近日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，大股東鏵金投資有限公司（以下簡稱“鏵金投資”）計(jì)劃以協(xié)議安排的方式將華發(fā)物業(yè)私有化，并建議撤銷華發(fā)物業(yè)的上市地位。注銷價(jià)為每股計(jì)劃股份0.29港元，較停牌前收市價(jià)溢價(jià)約30.63%。

對于私有化的原因，華發(fā)物業(yè)服務(wù)在公告中披露：上市平臺的使用度有限、減低維持公司上市地位的成本及開支等。

近5年數(shù)據(jù)來看，華發(fā)物業(yè)2019-2023年的營業(yè)收入平均年增長率超過20%，凈利潤平均年增長率約40%。對于母公司華發(fā)股份而言，如果本次私有化成功，或?qū)⒃龊衿錁I(yè)績。

今年4月底至5月中旬，在港股流動性回暖，房地產(chǎn)政策刺激等多重因素刺激下，港股房地產(chǎn)及物業(yè)管理板塊迎來一波反彈。5月下旬，隨著部分投資者獲利了結(jié)，物業(yè)板塊持續(xù)回調(diào)，恒生物業(yè)管理及服務(wù)指數(shù)已經(jīng)回吐了前期小半漲幅。

去年以來港股已經(jīng)有10余家公司完成或宣布私有化。市場短期波動受各種因素影響，但從去年以來頻繁出現(xiàn)的港股溢價(jià)私有化來看，一些股價(jià)低迷，質(zhì)地較優(yōu)的港股公司可能已經(jīng)蘊(yùn)藏著相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值，物業(yè)管理板塊也不例外。

擬溢價(jià)三成將華發(fā)物業(yè)私有化

5月27日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)發(fā)布公告稱，大股東鏵金投資擬以協(xié)議安排的方式對華發(fā)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行私有化。鏵金投資與華發(fā)物業(yè)服務(wù)就私有化所刊發(fā)的聯(lián)合公告已經(jīng)收到香港證監(jiān)會之無意見函。

根據(jù)公告，注銷價(jià)為每股計(jì)劃股份0.29港元，較停牌前收市價(jià)（即2024年5月14日）0.222港元溢價(jià)約30.63%。該建議將涉及作出要約以注銷57.786億股計(jì)劃股份，要約人在該建議下應(yīng)付的最高現(xiàn)金代價(jià)約為16.758億港元。

此前于5月16日盤前，華發(fā)物業(yè)公告稱，公司股份自2024年5月16日起短暫停牌，待公布內(nèi)幕消息。5月28日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)復(fù)牌，收報(bào)0.275港元/股，漲幅達(dá)到23.87%。

華發(fā)物業(yè)服務(wù)：成交低迷，融資功能受限

公開資料顯示，華發(fā)物業(yè)成立于1985年，為珠海華發(fā)集團(tuán)旗下物業(yè)公司。

2020年，華發(fā)集團(tuán)旗下上市公司華金國際資本收購華發(fā)物業(yè)；2021年，華金國際資本更名為“華發(fā)物業(yè)服務(wù)”。

面包財(cái)經(jīng)梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，公司自2020年借殼上市以來，股票交易量較為低迷，且股價(jià)持續(xù)在低位震蕩，最低跌至0.1港元/股，市值僅為10億港元。

華發(fā)物業(yè)服務(wù)在公告中稱，近年來，股份交易流通量長期處于相對較低水平。截至最后交易日（包括該日）止6個(gè)月、12個(gè)月及24個(gè)月期間之平均每日成交量為每個(gè)交易日分別僅占于公告日期已發(fā)行股總數(shù)約0.06%、0.04%及0.04%。股份交易低流通量可能讓計(jì)劃股東難以在不對股價(jià)造成負(fù)面影響情況下進(jìn)行大量場內(nèi)出售。

借殼上市以來，華發(fā)物業(yè)服務(wù)并未通過上市進(jìn)行過任何股權(quán)融資行為。融資功能和流動性缺失之下，華發(fā)物業(yè)服務(wù)每年還有不菲的上市維護(hù)費(fèi)，包括上市費(fèi)用、投資者關(guān)系維護(hù)費(fèi)用、聘請常年法律顧問和審計(jì)師的費(fèi)用、信息披露費(fèi)用等。

根據(jù)2023年年報(bào)，華發(fā)物業(yè)服務(wù)2023年核數(shù)師酬金單項(xiàng)費(fèi)用就達(dá)到188.7萬元，而該項(xiàng)目2022年的支出達(dá)到200萬元。

華發(fā)股份：預(yù)計(jì)增加超過1.4億元?dú)w母凈利潤

最新財(cái)報(bào)顯示，2023年，華發(fā)物業(yè)服務(wù)營收約為17.76億元，同比增長11.0%；錄得毛利約4.78億元，同比增長20.7%；年內(nèi)溢利約為2.50億元，同比增長28.7%；公司擁有人應(yīng)占溢利約為2.49億元，同比增長28.8%。近5年數(shù)據(jù)來看，華發(fā)物業(yè)服務(wù)2019-2023年的營業(yè)收入平均年增長率超過20%，凈利潤平均年增長率約40%。

業(yè)務(wù)方面，華發(fā)物業(yè)服務(wù)2023年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入約為12.73億元，同比增長21.3%；業(yè)主增值服務(wù)收入約為1.6億元，同比下降6.8%；其他增值服務(wù)收入約為3.42億元，同比下降6.1%。

在管面積上，2023年，華發(fā)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收費(fèi)建筑面積3144萬平方米，同比增長29%；實(shí)現(xiàn)總合約建面6064萬平方米，同比增長約17%。公司合約在管比為1.93，較2022年末的2.13降低0.2。其中，公司非住宅業(yè)務(wù)收費(fèi)建筑面積實(shí)現(xiàn)940萬平方米，同比增長70.4%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2023年12月31日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)總資產(chǎn)為10.47億元，負(fù)債7.99億元，凈資產(chǎn)2.48億元。華發(fā)物業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為3.82億元，同比減少15.85%；銀行貸款約為1.75億元，同比下降53.96%。截至2023年末，華發(fā)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步降至76.3%，同比減少23.1個(gè)百分點(diǎn)。

與之相對的是，華發(fā)物業(yè)服務(wù)的母公司華發(fā)股份近2年年報(bào)持續(xù)增收不增利。2023年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入721.45億元，同比增加19.35%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤18.38億元，同比下降29.58%。華發(fā)股份2022年歸母凈利潤同比下降19.31%。

2024年一季度，華發(fā)股份營收、歸母凈利潤雙雙出現(xiàn)下滑，同比分別下跌41.46%、35.34%。

華發(fā)股份同期發(fā)布的公告披露稱，協(xié)議安排在取得先決條件后，除鏵金投資及光杰投資所持有外的所有股東57.44%的股份將被注銷。光杰投資為華發(fā)股份全資子公司，光杰投資持有鏵金投資100%股權(quán)。

換言之，于協(xié)議安排生效和私有化建議完成后，華發(fā)股份通過鏵金投資和光杰投資對華發(fā)物業(yè)服務(wù)的持股占比之和將由42.56%上升至100%，而華發(fā)股份能通過私有化獲得華發(fā)物業(yè)服務(wù)翻倍的利潤分配。

按2023年華發(fā)物業(yè)服務(wù)的凈利潤和持股比例計(jì)算，本次私有化后將為華發(fā)股份增加超過1.4億元的歸母凈利潤。

據(jù)華發(fā)物業(yè)服務(wù)公告披露，要約人于2024年4月20日至5月14日期間于公開市場進(jìn)行之購入共約1.89億股，相當(dāng)于公司已發(fā)行股份的約1.88%。

2023年以來超10家港股上市企業(yè)宣布或完成私有化退市

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，受流動性不足、估值偏低、融資功能受限等因素影響，2023年以來已超過10家港股公司決定私有化退市，其中雅士利國際、達(dá)利食品、海通國際等多家公司已完成私有化退市，而中國中藥、建溢集團(tuán)等公司已披露私有化方案。

若此次私有化退市完成，華發(fā)物業(yè)服務(wù)將成為港股第二家退市的物管公司。2021年8月，藍(lán)光嘉寶服務(wù)正式宣布摘牌，上市時(shí)間不足兩年。

部分港股物管企業(yè)股價(jià)與成交量低迷、融資需求難以得到滿足，面臨著華發(fā)物業(yè)服務(wù)同樣的處境。大股東愿意溢價(jià)對公司進(jìn)行私有化，在一定程度上顯示出一些超跌的物業(yè)管理公司價(jià)值被低估。

受母公司暴雷以及房地產(chǎn)行業(yè)的影響，港股物業(yè)管理公司股價(jià)最近兩年從高位大幅回撤，部分優(yōu)質(zhì)標(biāo)的已經(jīng)逐步凸顯出投資價(jià)值。但對于投資者而言，仍然需要仔細(xì)甄別，物業(yè)板塊上市公司眾多，確實(shí)有被錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，但也不乏陷入“低估值陷阱”的公司。

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