大型居住社區(qū)配套、加裝電梯、物業(yè)管理、老舊小區(qū)改造……在4月23日舉行的2024上海民生訪(fǎng)談節(jié)目中，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任、上海市房屋管理局局長(zhǎng)王楨還對(duì)這些熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了一一回應(yīng)。

大型居住社區(qū)：?jiǎn)?dòng)新一輪三年行動(dòng)計(jì)劃

大型居住社區(qū)作為上海城市發(fā)展和住房民生保障的重要資源，為深入實(shí)施城市更新提供安置房源、解決住房困難家庭的保障房供應(yīng)、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)城融合職住平衡發(fā)揮著重要作用。但目前，部分大居仍存在配套不完善等問(wèn)題。

4月23日，王楨做客“2024上海民生訪(fǎng)談”時(shí)透露，今年，上海已啟動(dòng)新一輪《大型居住社區(qū)市政公建配套設(shè)施三年行動(dòng)計(jì)劃》，再安排了370余項(xiàng)任務(wù)，聚焦交通、綠化、教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、文化體育等八類(lèi)配套設(shè)施。

王楨介紹，2021年以來(lái)，上海聚焦群眾急難愁盼需求，多次走訪(fǎng)調(diào)研，聽(tīng)取多方意見(jiàn)，考慮配套建設(shè)適度提前、有序推進(jìn)，啟動(dòng)了2021-2023年大型居住社區(qū)配套三年行動(dòng)計(jì)劃，明確了綠化、交通、教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、文化體育等八類(lèi)配套設(shè)施的建設(shè)、開(kāi)辦和運(yùn)營(yíng)等工作任務(wù)。截至2023年底，首輪三年行動(dòng)計(jì)劃順利收官，共完成了470余項(xiàng)配套任務(wù)。

“今年，上海已啟動(dòng)了新一輪大居配套三年行動(dòng)計(jì)劃，緊緊圍繞大居居民生活需要，我們將再安排370余項(xiàng)任務(wù)?！蓖鯓E說(shuō)，這些任務(wù)聚焦交通、綠化、教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、文化體育等八類(lèi)配套設(shè)施，持續(xù)發(fā)力、滾動(dòng)推進(jìn)，在大居配套上補(bǔ)短板、拉長(zhǎng)板、創(chuàng)樣板。

根據(jù)計(jì)劃，上海通過(guò)市區(qū)聯(lián)手、部門(mén)協(xié)同，未來(lái)三年，大型居住社區(qū)將新增道路50公里、綠化80公頃、河道14條；新增幼兒園及中小學(xué)校等教育設(shè)施52個(gè)、醫(yī)療及文體等服務(wù)設(shè)3施46個(gè)，成為“規(guī)劃科學(xué)、配套健全、功能完善、環(huán)境友好、資源優(yōu)質(zhì)”的高品質(zhì)社區(qū)。

加裝電梯：解決“懸空老人”出行難

既有多層住宅加裝電梯是一項(xiàng)重要的民心工程，為行動(dòng)不便的“懸空老人”解決上下樓的難題。

王楨介紹，在上海，無(wú)電梯多層住宅約有20萬(wàn)個(gè)門(mén)洞，老年人上下樓難的問(wèn)題日益突出，居民對(duì)改善自身出行條件的呼聲強(qiáng)烈。去年，全市加裝電梯完工已超過(guò)3000臺(tái)。

對(duì)于加梯過(guò)程中居民反映集中的問(wèn)題，市房管局也正在持續(xù)優(yōu)化相關(guān)工作舉措。例如，針對(duì)加梯各樓層居民“上熱、中溫、下冷”的情況，房管部門(mén)鼓勵(lì)對(duì)低樓層實(shí)施樓道改造、污水管更新、更換隔音窗等舉措，來(lái)解決居民的實(shí)際困難。

在前期表決階段，房管部門(mén)鼓勵(lì)引導(dǎo)居民就加梯的后續(xù)管理事宜達(dá)成共識(shí)，明確管理模式、經(jīng)費(fèi)籌集方式、分?jǐn)偙壤?、使用?guī)則等，避免后續(xù)無(wú)人接管或籌資難的問(wèn)題。

在資金籌措方面，在已有財(cái)政支持力度的基礎(chǔ)上，允許業(yè)主提取本人及其直系親屬的公積金用于加裝電梯，并推動(dòng)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供加梯貸款來(lái)緩解業(yè)主的出資壓力。

對(duì)于從未有過(guò)電梯管理經(jīng)驗(yàn)的居民來(lái)說(shuō)，“誰(shuí)來(lái)管、管什么、錢(qián)誰(shuí)出”是大家最為關(guān)心的三大后續(xù)管理問(wèn)題。在后期維護(hù)方面，房管部門(mén)出臺(tái)了相關(guān)文件和參考示范合同，明確了電梯管理責(zé)任、管理費(fèi)用的籌集使用等，鼓勵(lì)物業(yè)公司全程參與加梯項(xiàng)目。

此外，房管部門(mén)還在積極探索“保險(xiǎn)+服務(wù)”模式，鼓勵(lì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)加梯全生命周期保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司為加梯后續(xù)管理提供服務(wù)，涵蓋保養(yǎng)、檢驗(yàn)、檢測(cè)、維修、應(yīng)急救援等，提供風(fēng)險(xiǎn)托底。居民還可通過(guò)前期購(gòu)買(mǎi)加梯工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)，為加梯主體結(jié)構(gòu)等部分提供保險(xiǎn)保障。

物業(yè)管理：質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)

物業(yè)管理的服務(wù)水平關(guān)系到居民的生活幸福指數(shù)，物業(yè)服務(wù)提質(zhì)的關(guān)鍵是建制度、造工具，引導(dǎo)規(guī)范管理。上海市房管局正在推動(dòng)形成質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)的市場(chǎng)機(jī)制。

王楨介紹，目前，上海住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要有兩種計(jì)費(fèi)方式，一種是包干制，另一種是酬金制。對(duì)于物業(yè)費(fèi)包干制計(jì)費(fèi)的小區(qū)，用好“物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估”工具，抓住物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)選聘、老舊小區(qū)改造、小微小區(qū)合并等重要窗口期，合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格。

今年，上海將推動(dòng)500個(gè)小區(qū)按質(zhì)論價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)。“我們指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)組織，通過(guò)上海發(fā)布、上海物業(yè)微信公眾號(hào)，發(fā)布了全市各區(qū)及環(huán)線(xiàn)區(qū)域小區(qū)的物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格，在市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上，發(fā)布了2000余個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)提供參考。同時(shí)，指導(dǎo)幫助有條件、有意愿的小區(qū)實(shí)施物業(yè)費(fèi)酬金制計(jì)費(fèi)方式。”王楨說(shuō)。

目前，上海全市為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有1800余家。為幫助業(yè)主更全面了解和選擇合適的物業(yè)企業(yè)，本市也建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)體系，涵蓋了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、訴求處置及信息報(bào)送、社區(qū)滿(mǎn)意度、綜合能力、履約質(zhì)量、公眾滿(mǎn)意度等6個(gè)維度，評(píng)價(jià)主體包括房管部門(mén)、街鎮(zhèn)黨委、行業(yè)協(xié)會(huì)、居民群眾等。

在公開(kāi)招投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，自行確定各個(gè)維度評(píng)價(jià)結(jié)果所占的不同權(quán)重，計(jì)算出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合得分，作為投標(biāo)入圍的依據(jù)。

守護(hù)小區(qū)安全：做好這三件事

全國(guó)各地多起火災(zāi)事故發(fā)生后，市民對(duì)于小區(qū)安全話(huà)題的關(guān)注度越來(lái)越高。王楨表示，守住小區(qū)的安全底線(xiàn)，要重點(diǎn)做好三件事：老舊電梯安全、高層住宅消防安全以及電動(dòng)自行車(chē)充電安全。

一是老舊電梯安全，持續(xù)推進(jìn)評(píng)估和修理改造更新。對(duì)投入使用滿(mǎn)15年的老舊住宅電梯，滾動(dòng)實(shí)施，全覆蓋評(píng)估，建立“問(wèn)題電梯”清單。進(jìn)一步完善支持政策，支持使用維修資金，實(shí)施修理改造更新。今年，要評(píng)估1萬(wàn)臺(tái)老舊電梯，為2萬(wàn)臺(tái)住宅電梯配備遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)裝置。

二是高層住宅消防安全，持續(xù)推進(jìn)隱患整治。房管部門(mén)將會(huì)同消防、公安等部門(mén)，對(duì)全市5773個(gè)高層住宅小區(qū)進(jìn)行消防隱患排查。針對(duì)排查出的小區(qū)，目前已有455個(gè)小區(qū)完成整治，剩余的百余個(gè)小區(qū)將加大整改工作推進(jìn)力度，確保年底前完成。

三是電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施，持續(xù)推進(jìn)建設(shè)。到2023年底，全市約1.3萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)中，已有約1.25萬(wàn)個(gè)建有電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施。對(duì)尚未建設(shè)的小區(qū)，我們將會(huì)同應(yīng)急、消防、公安等部門(mén)，加快推進(jìn)。對(duì)存在客觀(guān)條件限制的小區(qū)，因地制宜，建設(shè)露天分散充電樁、充（換）電柜等，力爭(zhēng)2025年底實(shí)現(xiàn)全市小區(qū)充電設(shè)施全覆蓋。同時(shí)，研究制訂本市電動(dòng)自行車(chē)集中充電場(chǎng)所和停放場(chǎng)所的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，為建設(shè)充電設(shè)施提供指引。

老舊小區(qū)改造：與房屋安全隱患處置、增設(shè)電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施等結(jié)合

老舊小區(qū)的改造既是民生工程又是民心工程，對(duì)改善市民群眾“急難愁盼”問(wèn)題有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

近年來(lái)，上海不斷加大老舊小區(qū)改造力度，“十四五”期間，將每年改造不少于1000萬(wàn)平方米，按照“能同步就同步、能結(jié)合就結(jié)合”原則，對(duì)房屋本體、小區(qū)綠化環(huán)境以及配套設(shè)施進(jìn)行更新改造。比如，對(duì)于小區(qū)積水等問(wèn)題，把積水點(diǎn)排除、雨污分流同步納入實(shí)施范疇；將信息架空線(xiàn)入地、增設(shè)電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施等內(nèi)容有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)居住環(huán)境和居住功能同步提升。

今年，上海將繼續(xù)安排實(shí)施1500萬(wàn)平方米更高水平改造，把老舊小區(qū)打造成生活空間宜居適度、生活要素布局合理、傳統(tǒng)現(xiàn)代有機(jī)交融的美麗家園。

“特別是把老舊小區(qū)改造與房屋安全隱患處置、增設(shè)電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施等工作有機(jī)結(jié)合起來(lái)?！蓖鯓E表示，希望通過(guò)老舊小區(qū)改造，既解決市民群眾居住“急難愁盼”問(wèn)題，又提高項(xiàng)目改造“集成度”，最大程度提升房屋立面效果、改善小區(qū)環(huán)境、完善房屋基本功能。