12月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公告，對《<北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版）>征求意見稿》公開征集意見，征集有效期為2023年12月22日至2024年1月22日。

新修訂的《辦法》共分為總則、一般規(guī)定、預售資金收存與支取、監(jiān)督管理四部分，三十條。

監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調整為政府

新《辦法》重要的調整之一是監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調整為政府。新修訂的《辦法》從監(jiān)管實踐出發(fā)，監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規(guī)追責”，強化了屬地住建部門對預售資金的監(jiān)管責任，明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。

同時，引入市住房資金中心作為第三方監(jiān)管機構，承擔具體監(jiān)管業(yè)務，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化了對監(jiān)管銀行的協(xié)調管理，確保對預售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，上述變化直擊此前的監(jiān)管漏洞。在最近兩年爛尾樓事件中，部分商業(yè)銀行違規(guī)挪用預售資金來償還開發(fā)貸，或者沒有履行監(jiān)管職責導致預售資金蒸發(fā)，造成了很多問題。所以此次政策其實就是對過去“糊涂賬”的一次系統(tǒng)調整。此次調整后，預售資金關聯(lián)方的關系就更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具體是由市住房資金中心來承擔工作。而“3”是指三方關系，即商業(yè)銀行、房企和購房者。這樣就可以更好理順關系，更好為購房者權益保護落實實質的監(jiān)管工作，也更好落實各方主體的權責利關系。

嚴躍進續(xù)指，一些用詞表述也有非常大的變化。比如說這次明顯強調了對資金進出的流動監(jiān)管，即增加了“專戶收存”、“核定支出”。這樣就把過去的靜態(tài)監(jiān)管即“?？顚Ｓ谩备臑閯討B(tài)監(jiān)管，即把進出兩個環(huán)節(jié)都管好，確保監(jiān)管有效且科學，真正把“監(jiān)管”兩個字做扎實。

購房款統(tǒng)一歸集

在嚴格支取管理，防范項目風險方面，《辦法》針對資金入賬規(guī)定所有房款統(tǒng)一歸集。購房人支付的預售資金，包括定金、首付款、按揭貸款、分期購房款及其他形式的購房款等，應全部直接存入監(jiān)管賬戶，由市住房資金中心按類目進行標識。購房人可通過市住房資金管理中心網(wǎng)站等查詢本人入賬信息和項目重點監(jiān)管額度內資金余額。

《辦法》首次明確了購房人責任，提出購房人應將所支付的購房款存入市住建委、市住房資金中心門戶網(wǎng)站公示的項目預售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶，并進行日常監(jiān)督。

此外，購房人申請個人住房貸款的，開發(fā)企業(yè)應將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，由貸款銀行將貸款資金直接撥付到監(jiān)管賬戶，相應條款應寫入購房人借款合同。

增設資金應急支取通道

在資金支取方面，《辦法》明確支取要求。一是重點監(jiān)管額度資金應確保封閉運行、專款專用于本項目有關的工程建設。重點監(jiān)管額度內資金可覆蓋后續(xù)建設費用時，開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃、資金使用節(jié)點申請支取重點監(jiān)管額度內資金。市住房資金中心現(xiàn)場踏勘后，提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門審核同意后支付。

二是重點監(jiān)管額度外資金支取，由市住房資金中心提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門審核同意后撥付至開發(fā)企業(yè)指定賬戶。鼓勵開發(fā)企業(yè)將超出重點監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內使用。

根據(jù)《辦法》，項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。

項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上（含7層）10層以下建筑的，可增加“建設層數(shù)達二分之一”節(jié)點；擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上（含10層）建筑的，可增加“建設層數(shù)達三分之一”“建設層數(shù)達三分之二”節(jié)點。

開發(fā)企業(yè)應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。非住宅項目完成首次登記前，監(jiān)管專戶內的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%，住宅項目完成首次登記并實際交付滿6個月前，監(jiān)管專戶內的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。

同時，增設資金應急支取通道?！掇k法》規(guī)定當項目確需應急使用重點監(jiān)管額度內預售資金推進項目建設時，在不超建設階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設費用的前提下，可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門提交有關材料申請撥付使用。

《辦法》顯示，當預售項目存在重大風險隱患，需向購房人退款或支付農(nóng)民工工資的，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門同意后，會同資金中心核定剩余重點監(jiān)管額度，資金中心可在重點監(jiān)管額度外及時撥付。

北京市住建委相關負責人表示，《辦法》征求意見結束后，將認真研究吸納各方意見建議，進一步完善政策措施，不斷加強預售資金的收存、支取、使用全過程監(jiān)督管理，確保預售資金用于工程建設。