米，平均交樓價格為每平方米22122港元，同比上漲了24%。 

在業(yè)內(nèi)看來，開發(fā)業(yè)務(wù)交樓價格逆勢上漲、銷售去化率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平的背后，合生創(chuàng)展有四大能力值得關(guān)注。 

一是持續(xù)深耕一線城市高端改善性物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營，地產(chǎn)板塊73%的土儲和商業(yè)板塊95%的土儲都位于一線城市；二是推出“與城市共生計劃”，今年更是升級了縵品牌“全嶼生態(tài)”服務(wù)戰(zhàn)略，促進(jìn)品牌溢價能力，以產(chǎn)品力與服務(wù)力并重模式發(fā)展，驅(qū)動企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)生式增長；三是找準(zhǔn)居民對好房子的新期待，聚焦“滿足多樣化改善性住房需求”，建設(shè)“好房子”以及提供“好服務(wù)”發(fā)力。四是集團(tuán)已形成以地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展的多元化業(yè)態(tài)布局。 

其中，商業(yè)板塊業(yè)績尤為突出。合生商業(yè)定位為商業(yè)生態(tài)鏈價值創(chuàng)造者，迅速拓展版圖，商業(yè)運(yùn)營能力逐步提高，已發(fā)展輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業(yè)務(wù)格局。 

截至2024年6月底，合生商業(yè)租金收入約20億元人民幣，業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等十余個主流城市，擁有100余個商業(yè)地產(chǎn)項目，已建成運(yùn)營的項目面積超過500萬平方米，服務(wù)上億城市人口，超過80%的項目分布在“北上廣深”四大一線城市。 

從項目運(yùn)營表現(xiàn)來看，自有核心品牌合生匯商場的銷售額及客流均超出市場預(yù)期。以北京朝陽合生匯為例，其2024年上半年銷售額超35億元人民幣，同比增長42%，日均客流同比增長10%，高于熱門核心商圈水平。此外，上海五角場合生匯2024上半年銷售額超30億元人民幣，同比增長35%。 

商業(yè)板塊運(yùn)營能力的提升，為合生創(chuàng)展集團(tuán)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的同時，起到了補(bǔ)充和穩(wěn)壓的作用，也為合生商業(yè)進(jìn)行第三方輕拓戰(zhàn)略提供了有力的支撐。 

獨立第三方商管面積占比超20% 

合生創(chuàng)展集團(tuán)于2015年就打造了商業(yè)管理輕資產(chǎn)平臺——合商科技，提高了商業(yè)專業(yè)化管理能力，提升了商業(yè)項目價值，同時也給公司帶來了可觀收入及利潤，優(yōu)化了公司利潤結(jié)構(gòu)。 

在合生創(chuàng)展集團(tuán)看來，輕資產(chǎn)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，也是公司優(yōu)化輕重收入和利潤結(jié)構(gòu)的必要之舉。鑒于此，2024年，合生商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)首進(jìn)江蘇省無錫市，項目位于市中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。截至2024年6月30日，獨立第三方的簽約管理面積總計113萬平方米，與去年期末相比，上漲4%，占合生商業(yè)總管理面積的20%以上。 

“北京超極合生匯西區(qū)將計劃于下半年開業(yè)，與東區(qū)商業(yè)體相結(jié)合，打造北京西北部集潮奢珠寶、美妝高化、新能源汽車、餐飲、親子、潮流空間等多元業(yè)態(tài)為一體的新概念綜合體?！焙仙鷦?chuàng)展方面表示，下半年，集團(tuán)將有更多商業(yè)品牌推入市場。  

一年內(nèi)到期占比降至28%

從2022年開始，在維持經(jīng)營正常發(fā)展的基礎(chǔ)上，合生創(chuàng)展集團(tuán)就已主動有序地壓降負(fù)債規(guī)模。據(jù)公司披露，截至2024年7月底，合生創(chuàng)展集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模為807億港元（剔除已于7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS后），累計壓降超345億港元，累計降幅約30%，年均降幅10%左右。 

合生創(chuàng)展集團(tuán)方面表示，考慮7月初償還的81億港元后，公司一年內(nèi)到期債務(wù)占比從2023年的43%降到28%；剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)均與2023年末基本持平，為59%。 

對于接下來的償債安排，合生創(chuàng)展方面表示，目前公司境外公開市場債務(wù)已清零。截至2024年中期末，公司公開市場債務(wù)僅89億人民幣，下降23%。同時，合生創(chuàng)展集團(tuán)于7月1日如期兌付朝陽合生匯74.5億CMBS后，目前境內(nèi)公開市場僅有兩單CMBS，存量剩余規(guī)模為15億人民幣，其均有良好底層資產(chǎn)（上海財富廣場、天津國際大廈），且均為單一投資人，基本化解公開市場違約風(fēng)險。 

未來，合生創(chuàng)展將繼續(xù)堅持審慎穩(wěn)健財務(wù)政策，強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險控制能力，充分發(fā)揮資產(chǎn)優(yōu)勢及提高資本運(yùn)作效率，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，比如有息債務(wù)均對應(yīng)底層資產(chǎn)，可通過資產(chǎn)的銷售和運(yùn)營實現(xiàn)債務(wù)的自循環(huán)，保障集團(tuán)運(yùn)營的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)較好的財務(wù)安全墊。 

展望2024年下半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)表示，下半年市場依然會在波動中緩慢恢復(fù)，公司會聚焦現(xiàn)金流回款和達(dá)成利潤目標(biāo)發(fā)力，集團(tuán)將上下一心，堅定執(zhí)行“四保方針”，以“保交樓”為首要堅守目標(biāo)。同時，結(jié)合供求關(guān)系的新變化以及人民群眾對好房子的新期待，去營造好產(chǎn)品和提升好服務(wù)。