隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，本市農(nóng)村宅基地及農(nóng)房利用粗放且退出不暢，宅基地逐漸成為“沉睡資產(chǎn)”。如果能盤活農(nóng)村宅基地這份“沉睡的資產(chǎn)”，不但能撬動財產(chǎn)性功能，還將帶來倍增的經(jīng)濟社會效應(yīng)。

近期，市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委大調(diào)研組深入浦東、閔行、松江、金山、青浦、奉賢六區(qū)走訪調(diào)研。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，郊區(qū)大部分宅基地存在管理長期缺失，底數(shù)不清、矛盾癥結(jié)多等“短板”。眼下，盤活農(nóng)村宅基地，凸顯其增值效益顯得越來越迫切。

現(xiàn)狀：宅基地管不好，鄉(xiāng)村振興推不動

因歷史遺留，本市郊區(qū)在集約利用農(nóng)村宅基地、新建翻建房屋、農(nóng)民退出宅基地等方面呈現(xiàn)新舊問題疊加、難點堵點交織的情況，一些問題已進入解決“窗口期”，嚴重制約鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的推進。

本市宅基地的基本情況主要呈現(xiàn)以下三個特點：

總量偏大，占比偏高。據(jù)市規(guī)土部門統(tǒng)計，2010-2016年全市農(nóng)村宅基地總量由477平方公里增加到514平方公里，約占集體建設(shè)用地總量的50%，農(nóng)村宅基地不降反增。

點多面廣，布局分散。本市農(nóng)村宅基地約有80%位于城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)外。

管理粗放，超標(biāo)普遍。一戶多宅、建新不拆舊、城鎮(zhèn)戶口家庭占用等現(xiàn)象突出，“空心村”宅基地出租、閑置和廢棄現(xiàn)象明顯。

宅基地房屋現(xiàn)狀：

1.建設(shè)缺乏特色，面貌破舊。調(diào)查顯示，上世紀七八十年代建造的房子占56.8%，九十年代建造的占24.8%，2000年以來新建的房子不到兩成。大多數(shù)農(nóng)民的宅基地房屋少有特色和文化傳承，建設(shè)質(zhì)量不高，不少房屋已經(jīng)老舊甚至破敗不堪。

2.危房比例大，存在安全隱患。調(diào)查顯示，很多農(nóng)村房屋已出現(xiàn)墻體開裂、墻皮脫落、瓦片掉落、電線老化等情況。不少房屋用于出租，對房屋更是疏于管理，懶于養(yǎng)護，任其破敗。

3.空置率高，使用效率低。調(diào)查樣本中，農(nóng)村房屋完全自住的僅有33.0%，自住為主、子女偶爾回家的占41.3%，有空余房間出租的占20.8%，完全空關(guān)的則有4.9%。部分用于出租的空置房屋，每間房租金最低僅有100元/月，平均為460元/月，收益不高。

宅基地建房瓶頸：

新建不許——村莊規(guī)劃尚未編制完成，宅基地?zé)o法落地；鎮(zhèn)、村普遍缺少集體建設(shè)用地指標(biāo)。

翻建太難——翻建申請周期長，原拆原建不能“長高長胖”。

修繕過繁——手續(xù)繁瑣、評估費高昂、不允許整體翻建。

此外，因政策不明，本市農(nóng)民對退出宅基地的意愿表現(xiàn)出的“三高”：政策疑慮高、退出要價高、未來期望高，宅基地使用人身份構(gòu)成越來越復(fù)雜，如未能抓住有利窗口期制定出臺相關(guān)政策，則會進一步面臨政策執(zhí)行的高成本。

措施：加強頂層設(shè)計，激發(fā)農(nóng)村發(fā)展內(nèi)在動力

調(diào)研分析認為，想要妥善解決上海農(nóng)村宅基地問題，喚醒農(nóng)村“沉睡的資本”，激發(fā)農(nóng)村發(fā)展的內(nèi)在動力，必須加強頂層設(shè)計。

摸清底數(shù)，科學(xué)制定宅基地房屋戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃引領(lǐng)，對“三高沿線”（高壓走廊、高速公路、高鐵沿線等）、生態(tài)敏感區(qū)、10戶以下的小型自然村落以及規(guī)劃撤并村，要摸清底數(shù)，制定推進集中居住方案和計劃。

強化分類施策，加大宅基地房屋政策扶持。緊緊圍繞“誰能建房”、“在哪建房”、“怎么建房”等現(xiàn)實難題，注重分類施策，實現(xiàn)保障戶有所居、宅基地使用權(quán)財產(chǎn)權(quán)益顯現(xiàn)、土地資源集約節(jié)約。

堅守工作底線，規(guī)范宅基地房屋建設(shè)管理。進一步探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。本著集約用地的原則，合理規(guī)劃和利用好每一寸土地，注重長遠規(guī)劃與短期需求相結(jié)合、整體推進與重點突破相結(jié)合、把握好國家、集體、個人三者之間關(guān)系。此外，針對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施老化、陳舊等問題，政府部門要專項撥付農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)老和維修資金，大力實施村莊更新工程。

堅持穩(wěn)步有序，探索農(nóng)村宅基地改革創(chuàng)新。抓緊開展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記頒證，探索宅基地資格權(quán)有償退出機制。設(shè)計鄉(xiāng)村樣板宅基房，體現(xiàn)特色村特色風(fēng)貌。

（原標(biāo)題為《他們走遍了六個區(qū)，就為了盤活這些破敗空屋？》）