近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2024年上海地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海辦公樓市場(chǎng)租金處于下行期間，零售市場(chǎng)首發(fā)經(jīng)濟(jì)活躍，物業(yè)投資方面核心板塊資產(chǎn)關(guān)注度提升。

辦公樓市場(chǎng)方面，CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2024年第一季度，上海寫字樓市場(chǎng)共錄得4個(gè)新增供應(yīng)，共計(jì)26.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升27.5%。寫字樓市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)延續(xù)，新項(xiàng)目去化表現(xiàn)仍顯不足，加之一季度為傳統(tǒng)淡季，需求相對(duì)疲軟。

不過(guò)，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，春節(jié)假期過(guò)后，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步復(fù)蘇，問(wèn)詢量及帶看量均有所上升。整體市場(chǎng)內(nèi)，需求仍以成本導(dǎo)向型為主。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，新能源汽車相關(guān)行業(yè)以及其他能源領(lǐng)域企業(yè)展現(xiàn)出相對(duì)活躍的租賃需求。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海辦公樓凈吸納量錄得58500平方米。

供應(yīng)壓力使租賃市場(chǎng)仍偏向租戶方，租戶期待更多降價(jià)空間，同時(shí)議價(jià)能力繼續(xù)上升。

CBRE數(shù)據(jù)顯示，第一季度全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.7%至每月每平方米266元，有效租金環(huán)比下降1.5%，至每月每平方米197元。分區(qū)域來(lái)看，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，業(yè)主愿意提供更多的激勵(lì)政策以保留租戶，租金環(huán)比下降2.4%；非中央商務(wù)區(qū)部分項(xiàng)目仍面臨較高的空置率，租金環(huán)比下降2.2%。

“近期，甲級(jí)辦公樓內(nèi)需求大多以價(jià)格驅(qū)動(dòng)，租戶利用租金下行的窗口期尋求升級(jí)至周邊甲級(jí)辦公樓的機(jī)會(huì)?！敝倭柯?lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳表示，“部分乙級(jí)辦公樓內(nèi)租約即將到期的租戶以及靈活辦公空間內(nèi)的租戶，其升級(jí)辦公環(huán)境的需求較為突顯?！?/p>

在零售市場(chǎng)，首發(fā)經(jīng)濟(jì)活躍，餐飲品類需求活躍度明顯提升。

仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“隨著理性消費(fèi)逐漸成為主導(dǎo)，人們更加注重產(chǎn)品和服務(wù)的性價(jià)比。在此背景下，平價(jià)餐廳、雜貨玩具以及本土快時(shí)尚品牌在一季度仍保持相對(duì)積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)?！?/p>

CBRE的報(bào)告也顯示，需求方面，餐飲品類需求活躍度明顯優(yōu)于其他業(yè)態(tài)，為市場(chǎng)需求的主要驅(qū)動(dòng)力，占比46%。其中，中餐和烘焙甜品等細(xì)分品類需求較為活躍，滇牛云南酸菜牛肉火鍋和WenTinG在內(nèi)的品牌季內(nèi)連擴(kuò)多店。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部|商業(yè)負(fù)責(zé)人希諾表示：“未來(lái)六個(gè)月，上海零售物業(yè)市場(chǎng)有望迎來(lái)近50萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，分布于包括北外灘、真如和前灘等多個(gè)非核心板塊。成熟穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商為新項(xiàng)目交付和招商質(zhì)量提供了保障，項(xiàng)目交付有望為相關(guān)子市場(chǎng)注入全新商業(yè)活力。新年伊始，多家高能級(jí)首店的落地印證了上海持續(xù)強(qiáng)勁的首店經(jīng)濟(jì)勢(shì)能，國(guó)際品牌的青睞持續(xù)利好上海市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。與此同時(shí)，隨著消費(fèi)需求的不斷演變，開(kāi)發(fā)商和品牌方將持續(xù)關(guān)注創(chuàng)新、文化和跨界等多樣新興消費(fèi)業(yè)態(tài)，持續(xù)創(chuàng)造獨(dú)特的商業(yè)流量，助力零售商業(yè)差異化轉(zhuǎn)型?！?/p>

投資市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度上海大宗市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)成交總額為168.3億元。對(duì)比往期，2024年第一季度因缺少機(jī)構(gòu)投資者引領(lǐng)的大型標(biāo)志性項(xiàng)目，致使總體交易量對(duì)比去年同期出現(xiàn)回調(diào)。盡管如此，成交宗數(shù)不降反升，展現(xiàn)出一定的投資活躍度且反映投資者對(duì)市場(chǎng)保有信心。

值得一提的是，仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤指出，去年全年上海錄得93.2億元的酒店總交易額，占中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易額的39%，推動(dòng)2024年一季度上海酒店投資市場(chǎng)問(wèn)詢量持續(xù)升高。周濤指出，從去年以來(lái)幾個(gè)大的酒店投資交易情況來(lái)看，5單交易中有2單交易的買家來(lái)自海外，代表國(guó)際買家也開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。