歷史建筑不能自由改變空間屬性，街道沒有條件改造成步行街……四川北路，曾經(jīng)的上海三大商業(yè)街之一，艱難開啟“二次更新”。

虹口“北外灘十四五”規(guī)劃將四川北路定位為與北外灘商業(yè)辦公核心區(qū)聯(lián)動的“一翼”，對其商業(yè)模式有了新的戰(zhàn)略。2023年，四川北路街道啟動“豐字型”綜合提升項目。

城市發(fā)展進(jìn)入存量時代，更加科學(xué)的、問題導(dǎo)向的城市更新策略，會修正之前的城市更新走過的彎路嗎？四川北路能為同類亟待復(fù)興的商業(yè)街帶來哪些啟示？

早期城市更新的破壞力依然顯現(xiàn)

20世紀(jì)90年代，為了發(fā)展汽車交通，中國很多城市道路被拓寬，人行道變窄，商業(yè)街變得難以通行。四川北路也不例外，“七百”等商廈呈現(xiàn)衰敗跡象。

2002年左右 ，四川北路老城區(qū)人口動遷，小地塊高層住宅區(qū)拔地而起，周邊社區(qū)人口密度反而下降了。 市井化商業(yè)淡出，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。辦公樓空置率高，轉(zhuǎn)手也比較頻繁。吉匯大廈是過去的虹口SOHO，一度爛尾的盛邦大廈靠 “樓長制”才被盤活。這里沒能順勢引入更有消費(fèi)力的白領(lǐng)階層，趕上“綜合體時代”。至今原名為“天宸玫瑰廣場”的壹豐廣場，2010年初被AM alpha德國基金整體收購，并花費(fèi)巨資在2012年第一季度完成改造，現(xiàn)在依然十分蕭條。

4月2日，澎湃研究所研究員實地調(diào)研了四川北路從南到北整條街的商業(yè)業(yè)態(tài)。

今潮八弄對面由于是歷史建筑不可移動，人行道極其狹窄，又被停車帶占了半截，雖有有趣的店鋪，但也會被人流裹挾匆匆經(jīng)過，很難第一次就駐足。本文所有圖片均為趙忞拍攝

首先，街道立面“表面積”過小，難以形成可容納更多客流的“凹陷”區(qū)域。特別是在中行大樓-四行大樓段，午飯時分下樓吃飯的人只能在狹窄的步行街上匆匆經(jīng)過，看到心儀的館子就得馬上“鉆”進(jìn)去，無法貨比三家。原因在于，四川北路上有大量歷史文保建筑，不具備將居住空間轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)空間的條件；整條街作為交通大動脈，車快且雜，改成步行街的可能性較小。

其次，大量底商（一層店鋪）餐飲小店停放外賣電動車。早期城市更新并沒有預(yù)留相應(yīng)位置，導(dǎo)致電瓶車和共享單車只能停在人行道靠近車行道的位置，阻礙通行。

再次，人車通過隔離欄桿分流，讓行人沒有過馬路的機(jī)會，只能挑選“單邊”行走。街道兩側(cè)商業(yè)定位不同，會出現(xiàn)一側(cè)人流爆滿，另一側(cè)空轉(zhuǎn)的局面。

最后，在建筑上，老式流線和立面設(shè)計問題導(dǎo)致二層以上空置率高。

商辦主體部分進(jìn)門即電梯，導(dǎo)致人群無法在一層內(nèi)部停留，堵在電梯口狹窄空間。一層人氣較好的店鋪幾乎正門全向著大街，無法為上層引流。如果二層及以上依然是客流量較大的快餐店，沒有“外掛電梯”則很容易倒閉。研究員調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盛邦大廈的二樓只有一家日料店和撈王客流相對充足，中午少有店鋪營業(yè)；上海ist艾尚天地則是在二層“外掛電梯”直通必勝客等沿著通廊布局外擺的店鋪，才讓二層餐飲更容易吸引客流。

盛邦大廈底商的外擺非常有煙火氣。

盛邦大廈的二樓是封閉的“黑盒子”，中午少有店鋪營業(yè)。

寶華廣場周邊居民更愿意停留在一層入口附近（因為有座位）。

在立面材質(zhì)方面，可能是為了追求“與歷史建筑風(fēng)格統(tǒng)一”，絕大多數(shù)的底商普遍用木制柵格，相較于“透明盒子”的玻璃立面，顯得更加封閉。利通和壹豐廣場，已經(jīng)嘗試了“半透明盒子”形態(tài)的立面，但沒采用玻璃立面打造內(nèi)外“互為景觀”的交互方式，以吸引行人到室內(nèi)商業(yè)消費(fèi)。

通廊與木柵格立面，均無法動態(tài)呈現(xiàn)綜合體上層店鋪到底經(jīng)營的是什么，想要展現(xiàn)怎樣的生活方式。

路權(quán)和建筑無法調(diào)整時，還有哪些方面可以“亡羊補(bǔ)牢” 

四川北路這樣的城市空間，無法更改或者難以更改的要素，主要是路權(quán)和建筑體量，但只要抓住了附近發(fā)展的風(fēng)口，還是可以在業(yè)態(tài)和服務(wù)等“軟件”上調(diào)整，更加精細(xì)化地提升場景品質(zhì)，改善使用體驗。

四川北路沒有抓住百貨轉(zhuǎn)型綜合體、商業(yè)街區(qū)改造成為步行街、快時尚產(chǎn)業(yè)衰退和“首店經(jīng)濟(jì)”興起等時間節(jié)點(diǎn)，但抓住了北外灘發(fā)展的機(jī)遇。現(xiàn)在四川北路南部辦公比例提升，辦公人口大幅增加，四川北路南段也確實變成了白領(lǐng)“食堂”。怎么借助這個風(fēng)口盤活盛邦大廈二層以上的店鋪和始終火不起來的壹豐廣場，是“豐字形提升”未來需要深入研究的問題。

如果道路硬件設(shè)施無法繼續(xù)被拓寬，可以向第三個維度做增量，為行人賦予更多步行空間。例如，架設(shè)連廊能讓更多的二、三層店鋪得到流量。其實四川北路過去“七百”旁邊是有人行連廊的，但在后來的城市更新中被拆除。且不說1990年代后期定型的香港高架連廊系統(tǒng)至今依然起作用，就連4.5公里長的北外灘核心區(qū)都在考慮用連廊串聯(lián)周邊的建筑和商業(yè)。

第三，立面封閉的綜合體，二層要打開，變成“透明盒子”，讓街道上的人可以更清楚地看到建筑中人的活動，和相應(yīng)的店鋪對于自身“潮/文化/品質(zhì)生活”的展示，促進(jìn)建筑內(nèi)外的互動，鼓勵參與式消費(fèi)。僅就四川北路北段而言，這種策略實施起來相對較難。如果只將傳統(tǒng)的底商小店放二樓打廣告，展示怎么吃飯或者賣什么，無法吸引人更多的興趣。還需要考慮更多的維度，例如，與文化旅游等能夠引入新客群的業(yè)態(tài)聯(lián)動，讓消費(fèi)模式更多元。周邊的多倫路、甜愛路上的網(wǎng)紅打卡人氣點(diǎn)，值得鏈接起來。

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