“不到非不得已的節(jié)骨眼兒，小區(qū)是不會輕易啟動維修資金續(xù)籌程序的，而往往到了這時，折騰到傷筋動骨，有沒有新的辦法呢？”

最近，凌云街道梅苑二居春華苑、湖南街道亦園大廈啟動了一種日常續(xù)籌新模式，在通過物業(yè)費調(diào)價方案的同時，嘗試從物業(yè)管理費中提取部分資金補充維修資金。

房屋專項維修資金，又稱“房屋養(yǎng)老金”，如果只用不充，很容易枯竭。隨著維修資金余額瀕臨30%的紅線，甚至出現(xiàn)“赤字”，滬上越來越多的小區(qū)將面對維修資金續(xù)籌治理難題。

滬上不少小區(qū)嘗試過專項維修資金續(xù)籌、一次性續(xù)籌等方法，效果均差強人意，且不能從根本上建立長效補充的機制。而公共收益補充小區(qū)維修資金對于收益較少甚至沒有收益的小區(qū)也不是長久之計。

近期，徐匯區(qū)幾個居民區(qū)的探索提供了一種解題新思路。

調(diào)整物業(yè)費的契機到了

徐匯區(qū)凌云街道梅苑二居春華苑小區(qū)建于上世紀九十年代，是當時交付標準較高、綠化環(huán)境較好的首批商品房小區(qū)之一，歷經(jīng)30年風雨，如今也被打上了老舊小區(qū)的標簽。

最近兩年，春華苑迎來了脫胎換骨的轉(zhuǎn)機。凌云街道于2016年啟動417片區(qū)改造，該片區(qū)約九成都是售后房小區(qū)，春華苑是417片區(qū)中為數(shù)不多的商品房。而作為街區(qū)一體化改造的一部分，梅苑二居春華苑列入了“三舊變?nèi)隆迸f住房綜合改造的名單，得到了政府相關(guān)補貼，小區(qū)由此獲得改造的機會，從硬件設(shè)施、環(huán)境面貌均有了巨大的提升。

“三舊變?nèi)隆备脑旌螅喝A苑換了新顏。

“到底是政府項目，外墻刷新，屋頂補好，地磚鋪得整整齊齊?！蹦慷弥^(qū)這些可喜變化，春華苑居民念叨著，“如果沒有‘三舊變?nèi)隆?，單靠阿拉小區(qū)的財力，是不可能完成的。”

事實上，春華苑的“底子”快掏空了。小區(qū)一共8棟樓，276戶業(yè)主，最初的房屋維修資金賬戶有134萬余元，20多年使用下來所剩無幾，一直靠停車費、門面?zhèn)}庫租金等公共收益支撐著。2018年為了創(chuàng)建無違先進居委，小區(qū)清退了門面?zhèn)}庫租戶，公共收益銳減，如今小區(qū)房屋維修專項資金已接近30%的續(xù)籌標準線?！叭f變?nèi)隆备脑鞛樾^(qū)新增不少綠化景點，物業(yè)服務(wù)成本也相應(yīng)有所增加?！岸?元/平方米?月的小區(qū)物業(yè)費標準已經(jīng)實施近10年，早已支撐不了正常的物業(yè)運轉(zhuǎn)?！贝喝A苑所在的梅苑二居業(yè)委會主任鄭大芬說。

居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)，都覺得物業(yè)費該調(diào)整一下了，否則換了新顏的小區(qū)很快將打回原形。

“說實話，一開始我是擔心的，怕居民對漲物業(yè)費有想法，為啥其他小區(qū)不漲我們漲，但這恰恰又是調(diào)整物業(yè)費的好契機?！绷柙平值烂吩范游瘯洀埦秸f道，恰逢小區(qū)與徐房物業(yè)的服務(wù)合同即將到期，居民又實實在在享受到了政府出資改造的政策福利，“此時不提調(diào)整物業(yè)費，何時提？”

春華苑第三套方案的出爐

今年7月開始，春華苑開始籌備物業(yè)管理費調(diào)價事宜，“我們要把賬本明明白白交給居民?！编嵈蠓艺f。

8月2日，梅苑二居召開“春華苑業(yè)主代表擴大會議”，邀請小區(qū)業(yè)主代表、樓組長及小區(qū)業(yè)主一同參加，會議就物業(yè)續(xù)聘方案、物業(yè)收費標準及服務(wù)成本，以及初步物業(yè)費調(diào)整方案與業(yè)主代表溝通。

會上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交了第三方機構(gòu)出具的物業(yè)服務(wù)價格評估報告，全面細化的物業(yè)管理成本涉及200多項指標。根據(jù)測評，春華苑的物業(yè)費成本價達到了2.3元/平方米?月。

“兩個保潔、兩個保安，一個維修工……確實不能再低了。”業(yè)主代表們也在臺下算賬。物業(yè)公司如果沒有錢或者沒有足夠的動力來強化服務(wù)，會導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最后的結(jié)果就是小區(qū)房子貶值，這是雙輸。

這次會上推出兩了個方案。方案一：從明年1月起物業(yè)費調(diào)整為1.4元/平方米?月，方案二：分步調(diào)整，第一步從明年1月起調(diào)整為1.2元/平方米?月，第二步從2026年1月起調(diào)整為1.4元/平方米?月。

小區(qū)宣傳欄內(nèi)開辟了續(xù)聘物業(yè)的公告欄

大部分居民認為方案二比較溫和，這也讓“三駕馬車”心里有了底。為了爭取居民支持，對于未能參加會議的業(yè)主代表和樓組長，8月5日業(yè)主代表大會補開了一次局部會議，做到不遺漏、全覆蓋。與此同時，居委會和業(yè)委會在小區(qū)宣傳欄內(nèi)開辟了續(xù)聘物業(yè)的公告欄，將新的物業(yè)合同張貼在公告欄供全體業(yè)主查閱，還在門衛(wèi)室外設(shè)置了意見箱，聽取業(yè)主意見，同時居委干部以網(wǎng)格員身份入“格”，進行四百大走訪。

“對于沒來開會的業(yè)主，我一個一個打電話過去，問他原因。如果他對物業(yè)服務(wù)不滿意，我們就讓物業(yè)一項項整改?！睆埦秸f，有的居民覺得小區(qū)保安太老，徐房物業(yè)主動跨前一步做好服務(wù)，換了兩個40多歲的保安，不僅上崗時動作利索，還主動幫老人倒垃圾，惹得其他小區(qū)都眼紅。

這一輪輪走訪，得到了更多業(yè)主的支持，大家認為，適當調(diào)整物業(yè)費是合情合理的。業(yè)主們也反映，物業(yè)費調(diào)整幅度不宜過大，更傾向于階梯式分步調(diào)整。也有業(yè)主提出，物業(yè)費調(diào)價問題基本有眉目了，而維修資金補充問題依然沒有得到解決?！耙坏┰俪霈F(xiàn)大修，我們是不是還要再掏腰包？”

“一開始是調(diào)整物業(yè)費的問題，現(xiàn)在又涉及到維修資金補充機制的問題?！编嵈蠓艺f，維修資金賬戶使用具有一定特殊性，只要有一戶余額不足，就會影響分攤扣款，從而導致整個小區(qū)或部分共有設(shè)施設(shè)備維修、更新或改造公共工程款不能足額支付。

推動維修資金續(xù)籌是一件關(guān)系到全體業(yè)主利益的社區(qū)治理難題。針對業(yè)主們的各種疑慮，居委會和業(yè)委會耐心做了詳細的分析解答，也與街道城建中心和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行了溝通，從業(yè)主角度出發(fā)探索是否還能有更可行的第三套方案。

春華苑業(yè)主大會

經(jīng)凌云街道城建中心協(xié)調(diào)，徐房物業(yè)綜合考慮群眾意見、和小區(qū)公共收益及維修資金等情況，整合出第三套方案——分步調(diào)整物業(yè)費并從中取部分資金補貼維修資金，第一步從2024年1月調(diào)整為1.2元/平方米?月，第二步是從2026年1月起調(diào)整為1.4元/平方米?月，第三步從2026年1月起，物業(yè)服務(wù)費中提取0.05元/平方米?月補充至相關(guān)業(yè)主維修資金分戶。

這個方案可謂一舉多得，得到了大家的一致認可。居委會和業(yè)委會趁熱打鐵，8月22日春華苑召開物業(yè)續(xù)聘推進會。一周之后，8月28日，召開業(yè)主代表擴大會議，再次聽取業(yè)主代表的意見。居委會業(yè)委會現(xiàn)場分析各項收支，把公共收益和列支成本清清楚楚攤在大家面前。通過計算，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的直接人力成本就已經(jīng)超支，還未包括管理人員的間接成本等支出，這本公開透明的賬本讓大家心服口服。

續(xù)聘物業(yè)方案計票

9月12日，居委會組織了春華苑業(yè)主代表一起見證了計票過程，結(jié)果為人數(shù)同意百分比80.37%，專有部分建筑物面積同意百分比79.61%，全面通過了續(xù)聘物業(yè)方案，這也意味著，將續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)費調(diào)價和建立維修資金長效補充機制三件治理大事合并解決。

亦園的探索嘗試

就在春華苑探索新模式的同時，徐匯另一個小區(qū)亦園也在做同樣的嘗試。

建于1999年的亦園，屬于混合型商品房中高檔小區(qū)，共有113戶業(yè)主，其中開發(fā)商產(chǎn)權(quán)大業(yè)主底下有38戶套，小業(yè)主產(chǎn)權(quán)75套。

“小區(qū)房齡已有20多年了，電梯、停車場、消防系統(tǒng)等都出現(xiàn)了不同程度的老化、故障。”小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李文炎介紹道，在專業(yè)的評估機構(gòu)、政府部門調(diào)研并，排摸小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的維修專項資金后發(fā)現(xiàn)：要解決這些問題，只有啟動續(xù)籌維修資金工作才能逐項解決。

事實上，從2014年開始，亦園已經(jīng)歷過三次續(xù)籌。第一次是2014年針對地下車庫改造的專項續(xù)籌，第二次為針對小區(qū)內(nèi)消防和安防系統(tǒng)的專項續(xù)籌，第三次則是2022年開始的更換電梯的專項續(xù)籌。

一次又一次的專項續(xù)籌，雖然解決了當時的問題燃眉之急，但是每次都要反復做業(yè)主的工作，不僅物業(yè)企業(yè)工作量大，業(yè)主也不勝其耐煩?！安荒芸偸堑葐栴}出現(xiàn)到了無錢維修法補救的時候再去籌錢，還是要把事情做在前面?！崩钗难渍f。

此時，徐匯區(qū)房管局為亦園提供了一個新的解決思路：日常續(xù)籌?！耙淮涡宰屓思医粠浊跎先f元很難，但是每個月多交幾十塊錢就相對接受度更好一些?！敝链?，亦園開始嘗試通過通過結(jié)合調(diào)整物業(yè)費調(diào)價來完成維修資金的日常續(xù)籌，即從物業(yè)費中抽出一部分補充到維修資金中。

從今年開始，亦園開啟了“物業(yè)費調(diào)價”的計劃。經(jīng)過業(yè)主代表大會表決通過，從2024年1月1日起，亦園的物業(yè)費將增加1.82元/平方米?月，其從物業(yè)費中每一個1.82元中都會提抽出取一毛0.10元/平方米?月錢補充到繳費業(yè)主的維修資金賬戶中，擴大維修資金的池子，以避免未來遇到問題再不斷啟動專項續(xù)籌的困境。

但是和續(xù)籌一樣，亦園調(diào)整物業(yè)費的最大難點在于如何說服業(yè)主。亦園的人員組成結(jié)構(gòu)相較普通小區(qū)來說更為復雜，既包括自住住戶，同時也包括大的開發(fā)商、港澳臺投資住戶以及外籍人士。

“很多住戶甚至都不在國內(nèi)，所以也就缺乏改造小區(qū)的動力。而租客情況也各有差異，有的租客就住一年或者兩年，他們覺得小區(qū)改造了我也享受不到，如果施工還會影響自己的居住體驗?！币鄨@業(yè)委會主任簫飛袒露。

如何解決這一問題，讓小區(qū)內(nèi)的業(yè)主都能達成共識，同意物業(yè)費調(diào)價的方案？簫飛認為，關(guān)鍵在于透明公開。

亦園小區(qū)環(huán)境

“很多人不同意調(diào)價方案，是覺得我交了這個錢怎么知道到底是不是用在維修資金或者小區(qū)管理上？還是說中間有一部分進了物業(yè)服務(wù)公司企業(yè)的口袋？”李文炎表示，業(yè)主有這樣的疑惑也很正常，如何與業(yè)主溝通，讓業(yè)主放心就顯得至關(guān)重要。

簫飛以其中一位住戶為例，當時我們經(jīng)過業(yè)主投票已經(jīng)通過了物業(yè)費調(diào)價的方案，但是他有不同意見，于是我們物業(yè)經(jīng)理把為什么要調(diào)價，以及目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了做好小區(qū)整體工作公司所面臨的一些人員配置等方面虧損的情況都整理成書面材料給他。他看了材料后也表示了認可。

“透明公開”也體現(xiàn)在物業(yè)費繳費的機制上。“每個居民都能清清楚楚地看到錢在自己的賬戶里，而不是在物業(yè)的賬戶，其中哪部分錢是提抽出去放到了維修資金賬戶大家也都能看到。所有賬目都公開可見，大家就會放心。”

一種新的解題思路

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十五條規(guī)定，小區(qū)專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會應(yīng)當啟動專項維修資金籌集程序。

目前，上世紀90年代建的滬上商品房小區(qū)都到了20年以上的房齡，小區(qū)內(nèi)的設(shè)施老的老、壞的壞，70%以上的小區(qū)維修資金已經(jīng)見底，或者臨近見底。為此很多小區(qū)嘗試過一次性續(xù)籌、按項目續(xù)籌維修資金。但是效果差強人意，且不能從根本上解決問題。

“一次又一次的專項續(xù)籌給物業(yè)和住戶都帶來不小的壓力。今天電梯要修、明天路燈要換，如何達成更長效的續(xù)籌方案？春華園和亦園把物業(yè)管理費調(diào)價和維修資金續(xù)籌相結(jié)合的方式或許能為其他小區(qū)提供一種新的思路?！毙靺R區(qū)房管局相關(guān)負責人說。

記者了解到，自主題教育開展以來，徐匯區(qū)房管局聚焦主題主線，全面開展“滿意物業(yè)”創(chuàng)建工作，正在持續(xù)探索可復制推廣的續(xù)籌模式，督促業(yè)委會依法依規(guī)做好續(xù)籌。同時還有一項重要的措施和就是推進住宅小區(qū)專項維修資金、公共收益、業(yè)主委員會工作經(jīng)費年度審計，由區(qū)財政落實專項保障資金，提升“應(yīng)審盡審”率，規(guī)范小區(qū)經(jīng)費使用管理流程。

目前，湖南街道亦園大廈，凌云街道春華苑、和平小區(qū)正在嘗試結(jié)合物業(yè)服務(wù)費調(diào)價，從調(diào)價后每月上交的物業(yè)費中劃轉(zhuǎn)一部分補充維修資金。區(qū)房管局表示，接下來將繼續(xù)探索這種可復制推廣的日常續(xù)籌模式，督促業(yè)委會依法依規(guī)做好續(xù)籌推進法定續(xù)籌程序。針對業(yè)主大會未能形成續(xù)籌決議的，引導業(yè)委會開展法定續(xù)籌，由開戶銀行以掛號信等方式向業(yè)主寄送再次籌集維修資金的交款通知，并積極爭取“將不交納維修資金與個人征信相掛鉤”的試點工作。

“小區(qū)公共收益監(jiān)管和公共收益轉(zhuǎn)存維修資金我們兩手一起抓。”區(qū)房管局相關(guān)負責人表示，在日常工作中正以住宅小區(qū)物業(yè)“五查制度”落實和業(yè)委會年審制度的全覆蓋，督促小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會依法依規(guī)公開公共收益賬目，及時足額納入業(yè)主大會賬戶。

（原題為：《維修資金續(xù)籌難題，如何破局？這兩個小區(qū)開啟日常續(xù)籌新模式》）